共享产权房政策下小产权房衍生 专家：小产权房不被法律所认可

　　最近一段时间，楼市最热门的几个话题无疑就是“租售同权”、“共有产权房”了。在诸多城市都出台了相关政策之后，“租售同权”“共有产权房”逐渐在各地实行。

　　共有产权房北京落地 深圳早已是试点城市

　　近期，不止北京出台了共有产权房，全国主要城市也陆续出台了众多有关平抑楼市价格的政策。

　　7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次点燃“租购同权”。

　　7月20日，住建部等9部门联合发文，选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。

　　8月2日，广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，要求新建商品房价格必须接受政府指导，不同意，便无法销售。

　　实际上，共有产权房并不是新名词。早在2007年，江苏淮安首次试点共有产权住房，2010年上海推出共有产权保障房试点，实行住房和经济“双困”标准。2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住房试点城市，2016年上海推出了共有产权保障住房管理办法。

　　所谓“共有产权住房”是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

　　一纸合同的小产权房存在重大风险

　　在高房价和限购政策的刺激下，深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，也一直是许多人豪赌的“安居梦”。

　　共有产权住房具有保障性住房和商品房的双重属性，类似于深圳的安居型商品房，也存在严格的申请门槛。这时，一些房产销售人员也很会抓住“市场热点”，把小产权房和类似的房源“包装”成共有产权住房。

　　前不久，在深圳宝安固戍片区，有一处房产外表与正常商品房的项目并无差别，产品从一房一厅到两房一厅均有出售，价格为20000元/平米左右。

　　房掌柜了解到，这种房子与周边新建的正规商品房相比价格只是正规商品房的一半左右，且这栋房子只有一个正规红本。

　　附近的销售表示，这里的房子跟一般的小产权房是不一样的，整栋楼有一个红本，也就类似集体房产证，1992年批地，产权50年，以后还有望分割成单独红本。要买的话可以做到首付5成，但不是找银行做按揭，只能找相关的金融公司贷款，一般期限为3到5年，利率会比较高。

　　事实上，小产权房属于违法建筑，其本身不存在购房交易成立的条件。据悉，这处房产早在2012年和2014年就曾公开放卖过部分单位，但从之前情况来看入住率并不算高。至于销售人员所强调的有望分割成单独红本，并无明确的法律保障。

　　德恒律师事务所谭臻认为解决小产权房问题的关键在于土地出让金，这也是小产权房价格低廉的原因。按照同区域招拍挂土地价格，缴纳土地出让金，完成土地国有化征收。这一过程还涉及到国土资源局的用地指标，需要由政府主导逐步解决小产权房的“去留”问题。

　　信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为，由于没有房地产证，很多小产权房的交易只是一纸合同，而这种合同往往属于无效合同，存在着房价波动下当事人一方毁约的重大风险;另一方面由于没有报建手续的违法建筑类小产权房不被法律所认可，面临着随时被政府拆除、没收的可能，即使一直使用，在拆迁时也很难得到补偿。

　　“降房价是一个系统工程，单纯的北京“共有产权”模式起不到降低房价的作用。”张茂荣还表示。