美联：深圳10.9-10.15二手备案951套 各区均下滑

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳市委书记王伟中：要防止金融资源过度流向房地产

　　10月10日下午，深圳召开全市金融工作会议，广东省省委常委、深圳市市委书记王伟中在会议上表示，要把防范化解金融风险作为根本性任务，迅速启动新一轮风险大排查，确保深圳金融安全高效稳健运行。

　　王伟中同时提出，要坚持把深化金融改革开放作为根本动力，强化金融监管机构职能和力量，加强金融市场建设，提高金融对外开放水平。另外，要着力建设科技金融深度融合先行区，增强金融服务实体经济实效性，防止金融资源过度流向房地产。(来源：观点地产网)

　　美联评论：自去年四季度以来，市场调控压力一直存在。尤其今年下半年以来，深圳银行房贷不断收紧，当前主流银行的首套房贷利率已经全部上浮10%，不利于市场购买情绪的回暖。此番市委要求防止金融资源过度流向房地产市场，将更加有利于防范金融风险，促进房地产的平稳发展。

　　深圳租客注意了以后租房可能“付一押零”

　　困扰租房市场多年的顽疾正逐渐被攻克。10日，记者从“中国放心公寓联盟发布会”上获悉，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，在深圳、上海、北京、杭州等8个城市率先推广信用租房。只要你芝麻分超过650分，便可以享受免押金的福利。(来源：南方日报)

　　美联评论：今年全国各地不仅陆续出台调控政策，合理控制房价，以坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，而且希望通过住房租赁试点城市来构建租购并举的住房制度。

　　支付宝率先推广在深圳、上海、北京、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市推广信用租房，只要芝麻信用分达到650分以上，就可以免去租房押金，在一定程度上将有利于减轻租客的押金压力。此外，支付宝拟将对于恶意逐客、随意涨房租的房东，租客可以打差评，并将计入房东的芝麻信用租房档案，将利好租赁市场的良好发展，维护租客的居住权益。

　　不过信用租房毕竟实属市场制度的一大创新，支付宝上显示的信用，能否代表租客的全部信用情况有待商榷;另外在免押金的情况下，如何保障房东的利益也是一大问题。因此如何规避操作过程中的风险，还需一段时间来推进信用租房的发展。

　　龙华将出让居住用地：限价10.1亿+70年自持+2.7万㎡人才房

　　深圳市土地房产交易中心订阅号发布消息，深圳市土地房产交易中心将于11月10日以挂牌方式公开出让A811-0323宗地的使用权，该地块位于龙华民治街道，为二类居住用地。

　　根据公告，本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积，宗地项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持，自持年限为70年。按规定此次宗地将会配建人才住房27060平方米，竞得人建成后无偿移交，并由深圳市人才安居集团有限公司(以下简称市人才安居集团)代表市政府接收、运营、监管等。(来源：网易房产)

　　美联评论：四季度，深圳土地市场终于拉开居住用地的出让帷幕。虽然10月31日大鹏将出让一宗土地，但是仅含50年使用年限的三类居住用地，而预计11月10日出让的龙华民治宗地，土地用地为二类居住用地，使用年限为70年，可谓我市今年出让的首宗居住用地。

　　自九部委确定住房租赁试点城市以来，上海、北京、广州、杭州、成都等地陆续出现自持租赁用地出让，此番深圳加入自持租赁用地的行列，可见各地发展租赁市场的决心。

　　从本宗土地(宗地号为A811-0323)的出让条件来看，将采用“单限双竞”的方式，即限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。宗地的最高限价为10.1亿元，人才住房将至少配建27060㎡，不过根据出让合同，计入容积率的总住宅面积为76650㎡，也就是说随着竞得企业人才住房配建面积的增加，租赁住房面积将随之减少。另外，人才住房建成后将无偿移交政府，租赁住房则需自持70年。整体来看，本宗土地性质为非商品性，竞争应不至于大激烈，且有利于加大人才住房和租赁住房的供应量。

　　福田拟3年投20亿推进“新城中村”改造 整治15个城中村

　　目前深圳城中村改造已到深水区，很多问题相续出现，与之配套的地价返还政策若得不到落实，将会影响城中村改造的积极性和主动性，进而影响深圳国际化大都市的建设。对此，福田区政府介绍，《福田区城中村拆除重建项目返拨地价款使用实施细则》目前尚处于修订完善中，政府对股份公司的扶持政策和资金投入从未间断。

　　据介绍，福田区政府投入5811万元扶持资金，带动股份公司投资超过1亿元，建成或基本建成了33个市政基础和公共配套设施项目。另外，福田区政府还推进实施“新城中村”改造计划，对城中村环境综合整治持续加大投入，总投资规模约20亿元，计划用2到3年的时间对15个城中村进行环境综合整治，力争在“十三五”期间实现城中村基础设施环境的大提升。(来源：南方都市报)

