戴德梁行：09年3季度市场流动充裕 信贷结构有变

“住宅市场”价升量跌，豪宅产品备受热捧

三季度全国范围内商品住宅市场表现依然活跃，延续了前两个季度的逐季放量走势。三季度全国范围内共成交商品住宅2.22亿平方米，环比二季度增长4.7%。前三个季度全国商品住宅平均季度成交1.79亿平方米，超出2006-2008年季度平均水平近两成。

但与全国整体成交持续放量不同，DTZ戴德梁行监测的十大样本城市商品住宅走势呈现”价升量跌“。三季度十大样本城市住宅价格呈现加速上扬。其中一线城市价格环比二季度猛增27%，而二线城市价格环比涨幅也高达13%。值得注意的是，8月一线样本城市商品住宅价格刷新2007年高峰期水平重新创出历史新高。除广州外，北京、上海、深圳8月份价格已超出07年高峰期水平近一成。

随着国际机构投资者去杠杆化过程基本结束，在配置风险资产的过程中重新流入国内获取资产价格的升值收益，一线城市中具有保值增值属性的豪宅产品会成为首选。同时随着通胀预期逐步深入人心，刺激国内市场的投资需求也重回市场。

根据DTZ戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四大一线样本城市1至9月分月十大热销楼盘的跟踪研究发现，自6月份以来四大城市商品住宅的成交结构中高端及豪宅产品的成交占比(以销售套数计算)已由1-5月份的37%上升到了近4个月的47%，已近一半。高端及豪宅产品对于普通住宅的替代效应也是近期房价持续高走的主要诱因之一。

价格的持续上涨致使成交量回落明显。三季度十大样本城市共成交商品住宅3，322万平方米，环比二季度回落10.6%，其中一、二线样本城市分别环比回落17.7%和4.2%。一线城市商品住宅成交量萎缩最为明显，上海、深圳回落幅度均超过三成。