2017楼市期中考 上半年土地市场似在打“王者荣耀”

回放电影说政策后，这一期，咱们来开局游戏聊土地。

  上下班的地铁里、等上菜的餐馆中，午休的办公室……在这些地方，你若是见到把手机横屏，两个大拇指狂点疯划的人们，不用问，十有八九是在玩一款游戏——“王者荣耀”。

  目前，这款手游的注册用户突破了2亿人，日活跃用户超过5000万，换句话说，在中国，每七个人中就有一个王者荣耀的玩家。大流量塑造大IP，大IP兑换大收入：数据显示，王者荣耀以今年一季度60亿元人民币的营收，跃居成为全球最赚钱游戏。

  而这款游戏如果映照进房地产行业，就活脱脱是土地市场的现状啊!卖地至今还是很多城市的“支柱产业”，规则制定者是政府，参与玩家是各房企，“3V3”、“5V5”犹如联合拿地，“铭文”数量对应土地储备，“打野”好比去各线城市布局以升级，“推倒塔”就是拿到了地，甭管走上路、中路、下路，能最终到达目标区域就行。

  2017年上半年，这局“楼市土地版王者荣耀”的战况，大概是如下这般：

  网速稍慢

  易居研究院监测的全国50个典型城市反馈的数据显示：截至6月30日，2017上半年，这些城市的经营性土地(不包括工业用地和其他用地)，成交占地面积共8750万平方米。与过去七年相比，同比变化分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。

  可见，土地成交的活跃性虽明显不及2010年—2014年同期，但从2015年开始，又恢复了正增长。这与各地积极制定供地计划、房企重视土地储备战略直接相关。

  同一份报告显示：上半年，50个典型城市的土地成交占地面积同比增长20%，显著高于国家统计局近期公布的5%的同比增幅(今年1—5月，该数据为5.3%)。

  这说明50城的土地市场热度高于全国平均水平。而从50城与全国市场的累计成交同比增幅曲线看，明显可见两条曲线走势基本一致，区别只在因为有先有后，产生了一些空距：市场降温时，50城先于全国反应;市场回温时，50城也率先而动。

  可见，这50城实在名副其实的“典型”，是试得出水冷暖的那只“鸭”。

  供地多寡直接影响供需关系、房企策略和市场价格，就跟玩王者荣耀时，网速快慢决定了你是虐对手还是坑队友一样一样的。

  级别变化

  上半年，一线城市的土地成交面积较去年下半年有所下降，但降幅有所收窄，这主要与北京出让了多宗自住型商品房用地有关;比三四线城市价值高，却比一线城市价格低的二线城市，虽仍是全国土地成交的主力军，但地位也稍有被撼动的迹象——上半年成交占比不及去年下半年高;三四线城市正在上演“逆袭”，是唯一成交量环比上涨的城市级。

  从上半年50城的土地成交面积排名看，前十名的城市分别为郑州(836万平方米)、重庆(643万平方米)、徐州(639万平方米)、合肥(394万平方米)、西安(361万平方米)、武汉(352万平方米)、昆明(340万平方米)、贵阳(331万平方米)、常州(280万平方米)和镇江(271万平方米)。

  其中郑州、重庆、合肥、武汉、西安、昆明、贵阳属于热点省会城市或直辖市，去库存周期相对偏小，所以土地供应节奏开始调快。同理，上榜前20名的城市还有成都、杭州、南昌、南京，它们的上半年土地成交占地面积也都在150万平方米以上;而徐州、常州、镇江赖于邻近强省会城市的地理优势，与它们类似的，也因此跻身前20名的还有佛山、宁波、青岛。

  由此可见，“王者”、“钻石”虽不好攀，但上半年这局打得好，“青铜”、“白银”也有能升到“黄金”、“白金”级别的潜质哦!

