李宇嘉：从7月房地产数据看楼市和经济增长新逻辑

本周一,国家统计局发布了2017年7月份中国经济数据。在对楼市下半年的“开局”数据进行分析时,有两个信号值得特别关注:

　　第一个信号是楼市上下游都在降温,但总体运行比较平稳。

　　1~7月份,商品房销售面积增速(14.0%)和销售金额增速(18.9%)继续放缓,但依旧保持两位数的增长;1~7月份的开发投资增速(7.9%)比上半年回落0.6个百分点,连续4个月回落,但比去年同期高出了2.6个百分点。截止到7月末,商品房待售面积同比下滑11%,降幅比6月末扩大1.4个百分点,显示“去库存”在加速。另外,土地购置面积增速从上半年的8.8%增长至1~7月份的11.1%,显示开发商对未来市场预期并未看淡。

　　另一个信号是,楼市下滑对经济的冲击不宜高估,而经济对楼市的依赖度也在下降。

　　统计局发言人指出,今年上半年房地产对经济增长的贡献率是6.2%,而去年同期是8.2%。尽管贡献率下降了2个百分点,但GDP增速却从去年上半年的6.7%增长到6.9%。这说明,房地产行业降温或适度降温,并不会对经济增长造成冲击。而且在住房回归居住属性的顶层设计框架下,围绕租售并举的长效机制正在形成,未来房地产将处于良性发展态势,与经济的关系将回归到正轨上来。也就是说,既不靠土地出让、固定资产投资刻意拉高经济,也要合理看待楼市与经济的良性循环。

　　事实上,尽管销售增速下滑明显,但开发投资整体仍呈现高位景气的态势。除了去年低基数的客观影响外,前期商品房销售高位增长和开发商“补库存”是开发投资景气的主要原因。

　　今年以来,商品房销售增速延续去年4月份以来下滑的趋势,热点城市销售下滑40%左右,但受益于需求外溢、棚改、“去库存”、轨道交通和高铁带动“返乡置业”等因素的共同影响,非热点二线楼市及300多个三四线楼市火热,很多城市成交增长了1~2倍。因此,今年以来商品房销售面积整体保持15%左右的两位数增长。

　　2014年四季度以来,楼市需求端已持续回暖近3年。特别是,2016年楼市销售面积(15.7亿平方米)和销售金额(11.8万亿元)均创历史纪录,而按照前7月累计销售面积和金额均出现两位数增幅的情况下,今年也有很大的概率会再次刷新纪录。

　　但另一方面需要注意的是,土地购置面积在2014~2016年连续3年下降,年均下降16.4%,2016年的供地面积仅为2011年高点的50%左右;新开工面积在2014~2015年连续2年下降,年均降幅高达12.4%,2016年尽管回升了8.1%,但也比2013年的上一个高点下降了约20%。购地和新开工连年下降,而销售端持续火热,这将导致商品房库存不断降低。