广州楼市新政一周网签退房20套 二手成交缩水

　　针对后续问题律师称因新政退房应退定金

　　广州“限购令”等楼市新政已运作近一周。

　　据数据显示，过去一周广州市一手住宅网签退房量为20套，属于正常水平；而日网签量也由新政出台前过千套的“井喷”量，回落到每日300套左右，与国庆期间的日网签量差不多。

　　一手房

　　新政一周网签退房量20套

　　据数据显示，过去一周广州市一手住宅网签退房量为20套，属于正常水平。有业界人士表示，有部分购房者仅交了定金但未网签，受新政影响要退房的则无法在阳光家缘数据上显示出来。

　　满堂红研究部高级经理周峰认为，限购令导致以下一批客户的流失：外地来穗且无法提供一年或以上社保缴费证明的客户、必须申请第三套房贷款才能购房的客户，目前这两者至少占总客户群的20%，此外，再加上犹豫不决的刚需客户或改善型客户，临时推出市场的准客户约占三成。

　　中原地产物业部副总经理潘婉霞透露，受限新政中对社保纳税证明的准买家，都属于想买而不能买的类型。此外，还有买了小面积的单位和市郊的单位，因限购一套后不想浪费了家庭的一个购房名额而主动放弃的中长线投资者；对住宅的后市抱有观望和不乐观态度的名下已有多套物业的中短线的投资者，他们宁愿放弃了订金，也要先离场观望。香港、澳门等买家部分也因手续问题无法再购买。

　　二手房

　　业主不抛盘反惜售

　　尽管新政的力度空前，二手楼市的卖家们却并未出现“抛盘潮”，而是另有盘算。满堂红天河公园板块负责人介绍，新政之后当地并未出现业主放盘增多的情况，反而有一成多原来想卖房的小业主不卖了。据了解，在这些改为不卖的业主当中，既有被新政误伤的改善型买家，也有投资客，无一例外受到了限购令的影响。

　　投资客李先生认为，自己手头上有3套房产，因为入市时间早，收益已经比较客观，但是按照政策，自己卖掉之后不仅不能贷款，还只能再买一套房，既然现金拿在手里也没好的去处，还不如把房子留着慢慢“以租养供”。

　　满堂红研究部认为，限购令下，业主的心态也会发生分化，其中只有一两套房的小业主可能会产生惜售的心理，而拥有大批量房产的大投资客则会选择卖出部分房产降低风险。满堂红研究部预计，由于需求受限、市场观望气氛以及业主惜售等因素的影响，第四季度广州二手楼市的成交量环比将降三到四成，而二手楼价在今年内将会继续维持高位振荡，下一阶段的走势将视政策执行的力度以及政策持续的时间而定。

　　日网签量由过千套降至300套

　　广州市“限购令”等一系列楼市新政，已经正式运作近一周。满堂红的统计数据显示，细则出台之后，广州各个区域的二手看楼客普遍减少了三成左右。与此同时，经纪的日均看楼量也从新政前的1.2次/人下降到了目前的0.8次/人，市场观望氛围浓郁。

　　潘婉霞表示，在限购令出台后，二手分行的门店最明显的变化就是多了客户和业主亲自到现场咨询新政的细则，特别是一些在8、9月份成交但因按揭和业主赎契问题或其他原因到现在还没有完成递件和网签手续的客户，更是忧心忡忡。与此同时，一手住宅销售中心人气也有所下降。据数据显示，日网签量也由新政出台前过千套的“井喷”量，回落到每日300套左右，与国庆期间的日网签量差不多。

　　满堂红研究部认为，广州新政细则真正对市场有较大实质影响的是房贷政策的变化。细则规定，10月15日起，公积金贷款与商业贷款都要执行差别化的信贷政策。这意味着，客户如果没有足够的现金，将再无公积金贷款的捷径可走，只能暂时停止购房。初步估计，受此影响的客户比例在两成左右。

　　据了解，已经将房子卖出等待再买进第二套房的购房者，受新政的影响比较大。刘先生说，他去年购买了第一套房，但由于噪音等问题又将房子卖出。此后，一直跟家人租房子居住，同时也在寻找更合适的房子。由于他第一套房并未使用公积金贷款，按照此前公积金贷款政策，如果他再购房也可按首套房政策进行申请，首付最低可以做到两成。但在上周新政正式出台后，公积金二套房贷款首付提高为五成，并且“既认房又认贷”。这下子，刘先生再买房的首付门槛一下子提高到五成了，而他又刚好看中了一套超过150万元的房子，首付一下子提高了近50万元。因此，压力就大了很多，无法进行购买了。

　　因新政退房，定金能退么？

　　国土局：新政前按合同

　　律师：予以退定较合理

　　限购令在各个城市出台后，最直接受到影响的购房者是在“限购令”颁布前给了定金，但在“限购令”出台后才发现贷款无法批出、无法提供纳税证明等，无法继续购房。在各个城市，也陆续出现了因新政无法购房是否能拿回定金的官司纠纷。

　　法制盛邦律师事务所律师潘永茂表示，近期也有不少市民在委托咨询，因新政无法购房是否能拿回定金。对此，广州市国土房管局有关人士表示，在新政前如果双方在认购合同等上有备注相关退定条文的，按照合同约定执行；如果没有约定的，则由民事双方进行协商解决。

　　潘永茂认为，政府出台新政不应该属于不可抗力因素，这几年房地产政策变化比较大，如果法院将此纳入不可抗力范畴则不利于合同稳定性。但在外地法院已经做出的判决中，将因“限购令”等新政无法继续购房认定为情势变更，并判决可以进行退定则比较合理。不过，在目前新政下，也不排除部分购房者不是没有能力继续购房，而是因为新政认为房地产形势转变，自己想不买了，这种情况应该就判定为不能退定。