恒大地产引入首批8家战略投资者 入股金额300亿元

　　1月2日晚间，中国恒大发布公告，其全资附属公司恒大地产成功引入首批8家战略投资者，包括中信、中融、华建、山东高速、深圳广田等知名机构，入股金额达300亿元，占恒大地产扩大后股本约13.16%。此举为恒大回归A股扫除了障碍，同时以2280亿元的估值超越了万科。

　　引入投资者后

　　恒大负债率进一步下降

　　引入战略投资者，一方面是为了符合上市公司社会公众股东持股比例须超过10%的要求;另一方面，新投资者的引入，将对恒大地产原有资本结构产生重大影响，最为直接的是，其负债水平将相应下降。从恒大2011年~2015年年报数据发现，公司净负债率分别为67.5%、84.2%、69.5%、85.9%、93.5%。2016年上半年，恒大净负债率为92.97%。

　　“如果静态地从财务数据的角度来看，恒大的负债处于偏高的水平，引发投资者的担忧也是可以理解”，一位财务专家表示，但房地产行业的自身特点及行业政策特殊性，导致传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。据介绍，根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。但我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。由于房企从预售到交付的时间间隔较长，所以在交楼前会有大量预售款计作负债。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。

　　以恒大为例，截至2016年6月30日，其总资产为9999.2亿元，总负债为8178亿元，资产负债率为81.8%，但如果剔除预收账款1190亿元后实际资产负债率低至69.8%。

　　恒大土地储备估值达5000多亿元

　　除了会计制度准则，拿地也会成为房企负债重要组成，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。根据世邦魏理仕的评估，恒大土地储备估值达5000多亿元，比拿地时的土地原值(2516亿元)涨了一倍左右。如果将土地增值因素计算在内,恒大的负债率将大幅度降低。恒大大规模的土地储备和低廉的土地成本也是此次成功引入战略投资者的关键。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，2016年前11月，恒大通过公开招拍挂共获取106块土地，总规划面积达到1972万平方米，拿地总价达到686.35亿元。除此之外，恒大积极通过收购项目和股权等方式拿到了大量土地资源。

　　恒大称未来不排除

　　将引进更多投资者

　　值得一提的是，在完成首批300亿元引入战略投资者后，作为大股东的凯隆置业持有恒大地产约86.84%股份，仍处于绝对控股地位，这意味着恒大未来仍有引入战略投资者的空间。据分析，恒大或将引入第二轮不超过150亿元战略投资者，若能成功，公司财务状况将进一步优化，为未来维持高速增长提供了保障。恒大方面也表示未来不排除将引进更多投资者。

　　根据海通证券研报分析，恒大地产引入300亿元战略投资者后的公司估值为2298亿元，以其预期2017年扣除非经常性损益后净利润243亿元计算，恒大地产2017年的市盈率大约在9.46倍，估值在A股地产板块仍处于偏低水平。