北上与南下：深港楼市20年来的变迁

　　懂得回头看来时的路，才能更理解将来的每一步。

　　过去的20年，深港楼市都走过不同寻常的道路：从相差悬殊到逐步接近，从港人热衷北上置业到“南下”资金蠢蠢欲动，不管是暴跌时的惊心动魄，还是暴涨时的泡沫隐忧，房价永远是绕不开的重要话题，不妨从这些普通人的视角来呈现深港楼市不一样的20年。

　　1路公交车成港人专列

　　6月的深圳，酷热难耐。在深圳罗湖火车站前的广场上，年近50岁的王梅刚过关准备回深圳的家。

　　“1999年我就在深圳买房，那个时候香港刚刚经历了亚洲金融危机，很多人都对楼市没有信心，但上世纪90年代还是有很多香港人来深圳置业。”与其说王梅是香港人，这些年的两地穿梭让她感觉自己已经变成了“深圳人”。

　　在罗湖火车站广场，王梅等来了熟悉的1路公交车，回到她在罗湖区百仕达花园的家。“这条公交线路我不知不觉就坐了近20年。”王梅说道，“1路车可以说是深圳港味最浓的公交线路，从车上经常都看到香港报纸就能略知一二。”

　　罗湖是深圳最早的建成区，这里也确实是深圳“港味”最浓的地方。有调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。1路公交车是从罗湖火车站开往东湖客运站，途经人民南片区的德兴大厦、东门片区的金城大厦、东湖片区的百仕达花园……这些片区和楼盘恰恰是早期港人在深置业的首选。

　　“那个时候百仕达花园开盘已经接近每平方米10000元，在当时的深圳来说已经算是豪宅，其它楼盘都只是卖每平方米五六千元左右，所以这个小区的房子起初很多都是被香港人买走，而且当时的借贷环境非常宽松，首付仅需一成。”王梅回忆道，“深圳现在很多上世纪90年代盖的高层住宅，都是香港当时很流行的钻石户型，可见当时港资在深圳楼市的影响力。”

　　从1998年到2003年，深圳房价基本没有什么大的变动。在王梅看来，当时很多香港人看好深圳房地产市场，一方面是因为深圳靠近香港，另一方面是香港人比较“有钱”。“那个时候港元汇率比人民币要高，很多楼盘都直接以港元为计算单位。”王梅回忆，“福田区的中银大厦在当时最高售价就达到9000港元左右，我还去看了看。”

　　过去，深圳房产特别是关口物业备受港人喜爱。她尤其记得近20年前的疯狂场景：位于罗湖口岸附近的酒店服务式公寓汇展阁，身上环绕着深港一体化的美好前景、罗湖口岸物业的黄金地段和酒店式公寓的新颖概念，使得汇展阁一夜之间“洛阳纸贵”，大量港人在当时蜂拥抢购，价格一度接近每平方米20000元。

　　香港管买房叫“上车”，先买小的，再以小换大。“香港的户型没有最小，只有更小，十几平方米的房子绝不是开玩笑。当时，1997年前我在香港买了一套约合60平方米的两居室，因此背上了房贷债务。为了能够住的舒服一点和减轻压力，我才选择北上置业，把深圳当作我上车后的另一个选择。”王梅如是说。

　　“以前，香港人在深圳的居住区域不会很分散，多集中在几个地区，但这几年随着深圳城市的发展，港人在深置业不再局限在关口片区。”或许，现在的1路公交车已不再是“港人专列”，但它的确见证了深圳楼市20年的变化。

　　一边大起大落

　　一边涨幅惊人

　　过去20年，香港楼市遭遇过不少冲击。从1997至1998年的亚洲金融风暴，到2003年非典肆虐，再到2008年的全球金融海啸，都曾让楼市遇冷。

　　2003年，由于房产的抵押价值已经低于未偿还贷款总额，许多香港银行便开始向不少业主callloan(要求借款人提前部分还款)。“万万没想到有一天银行也给我打了电话callloan。”王梅回忆起当时的情况依旧心有余悸。王梅手上的香港房产当时价格跌到只剩下原价的40%，自然也成了负资产人士。像她一样，经历过负资产的香港人不在少数。“哪怕香港房价一度下跌超过50%，但也还是比深圳贵。”

　　1997年香港楼市从高峰跳水式下跌时，相信那些叫苦连天的负资产业主们做梦都想不到，20年后的香港房价竟然会远远超越1997年的高位。

　　美联物业的楼价走势图显示，近年香港房价不断创新高，但回归20年来房价呈现“十起十落”格局。在1997年房价高峰期，二手住宅单位的平均实用呎价约7767港元。后来，经历亚洲金融风暴再到后来的非典事件，香港房价每平方呎价更一度跌至2309港元的低位。曾被重创的香港楼市在2004年开始复苏，中途又遇到全球金融危机和政府严厉调控，但截至今年5月香港楼市平均呎价已经回升到11509港元，处于历史最高水平。

　　不过，如果以涨幅来看，更让人意想不到的是深圳房价，让王梅稍感后悔的是自己没有在深圳或香港多购置房产。

　　“尽管深圳楼市也曾遭遇过冲击，但可以说这20年深圳的房价还是大幅上涨。”王梅说，“百仕达花园现在也要每平方米六七万元，当时福田区的许多楼盘也就每平方米几千元，现在至少翻了10倍。”

　　“谁能想到呢?”王梅说，“5年前我曾经想把深圳的房子卖了回香港再买一套，不过现在看来好在没卖。”