深圳中原周评：推售小高峰来袭 市场震荡调整

　　“325 新政”之后，市场持续低迷，市场观望情绪浓厚，访客量持续下滑，虽然本周新房与二手房的成交量均有一定程度上涨，但在市场悲观情绪较浓的情况下，未来是否可以持续改善，仍然具有很多不确定性。结合深圳中原针对新房和二手房的几项预期指数，短期内客户观望情绪难以缓解，市场将在买卖双方互相博弈的情况下持续震荡调整。

　　上周(4.11-17)有4个项目获批，其中住宅批售面积为23.92万㎡，有2688套新房，较上周256套的批售有明显上升;另外深业东岭花园二期有282套商铺获批，套均面积约为101m2。本周打破了继3月份新房批售市场持续冷清的状态，其主要原因为在前期市场持续低迷的情况下，开发商不断推后入市时间，导致库存挤压较多。一些开发商在挤压较多与业绩压力的双向作用下，选择上周集中入市。符合我们之前4月将迎来供应高峰的预测。

　　从推盘来看，上周(4.11-17)有8个项目集中入市，有1752套新房入市，除深圳湾公馆因开盘定价较高，销售率较差，其余项目的销售率均比较乐观。自“325新政“以来，新房入市速度明显放缓，且去化速度将明显回落，但是本周却打破之前市场持续低迷的状态。一方面由于前期开发商不断推后开盘时间，库存积压较多，在业绩压力和市场持续低迷的双面影响下，一些开发商采用合理定价，大量推售的营销模式。另一方面，深圳楼市供不应求严重，一些定价合理的新房，长期来看，具有一定的投资价值，例如本周开盘的深业东岭。

　　根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(4.11-17)一手住宅成交651套，成交面积为约6.87万平米，分别环比上涨了27.9%和29.3%，本周新房成交打破了6周连续下滑的低迷态势。开年后深圳中原新盘访客指数一直维持在低位，市场降温客户认筹情况不理想，导致开年后入市节奏一直未能明显好转，成交量也难以回升。虽然本周成交量较上周有明显上升，但是未来是否可以持续仍然具有很多不确定性。

　　上周(4.11-17)二手住宅共成交2202套，成交面积为18.7万㎡，较上周分别环比上涨了19.16%和19.7%。由于数据具有一定的滞后性，本周成交量主要体现的是3月上旬市场情况。本周中原经理指数为43.96%，已连续6周下滑，在荣枯线下持续下探。同时本周中原报价指数已经跌至25.91%，已连续9周下滑。虽然本周成交量有一定程度上涨，但短期内市场信心仍将维持低位，预测未来一定时间内深圳楼市将会震荡调整。

　　【土地成交情况】

　　上周(4.11-17)无土地成交。

　　【一手供应分析】

　　上周(4.11-17)有4个项目获批，其中住宅批售面积为23.92万㎡，有2688套新房，较上周256套的批售有明显上升;另外深业东岭花园二期有282套商铺获批，套均面积约为101m2。本周打破了继3月份新房批售市场持续冷清的状态，其主要原因为在前期市场持续低迷的情况下，开发商持续推后跨入哈斯时间，导致库存挤压较多。一些开发商在业绩压力与挤压较多的双向作用下，选择上周集中入市。符合我们之前4月将迎来供应高峰的预测。

　　从推盘来看，上周(4.11-17)有8个项目集中入市，有1752套新房入市，除深圳湾公馆因开盘定价较高，销售率较差，其余项目的销售率均比较乐观。自“325新政“以来，新房入市速度明显放缓，且去化速度将明显回落，但是本周却打破之前一直低迷的状态。一方面由于前期开发商不断推后开盘时间，在业绩压力和对后期市场较悲观的双面影响下，一些开发商采用合理定价，大量推售的营销模式。另一方面，深圳楼市供不应求严重，一些定价合理的新房，长期来看，具有一定的投资价值，例如本周开盘的深业东岭。

