巴曙松：未来房市看租赁 房价走势要盯着“3+6核心城市”

　　津冀成交量呈断崖式下滑

　　巴曙松说，在二三线城市，不同地方分化非常显著，最典型的是天津、河北，在高压的政策下，成交量出现断崖式的下滑。但是其他几个地区还比较平稳，像沈阳、烟台、合肥，调控前后差不多。巴曙松说，弱二线城市政策环境相对比较宽松，迎来了价格弱势中的一轮小幅上升，像济南、重庆、长沙、烟台、青岛等。强二线城市，就是比较活跃的二线城市，个别地方提前回暖，如成都价格开始有明显的回升，其他的基本上价格差距变动都不大。

　　三四线城市的销售在全国的占比，库存显著降低，但从目前趋势看，中长期乏力。2017年以来，三四线城市的销售开始发力，上升了大约5个百分点，对去库存起到了积极的作用。从开发投资来看，巴曙松的观点是：如果考虑到人口老龄化和城镇化趋势，房地产开发投资的增速回落应该是一个大趋势。

　　上行缺乏支撑动力

　　目前新房市场重点城市都处在“限价”的特殊环境中，“限价”一定程度上导致了供应量的下滑、价格一定程度的非市场化。巴曙松分析说，从成交量来看，一线和重点二线城市由于新房限价，供应量的减少可能带来市场成交量水平相对较低，但是项目的去化率状况良好。从成交价上看，因为新房的价格相对非“市场化”加上限价环境，预计后期价格小幅波动，部分不规范市场因为“限价”可能产生其他费用。

　　量价快速上行的三四线城市缺乏基本面支撑，中长期市场可能面临深度回调。

　　从二手房市场看，巴曙松认为政策基调预计保持平稳，下半年的二手房市场成交量价将在低位保持稳定。2017年下半年以来，限购限贷的行政调控并未放松，且下半年信贷环境仍将延续“紧”的特征，这使得市场的上行缺乏支撑和动力，房市应是趋向稳定。

　　未来十年租赁增长空间大

　　巴曙松说，这次调控不同于以往的“一锤子”政策，本轮调控全面且持久，政策方向由前期抑制需求转向增加供给及发展租赁。他进一步分析：租赁在发达国家的居住结构中占有重要地位，美、日、英三国的租赁家庭占比普遍在35%左右，而中国租赁人群占比仅21%。在国际主要大都市中租赁人群占比较高，中国当前一线城市的租赁人口尚未超过40%，未来租赁人群占比会继续提高。

　　租房产业链能拉动GDP增长，增加就业岗位，以美国为例，通过新建公寓、存量的运营，租户本身在租房子的时候的消费，这几个方面成为替代原来的盖新房子、新增投资，越来越成为经济发展的另外一个增长的动力。租赁面向的是相对刚性的居住需求，所以未来十年，租赁可望成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。

　　大家简介

　　巴曙松

　　中国银行业协会首席经济学家，国家“十三五”发展规划专家委员会委员，享受国务院特殊津贴专家，教授，博士生导师。

　　兼任香港交易所首席中国经济学家、香港特别行政区政府经济发展委员会委员、中国宏观经济学会副秘书长、商务部经贸政策咨询委员会委员等。

　　荣获“全球青年领袖奖”。主要著作：《巴塞尔新资本协议研究》《金融危机中的巴塞尔新资本协议：挑战与改进》《巴塞尔资本协议III研究》《中国资产管理行业发展报告》年度报告等。