综合美联物业(中国)上海和深圳地区分行的数据,“限购”可能使10月的二手住宅成交数据有可能在9月的基础上,下跌5成,深圳可能为6000-7000宗左右,上海可能达到约8000-9000宗——需求量在短期内可能再次跌至冰点!
以深圳为例,第4季成交量如保持相对低位,则全年二手住宅成交量为1100万平米,相对2009年跌10%,与我们2009年末在香港召开记者招待会时做的全年预测吻合。深圳一手住宅成交量在350万平米,较2009年下跌46%。
“限购”能勒住房价不断攀升吗? 笔者的观点是不完全能。因为房价上涨是具有中国特色的社会主义房价体系带来的。抑制需求是解决问题的一个方面;而“限购”只能抑制需求的一方面,而且是用了计划经济时代的行政干预。货币和财政政策因为涉及因素较多,在过往的执行过程中,并为完全达到中央政府抑制某些地区楼价过快上涨的意图。
第二轮调控已开始使用行政干预,“限购令”就是很典型的表现。近期出台的“限购令”规定:上海暂定居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房);深圳规定拥有深圳市户籍的居民家庭,限购两套房,持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购一套房;厦门规定从10月1号起到年底,每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。
行政手段可能是当前更快更直接的一种措施,其效果也将立竿见影。
另外,笔者认为,“限购”政策的执行只能是暂时性的。但它反映了未来中国商品住宅市场的一个发展可能性,就是人多地少,只能一人一只碗。