英国金融时报：治理中国高房价 最佳策略不是戳破泡沫

　　房价相对于收入的增长速度

　　尽管中国经济在过去十几年取得飞速发展,但房价增长长期超过国民收入增长使住房难成为中国百姓所普遍面临的问题。在2004至2013年这十年间,全国35个一二线城市房价的年平均增长速度是17%,远高于同一时期其11%的平均可支配收入的增长速度和9%的工资上涨速度。与高速增长的房价共存的是同一时期的土地价格的急剧增长,其年平均速度达到了16%。在2006-2010这五年里,土地价格上涨速度更是高达26%。

　　因此,我们进一步研究了为什么中国的房价和土地价格能在长期以远超国民收入增速的速度上涨。我们发现,这一现象和企业资金的的“脱实向虚”有密不可分的关联。尤其是那些在经济转型期拥有高资本收益率的企业的的投机性购房决定了房地产市场价格的增长速度。在房地产预期回报率(即预期房价增长速度)高于固定资产回报的情况下,本身具有高资本回报的企业,由于前面谈到的对未来中国转型结束后的低资本回报率的理性预期,会将本来投于实体经济的资金不断流向房地产,直到两者的预期回报率相等为止。而当这些企业固定资本回报率长期高于一个经济体平均收入增长速度的时候,房价的增长速度也自然会在长时间里高于该经济体收入的增长速度

　　通过对全国35个一二线城市在2006-2010年的房价增速和其所在省的资本回报率作面板数据回归,我们发现民营企业的平均资本回报率能够显著地预测当地的房价增长超过收入增长的部分。因此,我们理论和数据一致显示民营企业,特别是具有高资本回报的民企的投机性购房是使中国的房价增长能长时间高于国民收入增长的关键力量。

　　房地产泡沫对经济的影响

　　这样不断膨胀的房地产泡沫对实体经济会有相当大的危害性。第一,它通过加速吸走民间资金不断挤出企业对固定资产的投资和技术研发,掏空实体经济,加剧资本错配,使得产业升级和经济转型速度变缓。第二,房价的泡沫通过减少未来企业家和工人的收入,极大地降低了包括企业家和工人在内的所有人的消费需求。第三,它迫使对住房有刚需的群体和低收入群体不得不提前购房,扭曲他们在生命周期中的消费路径,从而大大减低福利水平。第四,它拉高借贷利率,扰乱金融秩序,造成金融杠杆高企和银行系统资源配置机制的扭曲,刺激地下金融业的扩张和影子银行的膨胀,为金融危机埋下种子。

　　政策建议

　　在出现这样一个高速膨胀的房地产泡沫时,政府应如何应对?我们认为最佳策略并非戳破房地产泡沫,而是把其增长的速度限制在收入增长的速度以下。为了达到这一点,可以采纳如下政策:

　　(1)不仅建a立健全严格的房产登记制度,而且建立健全透明的房产交易制度,使得房产交易必须通过国家指定的银行中介或第三方法人机构才能合法完成,拿到房产拥有权。否则属于非法交易,合同不受法律保护。这样也可以降低投机者用现金买房的机会,堵住交易漏洞。这一制度的建立为实施以下措施打下了良好的制度基础。

　　(2)限制炒房资金在国内跨地区流动。中国是一个大国,面积和人口超越欧洲各国之和。设想如果全世界的资金都去上海买房,政府推出再多的土地也不可能阻止房价的飙升。因此可以通过第(1)点里面建立的监管机制限制炒房资金在国内跨地区流动。比如,地方政府,尤其是大城市政府,可以规定除非每年在本地工作和居住时间超过一定限度,否则不许在本地购房。这样可以根除诸如温州炒房团这样的房地产投机集团在全国各地炒房。

　　(3)收取房产税,尤其是第二套房。房产税可以挤出投机者拥有的空置房,降低房价和租金。但为了提高地方政府推出和执行房地产税的积极性,中央政府可以考虑剥夺地方政府依靠土地资源获得财政收入的权利,任何土地收入首先必须上交中央,然后按情况返回地方。通过收缩地方土地财政资源,可以迫使房地产税成其为地方政府依赖的主要财政来源。这样可以倒逼地方政府出台或执行符合本地情况的房地产税政策。

　　(4)由地方政府出面积极帮助健全租借市场,诱导中低收入群体和空置房拥有者进入租借市场,使得空置房不再空置,从而缓解房价上升压力。事实上很多发达国家的中等收入群体并不一定拥有房产,而是长期租房。

　　(5)对最低收入群体提供廉租房。但是这只能对收入极低者(极其贫困人口)适用,不能指望靠它来解决大多数人的住房需求问题。

　　我们认为其他政策,比如提高房贷利率和限购等政策,只能治标不治本。这些政策只是“扬汤止沸”,而非“火底抽薪”,往往还会在政府与民间的博弈中损害整体经济和政策的信用。

　　从长远来看,为了遏制投机性购房需求并使资金回归实体经济,中国经济还需要从资源驱动型的发展模式转型至创新驱动型的发展模式。而这一转型成功的关键在于不断深化宏观经济若干领域的结构性改革。这些改革措施包括鼓励民间资金进入上游产业和高新技术产业,鼓励家庭对新能源和高技术产品的贷款消费方式以扩大内需,降低高端服务行业的进入壁垒,加强金融监管和金融体系改革,健全和完善资产投资市场和保险业务市场。我们相信,政府对经济转型的决心至终将提振企业家,特别是民营企业家对投资实体经济的信心。