　　美联评论：城中村的改造能有效增加供应、扩大容量，同时提升城市配套，改善周边景观，随着深圳可用土地资源的减少和深圳价值的高速更新，这一问题更加成为重点和难点。目前，福田区城中村拆除重建项目返拨地价款政策相关规定还难以得到落实，区政府的重点主要落在配套设施建设和环境综合整治上。这符合“十三五规划”的指导意向，即以综合整治为主、拆除重建为辅。其中对于原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主。这种方式有助于在提升实施效率的基础上，迅速提高区域的价值和形象，同时可以一定程度保留城中村原有的生态文化。

　　二. 土地市场

　　本周无土地成交记录

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　国庆黄金周过后，10月份终于迎来了第一个新增预售项目，即龙岗中心城片区的中粮祥云广场(推广名为中粮祥云国际)于13日获得预售许可证。据规土委数据，该项目共获批1680套，总获批面积达13.22万㎡。(详见下表一)

　　中粮祥云国际已于上周末开盘，其中住宅户型为69-130㎡2-4房，开盘均价约为45000元/㎡;公寓户型为34-75㎡1-3房，开盘均价约为34000元/㎡;办公户型为31-251㎡，开盘均价约为35000元/㎡。此外，9月底拿预售证的宏发QCC前城二期于10月12日开盘，主力户型为74-172㎡2-5房住宅，开盘均价为70000元/㎡。(详见下表二)

　　[楼讯]

　　[住宅全市成交]

　　经过国庆黄金周的短暂调整，上周(10.9-10.15)全市一手住宅的网签量大幅上升，共成交803套，周成交量回至6月中旬水平，环比增幅高达85.9%;成交面积为8.1万㎡。全市一手住宅的成交均价因成交结构的差异性，跌至52158元/㎡，环比跌幅为4.8%。(详见上图一)

　　由于前一周(10.2-10.8)正值国庆假期，除盐田持续零成交以外，上周(10.9-10.15)其余区域的一手住宅网签量增幅比较明显。具体来看，宝安以405套的成交量位居全市首位，环比增幅为27.8%;热点成交项目主要分布在光明的宏发天汇城、龙光玖龙台，沙井片区的拾悦城、华侨城四海云亭，以及龙华的壹成中心、尚峻花园。

　　龙岗以274套的周成交量次于宝安区，不过由于前一周仅成交38套，上周龙岗的成交套数环比增幅高达6.2倍。全区热点成交项目主要分布在平湖片区的卓越星源、布吉片区的万科麓城以及坪山的奥园翡翠东湾。

　　南山、福田和罗湖三区的一手住宅周成交量仍低于100套。南山上周成交76套，环比增加28.8%;福田上周成交30套，环比增加66.7%;罗湖上周成交18套，突破黄金周的零套。(详见上图二)

　　[商业全市成交]

　　由于国庆黄金周商业成交比较冷清，上周(10.9-10.15)全市共成交237套，面积为19866.5㎡，环比增幅近26倍。全市一手商业的成交均价因成交结构的变动，环比上涨9.7%，至67706元/㎡。(详见下图三)

　　分区域来看，福田和盐田零成交，其余区域成交量全部环比增加，且由于前一周(10.2-10.8)成交基数较低，上周各区成交量的环比增幅均较大。上周成交量最高的区域为南山区，共成交7135.27㎡，环比增加16.1倍;上周成交量环比增幅最高的区域为龙岗区，共成交6221.44㎡，环比增加18.4倍。(详见下图四)

　　[办公楼全市成交]

　　上周(10.9-10.15)全市共成交166套，面积为10169.8㎡，环比增加7.4倍。全市一手办公楼的成交均价回到节前水平，为55525元/㎡，环比上涨57.7%。(详见下图五)

　　分区域来看，除盐田零成交以外，其余区域均有成交。其中龙岗和南山两区的成交量全部超过4000㎡，龙岗以4220.02㎡的成交量位居全市首位，且因前一周(10.2-10.8)成交基数低，上周成交量的环比增幅高达249.9%。(详见下图六)

　　四.三级市场

　　[全市成交]

　　国庆节后市规土委的二手备案数据恢复，但是上周二手住宅的备案量与节前一周相比存在明显的差距，日均二手住宅的备案量仅190套。据美联物业全国研究中心统计，上周(10.9-10.15)全市共备案951套二手住宅，时隔四个月全市二手住宅的周备案量再次降至千套以下;成交面积约为8.2万㎡。由于深圳银行房贷不断收紧，市场成交信心不足，预计短期内二手住宅的备案量将现下行压力。(详见上图七)

　　分区域来看，与国庆节前一周相比，各区域的二手住宅备案量全部下降。龙岗成交224套，为全市周成交量唯一超过200套的区域;宝安、福田、南山和罗湖四区的成交量居于150-200套区间内;“低存量”盐田区仅成交17套。(详见上图八)