世联地产：四季度楼市难言乐观

  楼市的反弹让我们看到久违的"金九"，这让我们对"银十"甚至整个四季度又充满期待。但在调控政策加码的情况下，四季度能否成功延续这一势头？通过对政策、楼市供应及信贷等的分析，世联研究认为：难言乐观。

  调控趋紧并呈长期化
    
  针对8-9楼市的反弹，近日几大部委联合发文，在"国十条"的基础上调控加码：提高最低首付至三成，暂停三套房贷，并要求"房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数"，同时严格了契税优惠条件，取消了"出售住房1年内重新购房的纳税人"的个税优惠。这次调控加码应该是近期住建部、银监会等有关部委对楼市进行调研后的成果。9月初，受8月楼市回暖影响，国务院即令住建部与银监会进行市调汇报，近日这两部委再次联手核查二套房贷，并传闻将于国庆后汇报二套房贷核查结果，从这些动作即表明中央政府时刻都准备应对楼市的新变化。同时，调控的加码应该早有迹象：一是9月13日温家宝总理在天津达沃斯论坛上表示，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责；二是9月27日国土资源部出台的"国土资发【2010】151号文"要求"开发商因自己原因闲置土地超过一年的禁止拿地"。结合上述分析和今年楼市政策没有截止期限的特点，世联研究认为，针对楼市的调控措施并没有出尽（比如：房产税），要做好楼市长期调控的准备。

  供应量呈放大之势

  在"国十条"要求"增加住房有效供给"的调控下，楼市供应状况有所改善。（1）楼市未来供应量充裕。据国家统计局数据显示：1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%；全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%；全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。住宅竣工面积的增长，意味着楼市短期内供应量增长可期；房屋开工面积、房地产开发投资及土地购置面积的大幅增长，则意味着楼市中长期的供应量亦会大幅增长，未来楼市供应预期的增加将舒缓目前紧张的供需矛盾。（2）保障房的大量开工建设。近日住建部要求各地所有的保障房项目9月底前必须全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。若按今年计划的580万套（包括廉租房、公租房、棚户区住房等）来计算，则年底可提供近350万套的供应量，这将有效分流楼市需求，从而牵制楼市的反弹走势。（3）楼市可售量在增加。比如深圳，一手可售住宅套数达到25478套（9月末），创下今年的新高，尤其是9月新增预售住宅面积达84.58万平方米，环比增长142.79%，同比增长30.76%；另外，深圳今年也将建设5万套保障房，届时楼市供应量将面临突然放大，这或许也是目前开发商积极推盘的一个重要原因。供应量的放大，一方面将导致价格的涨速放缓，另一方面也使购房者有了更多的选择，在价格平稳的情况下，或会导致成交速度减缓。

  信贷要求越来越严

  信贷作为楼市重要影响因素正面临着深刻的变化，或会改变今年四季度楼市的走势：（1）四季度的信贷计划所剩不多。今年全国"两会"上，温家宝总理表示今年信贷规模为7.5万亿，在今年宏观调控的高压下，这一指标不会像去年那样被突破；然而今年1-8月就完成5.71万亿的信贷量，9-12月的可贷规模仅剩1.79万亿，平均每个月信贷规模不到4500亿。信贷规模减少的硬约束将制约楼市反弹的深度和广度。（2）信贷控制趋严。目前央行要求提高最低首付至三成，暂停三套房贷及有关二套房贷的要求远比07年"9.27房贷新政"要严厉；并且要求"房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数"，估计今年多数银行的个贷计划都难以完成。信贷规模的缩小，贷款门槛的提高及审查的趋严，让四季度楼市走势蒙上阴影。

  诚然，让我们对楼市持难言乐观的原因还有很多，比如，根据国内14个城市成交量及价格的走势，世联研究认为楼市存在"二次触底"的运行规律，8-9月或是楼市首次触底后的反弹，这次调控加码的突袭或会让楼市再次陷入观望，从而推动楼市走向"二次触底"。