6. 未来市场预测
6.1 政府继续出台政策调控
09 年末政府连续出台政策抑制房价过快上涨,打击投机行为,如果房价上涨趋势得不到控制,2010 年 政策面仍会不断加压。另一面,由于机制的问题,政策调控可能达不到预期目标,在不降价与买不起的博弈中, 媒体民生声音会越发加大,对房价过高的质疑也会促使调控政策升温。
6.2 量价方面,全国一线城市将略微下调,二三线城市存在上涨空间
09 年下半年全国一线城市房价疯狂上涨,投机行为支撑了整个房地产市场,存在大量泡沫。相对而言, 二三线城市虽然量价也有上涨,但是相对仍在合理范围内,以自住需求为主。随着调控政策的出台,一线 城市量价必定下调,但是政府为保持政策连续性和经济稳定性,采取“有保有压”区别对待的政策,一线 城市的量价下调的幅度不会很大,而二三线城市则仍存在上涨空间。
6.3 高价地现象将减少
09 年下半年全国城市房价疯狂上涨,开发商手中的流动资金充足,开始疯狂拿地,高价地现象频现,无 论是楼面单价还是土地总价,刷新记录的速度超过历年。09 年末土地政策收紧,加上政府态度明确要遏制 房价过快上涨,2010 年开发商拿地态度必然变得谨慎,对市场变化进行观望,高价地现象也将减少。
6.4 全国供求趋向平衡
2008 年房地产市场开始调整,置业者采取观望态度,抑制了大量的购房需求,开发商也谨慎拿地,全 国高库存曾经一度给房地产市场带来沉重压力。09 年下半年这种购房需求集中释放,同时新增供应却跟不 上,出现供不应求的情况,房价开始大幅上涨。09 年 5 月开始行业景气向好,房地产投资回升。2010 年新 增供应会大幅上升,而 09 年已经消耗大部分市场需求,这必然使得 2010 年供求趋向平衡。
6.5 深圳趋势:量价下调空间较大,调整幅度明显高于全国
深圳作为改革的前沿阵地,房价一直走在全国前列。08 年全国房地产市低迷,深圳房价跌幅达到 30%, 总体成交量比 07 年下降 20%;09 年全国房价上涨,12 月份深圳房价同比涨幅达到 100%,新房成交量达到
649 万平米,同比增长 66%,二手房交易量超过 07 年高峰期。从深圳的市场敏感度来看,此次国家政策调 控必定对深圳产生较大的影响,市场调整幅度将明显高于全国,量价下调的空间也较大。年初开始,价格 将止涨企稳,并有望在第一季度下跌。
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