DTZ蒋尚礼:09全国住宅市场 需求释放行业恢复上行

房地产市场调控由松转紧

为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面，中央政府自2008年底采取了一系列宏观调控政策，财政政策从维持多年的稳健转向积极，并实施“适度宽松”的货币政策扩大信贷规模，在经济上采取4万亿救市措施来扩大基建，拉动内需增长，实施增值税全面转型以减轻企业负担。此系列政策除了对经济的刺激作用外，宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境，包括对五次降息以及四次下调存款准备金利率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例最低降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下，一方面信贷投放量的增加减少了开发企业的融资压力，另一方面也大大降低了消费者的置业门槛，有效的释放了普通及改善型住房需求。

在一系列政策的大力扶持及推动下，2009年下半年国内经济开始复苏，预计经济增长可实现全年“8％”的增长目标，CPI也结束了连续9个月的下降11月转为上升。房地产市场在系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现历史以来的最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，年末政府适时发挥对市场的调控作用，根据楼市新形势着力提高政策的针对性和灵活性。首先，下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为，公布全国范围内闲置土地；其次，12月国务院发布“国四条”遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给并继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；接着，出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策一方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另一方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门槛，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。虽然该系列政策并未对楼市造成实质上的调控，但可以预见政府已表明对楼市调控的态度，将不会放任投资投机炒房行为及房价过快上涨，有保有压，抑制投机性购房，鼓励自住和改善型购房将是2010年楼市政策调控的大方向。

一线城市土地价值体现充分，“高价地”频出

2009年土地市场随着整体经济的发展而变化，经历从年初经济走势不明朗、开发商对扩张较为谨慎、交易不活跃的局面，到年中后经济复苏，房地产市场快速发展，大大刺激了开发商对土地的需求，土地拍卖竞争激烈的过程。纵观全年，全国土地购置面积预计为3.1亿平方米，同比减少15.0％。随着下半年市场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企业也转向积极扩张，大力储备土地，全国10大单价高价地及总价高价地均集中在下半年，其活跃程度超过2007年。其中广州亚运城项目地块成交总价达255亿元，成为2009年总价最高的高价地，而上海新江湾城C6地块则以33147元/平方米的楼面地价成为2009年的单价高价地。

值得一提的是，2007年的高价地多集中在二、三线城市，而2009年高价地则回归一线城市，一线城市的核心地块价值得到充分体现，成为众多开发商的争夺目标。根据对20大开发企业2009年拿地的统计，单在市场成交进入高峰期、土地交易开始活跃的二、三季度，此20大企业投入到一线城市的土地储备金占其总金额的45％，而在楼市高峰期的2007年三、四季度，其投入在一线城市的土地购置金额只有20％。而在2009年10大单价高价地及总价高价地中，各有7宗地块分布在一线城市，可见大型开发企业对一线城市的未来投资依然看好。

宽松的货币政策助推房价大幅攀升

一系列的政策利好使2007年下半年到2008年压抑的刚性需求大量释放；同时宽松的货币政策助涨货币流动性，置业门槛大大降低助长了炒房行为；对通胀的普遍预期使房产成为投资渠道单一的追捧产品；此外，实体经济复苏缓慢使部分投资资金转投楼市。综合上述原因，2009年房价被大幅推高，1-12月全国商品住宅成交均价预计达4518元/平方米，同比增长达30％。而根据对北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、武汉、厦门及长沙十大城市的房价进行统计（见表1、表2），相比2008年，除武汉、厦门同比呈下跌外，其余城市均为上升趋势，全年升幅最大为天津，同比上涨18.4％，一线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。相比楼市高峰期2007年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达87.4％，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。大部分城市房价从2009年初低谷迅速反弹，部分幅度更达一倍，值得关注。