李宇嘉：从7月房地产数据看楼市和经济增长新逻辑

　　目前,国家统计局公布的商品房待售面积已经降至2015年2月以来的新低。截止到7月底,CRIC(中国房产信息集团)监测的59个城市,库存周期普遍在8个月左右,很多城市甚至低至4~5个月。经过3年去库存,三四线城市库存周期已降至12个月的警戒线附近,棚改货币化甚至导致很多城市库存紧张。

　　这也就不难理解,为何在销售增速放缓的背景下,开发商拿地却逆势增长,而且是2011年7月以来首次回到两位数增长。同时,开发商不仅积极拿地,新开工态势也不错——占新开工71.5%的住宅,1~7月的增速达12%,保持去年同期的水平。按照拿地和新开工一般滞后6~12个月来估算,开发投资还将继续维持高位景气。

　　前两轮楼市回调,即2008年下半年到2009年、2011年下半年到2012年,共同特征是销售回落和待售库存高压并存。但是,本轮楼市回调最大不同在于,今年以来销售端开始降温,但由于拿地和新开工连续2~3年回落,近2年楼市需求却相当火热,且多数城市连续3年推行政策刺激下的“去库存”,导致当前一部分开发商处于无房可卖的境地。

　　由此,楼市销售确实在降温,但增速水平依旧不低,单月绝对成交量仍处在历史最高位,开发商被动“补库存”不得不开启。

　　未来,“限地价”措施在全国各地普遍推开,土地出让附加约束条款有望成为常态,比如限房价、限售、配建保障性住房、开发商“自持”等,加上楼市需求增速下滑,土地市场开始降温。2017年7月,全国300个城市土地平均溢价率(34%)较去年同期下降11个百分点,住宅用地溢价率(39%)下降20个百分点,地价上涨推动资本形成,拉高开发投资的局面难以再现。

　　但笔者认为,进入今年下半年,各地“放量”供地,租赁用地供应明显增加,叠加开发商继续“补库存”,加上盘活存量物业用于租赁的口子打开,将在很大程度起到缓冲作用,助推开发投资稳定。

　　今年4月,住建部和国土部联合发布“供地新政”,要求热点城市加快供地,制定三年供地“滚动计划”并向全社会公布,同时启动监管问责。今年1~7月份,大城市供地开始“放量”,50个城市供地增长18%,一线城市大幅增长40%。同时,各大城市纷纷上调供地计划,10个重点城市“十三五”供地计划比“十二五”增长37%。另外,在连续3年“去库存”的基础上,今年棚改仍保持600万套规模。综合以上因素,今年开发投资仍有望保持8%左右的增长。

　　展望未来,楼市调控将继续处在高压态势,针对楼市的资金面仍以紧缩为主,全国商品房销售增速也将下滑,热点城市销售下滑更明显,开发商“补库存”的动力会有所下降,拿地和新开工高位托底开发投资的动能也将下降。

　　但是,除了供地会增长外,存量盘活的时代到来,首先是棚改在未来3年将推进1500万套。其次,棚改在2020年前后规模虽然会缩减,但改善居民生活水平仍将是未来公共政策的主旨,“旧改”会以替代的形式体现,比如住区或社区升级、农村危房改造、特色小镇开发建设、海绵城市、智慧社区等。

　　更重要的是,住房租赁已开始崛起,供地和盘活存量土地、房屋开始部分倾向于租赁,而这将开启一个涉及3亿~4亿人口庞大住房需求的“新蓝海”。在此基础上,配套租赁需求的教育、医疗等公共服务设施建设也将会快速增加。大量人口扎根城市,又将带来巨大的基础设施需求、消费需求。

　　由此,单纯的钢筋水泥式开发投资将会从高位上缓慢下降,而经济增长导向的楼市依赖度也将会下降。

　　但是,随着3亿~4亿新市民“扎根”城市,以及住房回归居住属性,先租后买、产权共有、“先小后大”的理性住房消费模式建立,基于有效需求和理性消费的开发投资、基建和市政投资将快速增长,楼市与经济也将回归到正轨上来。