戴德梁行：09年3季度市场流动充裕 信贷结构有变

值得注意的是，自8月份一线样本城市价格重新创出新高后，9月份价格已现松动。进入9月份以来，一、二线样本城市价格涨跌互现，北京、上海较8月冲高后分别回落2.4%和13.4%。而二线样本城市中厦门、沈阳、天津商品住宅价格环比8月均有所回落。与此同时一线样本城市豪宅供应的逐步减少，高端及豪宅产品占比已经分别由8月份的51%回落至9月份的41%，占比回落一成。预计未来随着豪宅占比的逐步回落，整体住宅均价水平也将趋于理性。

“本轮行情并未终结，但短期面临结构化调整”

众所周知楼市的供需双方均与银行的信贷政策息息相关，都高度依赖银行的信贷支持。银行信贷政策的支持力度决定了本轮行情的反弹幅度。因此信贷政策的方向对于下半年楼市的走势至关重要。

首先从政策层面来看。回顾90年代日本和中国的经验教训可以总结出刺激政策的过早推出将导致未来1-2年经济增长出现明显下滑。预计下半年政策将不会明显收紧，前期对经济增长有利的信贷政策仍将会延续。

与2007年信贷紧缩政策相对过国际经济形势略显滞后不同。2008年底至今的宏观政策则更多的表现出谨慎性。在现阶段出口仍未实现明显好转的情况下，投资拉动以及扩大内需仍将是调结构的主题。因此预计央行仍将维持较低的利率水平以保持仍具吸引力的融资成本，扩大私人投资及私人消费。

其次从需求层面来看，与2007年信贷紧缩同时打压刚性需求和投资需求不同，本轮行情中购房需求并未被打压，在利率维持在历史低位的情况下，购房成本仍具诱惑。而同时间信贷政策依然坚持对首次置业或改善性购房提供支持。前3季度全国居民购房按揭贷款总额已创出自1998年住房市场化改革以来新高。在积极的信贷支持下，整体购房需求依然稳定。虽然自7月份以来，整体信贷规模有所收缩，但主要以票据贴现到期所致，中长期贷款依然稳定增长。预计下半年票据贴现到期将更多的置换为中长期贷款，整体贷款量将好于市场预期并支撑购房需求。

而从供应方面来看，2007年的信贷紧缩造成了2008-2009年的供应明显不足。2009年1-9月份全国范围内新增住宅供应仅为同期住宅销售量的51%。同时间受益于前期良好的销售回款，发展商现金流较为充裕，增大其供应弹性。前期国土资源部打击囤积土地以及捂盘惜售的政策效果已逐步显现，加之前期旺盛市场需求释放所带来的积极影响，9月份十大样本城市住宅供应量较1-8月月均供应水平猛增77%，前期的供应断层已略有改善。随着去库存化进入尾声，短期内供应量的增长有助于平抑高位运行房价。

因此预计住宅市场将以短期的结构调整为主。9月份从一线样本城市普通住宅占比逐步回升可以看出豪宅市场已有所降温。同时9月份部分城市的价格松动也说明价格并不是一味刚性。在针对居民购房的信贷政策依然宽松的环境下，理性的价格发展有助于短期观望需求的重新释放。