巴曙松：未来房市看租赁 房价走势要盯着“3+6核心城市”

讲座现场人气爆棚，不少观众席地而坐。

巴曙松

　　一位教授一脸冷峻、严肃地置身于一张张由数字表格组成的PPT前，2个小时的演讲全部由这些冰冷的数字组成，现场却异常活跃，不时爆出阵阵愉悦的笑声和掌声。

　　巴曙松，擅长在专业、新鲜的房产数字之间，用他的冷幽默组成一条珠线，把观众最想知道的那些诸如“大城市圈时代的购房需求”“房产增量与存量”“二手房时代”“一线城市、二三线城市的房产走向”这些“珍珠”串联起来，送到听众席上。

　　9号下午的市民文化大讲堂现场，巴曙松制造了一场“爆棚”的讲座。

　　住房交易迎来存量时代

　　有一个评估指标，叫家庭套数比，或户均套数比，就是城镇家庭个数和整个城镇住房的套数比。巴曙松认为，2010年这个比例基本达到1∶1，供给已经基本达成平衡，这意味着在城镇的人群总体性的住房短缺问题基本得到解决。新房供需平衡，“增量时代”正在远去。与此同时，房地产市场还在出现一个非常典型的新特点，就是二手房的流动性在上升。

　　2016年，中国二手房的交易额超过6万亿元，占住房交易总额的比例达到41%。从这个关键指标来看，中国房地产市场正在告别增量、迎来存量时代。巴曙松说，一个以增量为主导的房地产市场，和一个以存量为主导的房地产市场，价格趋势会呈现很多新的特点。2016年，北京、上海的二手房交易额占比已经高达74%和72%，二手交易量已经平均达到了新房的三倍。除了北京、上海、苏州、南京，甚至包括天津、厦门这些地方都开始接近这个指标，甚至东莞也是这样。

　　原来银行开发商做开发贷，进入存量房时代之后，银行怎么做金融服务?什么环节进行贷款?什么环节去进行配套服务?这带来一个价值链的转变。所以从二手房的流通、租赁、装修、维护、搬家、保洁，一系列的落地化的金融服务会逐步地成为未来新的增长点。

　　“3+6核心城市格局”

　　中国的城镇化开始进入了一个大城市圈、大都市群的发展阶段，购房需求进一步向城市圈集聚。巴曙松认为的“3+6核心城市格局“，就是未来一段时间城市群的一个主要格局。“3”就是三个主力城市圈：环北京城市圈、环上海城市圈、环深圳城市圈，加上6个主要城市：南京、合肥、武汉、长沙、重庆和成都。

　　巴曙松说，从宏观层面看，“3+6城市格局”占全国人口约五分之一，创造的GDP占比达到36.8%，从房地产层面来看，房地产交易规模接近全国的60%，二手房的成交金额占比达73.5%。从不同的角度，它们在房地产市场、在城镇化未来的发展趋势里都占据着重要的地位。所以要分析房地产市场的走势，就盯着这三个城市群加六个城市的走势。

　　紧缩时代带来下行压力

　　巴曙松将中国的城市分为一线城市、强二线城市、弱二线城市、三四线城市。他认为，一线城市在政策和市场的制约下，目前缺乏大幅上升的基础，总体上从金融角度来看，紧缩时代带来了下行的压力。他拿出截止到今年8月24日的数据：共有53个城市出台调控政策，有125条限购，166条限贷，有15个城市认房又认贷，共有32个城市、1个省(海南)实行“限售”，“317调控”以来北京出台了约23项调控政策，部分城市首套首付高达60%，部分城市首套房利率上浮30%。上浮20%的有浦发银行，上浮10%的有中信和民生，执行基准利率的有16家，执行9.5折的有2家，二套房贷利率上浮20%的有18家，上浮10%的有3家。