　　4月第三周推盘成交情况

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(4.11-17)一手住宅成交651套，成交面积为约6.87万平米，分别环比上涨了27.9%和29.3%，本周新房成交打破了6周连续下滑的态势。开年后深圳中原新盘访客指数一直维持在低位，市场降温客户认筹情况不理想，导致开年后入市节奏一直未能明显好转，成交量也难以回升。虽然本周成交量较上周有明显上升，但是未来是否可以持续仍然具有很多不确定性。

　　从上周的情况看，上周一手成交价格约为4.65万/㎡，环比上涨0.7%。除这两周陆续有豪宅项目入市以外，节后未有新的豪宅项目入市，现阶段成交多以刚需项目为主。因此，新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。

　　分区域来看上周情况的话，龙岗和宝安是新房成交的主力区域。上周5成以上成交集中在龙岗，3成以上集中在宝安，其中龙岗占比高达54.5%，宝安占比为31.8%。新房成交排行榜上，地铁锦上花园以107套的成交备案居于首位，岭宏健康家园以57套成交居于第二位。

　　上周各区一手住宅成交套数占比

　　一手住宅成交排行榜

　　【二手成交分析】

　　上周(4.11-17)二手住宅共成交2202套，成交面积为18.7万㎡，较上周分别环比上涨了19.16%和19.7%，由于数据具有一定的滞后性，本周成交量主要体现的是3月上旬市场情况。虽然本周成交量较之前有所上升，但在市场观望情绪浓厚的情况下，未来的是否可以持续上涨，仍然存在很多不确定性，

　　本周中原经理指数为43.96%，已连续6周下滑，且在荣枯线下持续下探。而且本周中原报价指数已经跌至25.91%，已连续9周下滑.虽然本周成交量有一定程度上涨，但短期内市场信心仍将维持低位，预测未来一定时间内深圳楼市将会震荡调整。

　　从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为51889元/㎡，环比下降0.08%，与上周的价格基本持平。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　从二手成交的分区情况来看，上周成交的2202套二手住宅中，龙岗占比最高为26.6%，其次是宝安、罗湖和福田，占比分别为20.4%、17.6%和17.5%。

　　上周各区二手住宅成交套数占比

　　就外围环境而言，美国4月密歇根消费者信心指数初值89.7，刷新去年9月以来最低，不及预期92，亦低于3月终值91。现况指数和预期指数双双下降，且已连续第四个月下降。同时美联储在4月加息的阻力非常大。在美国经济的基本面非常好，货币政策逐渐恢复正常化比较合适，6月可能是下一个加息时点的。www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)欧元区方面，制造业PMI 终值不仅好于预期，且均较初值有所提升，但这并不改变欧元区经济复苏的蹒跚，加之英国脱欧的潜在风险，货币调控的宽松基调仍将保持。美欧经济体不同的经济展望前景令两者间货币政策取向的分歧仍将延续，全球经济震荡仍将持续。

　　国内环境而言，一季度GDP增长6.7%，符合市场预期。但这一增速低于去年第四季度的6.8%，且创2009年一季度以来最低增速。短期中国经济阶段性可能呈现U型、W型，中长期走势可能是近似的L型。同时3月份居民的中长期贷款显著回升至4400亿，可见居民在房地产上加杠杆的迹象明显，如1-3月份，个人按揭贷款4670亿元，同比增长46.2%。尽管目前居民负债余额占GDP的比重并不高，仅为40%左右，但上升速度非常快。而且一季度房地产开发投资加速上升，同比增6.2%。同时，商品房销售回暖，商品房销售面积和销售额同比分别增长33.1%和54.1%。总的来看，一季度国民经济开局良好，特别是房地产行业，销售量大增，去库存明显。对于深圳这样的一线楼市而言，短期内将面临政策调控后带来的预期转向，在买卖双方的户型博弈下将持续震荡调整。