中原地产：6月二手房价格回落 市场观望气氛仍浓厚

　　市场综述

　　2010年6月，根据国土资源规划局公布的数据显示，全市二手房的成交量约为79.2万㎡，环比5月份成交面积下跌26.24%，而根据深圳中原的当月成交数据显示，6月份二手房的销售均价为16792元/㎡，环比5月份下跌7.35%。2010年6月的二手房成交量价充分体现了此次政府宏观调控的力度和效果，在目前政府是否进一步出台严厉调控政策尚不明朗的情况下，市场下一步的表现完全取决于政府的调控意向。

　　成交量分析

　　根据国土资源规划局公布的数据显示，本月全市六区二手房成交量环比均出现不同程度的下跌，其中南山区位居下跌榜榜首，下跌幅度最大，成交10.43万㎡，环比5月份成交面积下跌45.51%；其次跌幅较大的是盐田区，本月成交1.44万㎡，环比5月份下跌35.43%。 宝安区和福田区，本月成交分别是15.67万㎡和14.98万㎡，在全市6区跌幅居中，分别下跌29.51%和29.31%；龙岗区的跌幅也比较突出，本月成交19.28万㎡，成交面积环比跌幅达到26.24%。而从中原系统实际成交数据来看，全市六区成交面积在6月份均有不同幅度的上涨，其中龙岗区涨幅最大，达到153.53%，宝安区位居其次，涨幅为80.45%，而其他四区涨幅均在40%左右。

　　成交价格分析

　　根据深圳中原的内部成交监测数据显示，2010年6月，深圳二手住宅市场成交均价为16792元/㎡，延续5月份的下跌行情，再次下跌7.35%，足以凸显此次一系列政策调控组合的效果。

　　较之5月份，全市六区除南山区的成交均价逆势上涨以外，其他各区都有幅度不等的下跌，其中盐田区的下跌幅度最大，盐田区本月成交均价为14344元/㎡，环比5月份下跌22.89%；罗湖区位居价格跌幅榜第二位，其本月成交均价为14639元/㎡，环比5月份价格下跌15.69%；宝安区与福田区的成交均价下跌幅度较小，分别为4.63%和3.39%；龙岗区本月成交均价较稳定，相比5月份微幅下跌1.27%。南山区本月的均价为23403元/㎡，环比5月份上浮12.64%，这主要受华侨城片区的成交结构影响。

　　全市成交价格表（2009年1月—2010年6月）

数据来源：深圳中原市场研究部

　　全市供求关系分析

　　全市供求关系曲线（2009年1月—2010年6月）

数据来源：深圳中原市场研究部

　　继4月中旬的“新国十条”出台至今，政策调控的效果有目共睹。成交量一直在低位徘徊，价格迅速下跌。投资客的抑制效果很明显，市场上大多以刚性需求者居多。自4月下旬开始，二手住宅市场基本步入刚性需求主导的买方市场。

　　2010年6月，市场中陆续出现部分地产商各种方式的优惠促销活动，一手市场的现状无疑给刚性需求者发出明确的降价信号。全市供求关系在本月发生改变，自4月以来首次放盘量小于客源量，放盘量与客源量之比为0.77，供求比在5月份的基础上继续下降。整个市场的基本面很明朗，购房者对政策调控效果的预期非常清晰，盘源降价大势所趋，随着市场进入政策的执行期，根据深圳中原内部监测数据显示，6月份的客源量环比增加22.74%，游弋于市场中的刚性需求者入市意愿明显增强。

　　全市成交特点综述

　　全市成交量的区域分布

　　根据国土局公布的数据监测结果，全市6月份的成交量受政策影响在5月份的基础上继续下行，除罗湖区外各区均有不同程度下滑，从成交的区域分布来看，本月罗湖区和关外龙岗区是全市成交的热点区域，分别成交了17.38万m2和19.28万m2，占全市六区成交面积的21.94%和24.34%。相比5月份的全市占比，罗湖区出现明显上升而南山区则有所下降，罗湖区本月成交面积占全市比例较5月份上升了6个百分点，南山区相应下降了近5个百分点。其余四区基本保持稳定，除龙岗区出现小幅上升之外，其他皆有微幅下降。