美联：金九首周深圳新房供应发力拉动网签量上升

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　个贷再度收紧深圳四大行首套住房利率上浮5%

　　4日，深圳中国银行、工商银行、建设银行及农业银行先后发布消息，将首套房房贷利率调整至基本利率上浮5%。

　　从深圳中行获悉，即日起该行首套房利率调整上浮5%，截止时间以查征信为准，4日中午12:00前查征信且在11日17:30前完成审批的可执行原基准利率，否则全部执行上浮5%。

　　另外，工行指出在9月3日(含)之前已受理且查询征信报告的可按原政策执行。(来源：美联物业交易管理部)

　　美联评论：

由于楼市调控政策的刺激作用，今年深圳银行信贷比较紧张，尤其年中以来大部分银行放款速度减慢，放缓时间延长，浦发、平安及中信银行的二手房甚至停贷。

　　继招行上调首套房利率至上浮5%后，终于四大行今天开始跟进。银行房贷收紧将进一步影响市场的观望情绪，预计短期内业主和买家仍持“胶着”状态。

　　深圳拟恢复划拨方式供地

　　深圳市规划和国土资源委员会1日公布了《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》，拟恢复划拨方式供地，范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地。(来源：新华社)

　　美联评论：

深圳自1988年1月《深圳经济特区土地使用权出让条例》颁布实施后，特区国有土地统一实行有偿出让制度，事实上废除了划拨制度，改为协议免地价供应。

　　此次恢复划拨方式供地，主要是为了鼓励社会投资民生用地，能够在提高资源配置效率的同时确保公共服务及产品尽可能地惠及广大市民。

　　龙华迎高新企业进驻普门科技以7320万元拿下工业用地

　　9月7日，龙华成功出让一宗工业用地(新型产业用地)，深圳市普门科技有限公司以底价7320万元成交。该地块宗地编号A909-015，准入产业类别生物产业，土地面积5810.68平方米，建筑面积34860平方米，土地使用年期30年，位于龙华区观湖办事处。

　　深圳普门科技有限公司于2008年01月16日在深圳市市场监督管理局南山局登记成立。法定代表人刘先成，公司经营范围包括计算机软硬件、科学仪器的技术开发和销售(不含限制项目)等，致力于外体诊断设备和床旁治疗与康复设备的研发和产业化。(来源：房网资讯中心)

　　美联评论：

深圳土地资源本就稀缺，自去年“10.4新政”落地后，土地市场的出让条件也愈趋严格，导致大部分土地以底价出让，溢价率得到合理控制。不过今年截止到8月，深圳市仍无居住用地出让。

　　9月7日成功出让的龙华工业用地仍对竞买人的主体资格设置了严格要求，竞买申请人既应是在深圳市注册的高新技术企业或获得我市高新项目认定的企业，又必须从事生物产业的行业不少于5年。所以，出让结果毫无意外，最终由普门科技以底价获得。

　　30年老小区华富村正式启动签约 涉及至少5000人!

　　华富村东区、西区改造项目正式启动!华富村业主代表与福田区政府主导的项目公司正式签约为期7天(集中签约期为9月2日-9月8日)截至9月2日晚上六点，已经签约1302套，总套数2343套。当项目整体签约率超过90%，福田将全面启动建设新华富村的各项工作，将其打造成为“深圳中心未来家园城市新标杆”，打造国内顶级国际一流新型宜居住宅区。

　　任何一个旧改项目实施，最引人关注的即是改造模式和拆迁补偿标准，而这次的改造模式可是拿了个第一，“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”。这是福田区第一个按照全新模式实施的老旧住宅区改造项目。(来源：搜狐焦点网)

　　美联评论：

华富村位于福田CBD区域，建于1987年，占地面积约11.8万㎡，是福田区老旧住宅区中地段最好、楼龄最老、规模较大、质量偏差的项目之一。本次政府主导下，全面开启建设新华富村的工作胜利在望。本次改造将扩建华富小学为九年一贯制学校，规划两所幼儿园，并建设管理处、邮政所、文化活动室等多个社区公共服务设施，还将按比例保障每户停车位。不仅是居住品质的提升，交通、景观等也将得到改善。

　　这是福田区第一个按照全新模式实施改造的旧住宅区，主要特点有：在规定期限内签约率达到90%即启动建设工作，相对拆迁补偿签约率100%的要求明显更为实际，同时，政府给出多重奖励措施鼓励住户早签约;提供产权调换和货币补偿两种补偿方式，更为被搬迁人提供可按优惠价格增购的选项，根据实际需要改善居住条件。