  “装备”涨价

  6月，50个城市的土地成交均价为5277元/平方米，环比增长6%，同比下降3%。

  回顾整个上半年，今年4月时的地价水平创下自2010年以来的新高纪录，但至5—6月又开始回落，这充分体现了当前土地价格管控的即时有效性。

  总体说来，今年上半年的土地市场总体呈小增态势。

  具体到溢价率。6月，50城的土地成交溢价率为30%，环、同比分别减少20个和31个百分点。而纵向观察历史数据，从2011年起至2015年上半年，土地溢价率都是偏低的。自2015年下半年，土地溢价开始抬头，到2016年9月达到历史峰值——88%，但随后不久国家就开始了对高杠杆资金的管制，其作用传导到土地市场，使溢价率逐渐趋窄。

  国土资源部将土地溢价超过50%的情况界定为异常。基于这个标准，易居研究院将50个典型城市划分为四类：

  溢价率大于75%的为过热区;介于50%和75%之间的为偏热区;大于25%但小于50%的属合理区;低于25%的为偏冷区。从下图可见，在部分地方提高了土地起拍价、落实土地限价政策等干预下，今年上半年的月度溢价率总体上处于合理区间。

  特别值得一提的是，50个城市中有10个三线城市的溢价率超过了50%。它们分别是清远、珠海、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州、镇江、中山和三亚。在这10城中排名第一的清远，也是50城中的榜首，溢价率高达214%。从管控土地价格考虑，后续需要重点关注以它们为首的同类三线城市。

  这就像随着王者荣耀越来越火，游戏装备价格也水涨船高，不仅热门皮肤标价不菲，其他零星装备也在涨价。

  以下服务区繁忙

  今年1—6月，50个城市的土地出让金合计10500亿元，又创历史新高。对比2010—2016年的7年间同期，分别增长69%、84%、185%、48%、30%、109%和33%。

  从今年已过的六个月看，除5月单月土地出让金有所下滑外，其余五个月的土地出让金规模都属于中等偏上水平。

  以6月为例，出让金2227亿元，环比增长84%，同比增长19%，以超过1500亿元即为偏高标准衡量，6月份的土地出让金非常可观。

  落到具体城市，上半年50城的土地出让金排行中，规模最靠前的10个城市分别为北京、武汉、重庆、杭州、合肥、广州、上海、郑州、南京和天津。四大一线城市中除深圳因为出让面积为是太少，其余全部在榜。其他7个城市也全部为省会城市或直辖市。

  此类城市之所以在土地收入上遥遥领先，一是因为土地价格本就高企，二是因为开发商对他们的渴求程度强烈，因此成交价格高、节奏密集。

  这和玩家聚集多的服务区格外繁忙一个道理。

  中途退出亦有理

  50个典型城市中，有18城的60幅地块，于今年上半年期间出现了流拍——就连北京也难免。

  流拍的出现原因是房企对部分具体地块仍持谨慎态度，更和土地价格如滚雪球般越来越大，以及对土地开发建设的条件设置和要求配套越来越严苛关系巨大。

  但以这半年为观察区间，流拍面积总体处于低位，明显低于2010年—2016年的月度平均水平。

  以指定时间段流拍占地面积/(成交占地面积+流拍占地面积)=流拍率的公式计算。今年上半年50城的土地流拍率为4%。而2010年—2016年的这一数据分别是9%、9%、11%、7%、7%、13%和6%。由此可见，今年上半年的土地流拍率为七年半以来最低。这一方面印证了土地市场愈发活跃，同时也说明了土地交易的质量较高。

  这就像王者荣耀里，无论多么激烈的战局，也总会时不时有玩家或主动或被动地退出。

  “游戏”警示

  上半年全国50城土地市场的表现总体较好，呈三个主要特点：

  交易面积同比有增长，但增幅在不断收窄;

  溢价率总体保持在50%警戒线内;

  土地流拍率降至历史最低。

  另外从城市结构看，长三角和珠三角等城市群中，近邻一二线城市的三线城市高成交和高溢价，但泡沫风险也值得警惕。

  今年下半年，预计全国土地供应规模会进一步加大，尤其对于热点城市，在新房市场去库存周期明显偏低的情况下，土地供应势必要跟上，因而房企拿地机会也将有所增加。但需要认识到的是，限制性措施只会增加不会减少。为防止游戏太火而失控，需要监管。