商铺投资讲求的是“低投入、高回报”,“低投入”主要说的是投资时间短、资金少;“高回报”说的是在有限投入中,获得尽可能多的利润。从今年上半年商铺市场整体情况来看,一手商铺市场新增供应量迎来了近10年来的最低谷,一手交易主要以消耗存量为主,上半年成交量环比微增,但价格有下行迹象。而二手商铺市场刚好恰恰相反,市场上放盘量有所增加,均价、租金均有不同程度上涨,就一、二手现行趋势来看,二手商铺市场存在更多的投资机遇。
一手商铺低量供应 住宅底商压低价格
从供应情况来看,今年上半年全市一手商铺新增预售面积8.42万平方米,环比减少73.19%,同比减少45.61%,是近10年以来,新增供应量的最低位。从成交情况来看,全市一手商铺成交面积为11.68万平方米,环比增加9.58%,同比增加44.6%。而一手商铺成交均价为20869元/平方米,环比下降5.33%,同比上升5.19%;所成交的商铺项目均为住宅底商,其中龙岗和宝安两区的成交量高达八成以上。因此,在住宅底商成为一手商铺市场主流的情势下,短期内一手商铺成交价格上涨幅度也不会太大,唯一影响一手价格的因素主要表现在商铺的结构性差异上。
数据来源:深圳市国土资源和房产管理局、美联物业(深圳)市场研究部
二手商铺供应充足 价格涨幅扩大
从放盘情况来看,今年上半年全市二手买卖放盘量已近两万套,与去年同期相比增加33%;二手租赁市场放盘量累计近1万套,与去年同期相比增加13%。从成交二手商铺中不难看出,现买卖客明显增多,租赁客相比去年上半年有所减少。今年上半年全市二手商铺挂牌均价为86400元/平方米,环比上涨30%,同比上涨42%。罗湖、福田两区二手商铺放盘均价涨幅较大,分别达到22%和74%,抬高了全市整体放盘均价。而全市二手商铺放盘租金则为253元/平米.月,环比上涨14%,同比上涨13%,其中放盘租金环比涨幅最大的区域为罗湖区,上涨幅度达22%;福田区上涨幅度为18%仅次于罗湖区,南山区回升速度相对较慢,为5%。在整体经济向好局势下,零售商对未来市场预期看好,二手商铺市场投资需求将逐渐释放,买卖、租赁市场投资机会增多。