　　深圳因土地资源紧缺，近年来城市更新得到高度重视，但传统方式已很难跟上进度要求。去年起政府加大参与力度，今年“政府主导+国企实施+保障房(安置房、人才房)建设”的全新改造模式落地，这不仅大幅加速流程，也将在项目建成后释放出大量房源，扩充保障房的供应。

　　二. 土地市场

　　[新增预售]

　　本周无新项目取得预售许可证

　　[楼讯]

　　[住宅全市成交]

　　由于7月底以来，新房供应力度提速，近期全市一手住宅的网签量或较前期有所增加。据美联物业全国研究中心统计，上周(9.4-9.10)全市共计网签589套一手住宅，环比增加15.1%;成交面积为5.9万㎡。此外，全市一手住宅的成交均价为54682元/㎡，仅环比下降0.03%。(详见下图一)

　　分区域来看，盐田仍为零成交。福田上周一手住宅的成交量与前一周(8.28-9.3)持平，仍为25套;全区一手住宅的成交均价为83061元/㎡，环比下跌2.1%。

　　龙岗成交量独降，为179套，环比下降19.0%，周成交量也顺跌至全市第二位;低价楼盘成交量的增加拉低全区成交均价，全区一手住宅的成交均价跌至31919元/㎡，环比下跌7.1%。

　　南山、罗湖和宝安三区的成交量环比增加，且增幅比较明显。南山上周成交61套，由于前一周(8.28-9.3)仅成交35套，导致全区一手住宅的成交量环比增幅高达74.3%;全区一手住宅的成交均价仍然在10万元/㎡以上，领涨全市，为102343元/㎡，环比下跌1.8%。

　　罗湖上周成交24套，由于前一周(8.28-9.3)仅成交15套，导致全区一手住宅的成交量环比增幅高达6成;全区成交均价比较稳定，为73262元/㎡，环比上涨0.5%。

　　宝安上周成交量达300套，超过龙岗区居于全市周成交量的首位，环比增幅为47.1%;不过由于上周全市90㎡以下的刚需户型成交占比从前一周(8.28-9.3)的74%增至77%，拉动全市一手住宅的成交均价环比下跌9.7%，至44681元/㎡。(详见下图二)

　　上周(9.4-9.10)全市商业量跌价涨，共成交144套，成交面积为11684.74㎡，环比下降10.2%;成交均价为63706元/㎡，环比上涨9.8%。(详见下图三)

　　分区域来看，福田和盐田零成交。南山成交量独增，上周成交2621.36㎡，环比增加37.2%。罗湖、宝安和龙岗三区成交量全部环比下降，其中罗湖成交50.55㎡，环比下降67.9%;宝安成交5218.04㎡，成交量稳居全市首位，环比下降23.3%;龙岗成交3794.79㎡，环比下降8.4%。(详见下图四)

　　[办公楼全市成交]

　　上周(9.4-9.10)全市办公楼物业量跌价涨，共成交116套，面积为8017.27㎡，环比下降30.2%;成交均价为56258元/㎡，环比上涨5.7%。(详见下图五)

　　分区域来看，盐田零成交;南山成交量独增，上周成交1325.21㎡，环比增加10.1%。福田、罗湖、龙岗及宝安四区成交量全部环比下降，其中福田仅成交69.39㎡，环比大幅下降80.6%;罗湖成交量继续下降，至185.92㎡，环比下降54.0%。龙岗和宝安两区在经历前一周(8.28-9.3)成交量大幅增加后，上周两区一手办公楼的成交量出现回落，龙岗和宝安两区的成交量环比降幅分别为44.8%和11.7%。(详见下图六)

　　四.三级市场

　　[全市成交]

　　受银行信贷进一步收紧的影响，市场信心并不稳定。美联物业全国研究中心数据显示，近期全市二手住宅的周备案量一直在1200-1300套区间内波动，上周(9.4-9.10)全市共计备案1281套二手住宅，环比下降4.3%;成交面积为10.79万㎡。(详见上图七)

　　分区域来看，全市仅福田和龙岗两区成交量环比增加，其中福田上周成交254套，环比增加7.2%，环比增幅位居全市首位;龙岗成交322套，成交量继续领先全市，不过环比增幅仅为0.6%。此外，盐田、南山、宝安和罗湖四区的成交量环比下降，且降幅居于8%-15%区间内。盐田由于前一周(8.28-9.3)成交27套，上周成交23套，导致环比增幅较明显，为14.8%。(详见上图八)