千亿保险资金将大举入楼市 行业投资格局或生巨变

中国人寿也在积极布局，国寿投资与信达投资公司在７月签订了战略合作协议，双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。另有媒体报道称，中国人寿正考虑与金融街在投资不动产方面进行合作。

人保集团旗下的人保投资控股公司则在５月与金融街签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。人保集团负责人表示，人保集团一直就购置物业事宜与西城区进行过多次沟通，并希望抓住金融街西拓的机会，为人保集团的整体入驻金融街及未来发展做好准备。

此外，人保也表现出对经济适用房领域的投资热情。人保集团总裁吴焰表示，保险资金应考虑投资经济适用房领域，因为“保险机构投资房地产决不能成为暴利投机，而经济适用房的资金成本和收益比较确定，而且还可以回馈社会”。

险资关注商业物业

据了解，此次放开后保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。获利较为丰厚的房地产开发则被排除在外，征求意见稿明确规定，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资。

据仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍，从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态，首先商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在７％－８％之间，再加上回报周期长，这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。她预计，目前成熟市场的保险资金中有约三成是投向商业物业市场的。

保险资金投资不动产，收益稳定但流动性较差，建立什么样的退出机制，也是保险机构投资不动产的风险考虑因素。征求意见稿规定，保险公司投资不动产的投资回收机制，包括直接转让不动产产权、转让债权、股权和不动产金融产品、将不动产进行证券化或设立不动产投资计划实现退出等方式。