陈建奇：房地产税对楼市利好 构成房地产市场利空

　　中国房地产价格自2016年以来出现较快上涨，政府出台了多次调控，部分城市房价高位运行的问题引发关注，房地产市场调控效率亟待提升的问题越发突出，有些评论认为当前房地产调控重心亟待从行政调控的短期举措转向房地产税的长效机制，房地产税将成为调控政策创新的重要选项。

　　由于目前房地产分布并不均衡，有些人持有较多的房产，而有些则面临较大购房压力，特别是北京上海等一线城市。在此背景下，如果开征房地产税，那么房产所有者的持有成本将增加，压缩房地产未来的利润空间，降低房地产的需求，同时，促使那些拥有较多住房的市场主体抛售手中房产，供需格局将出现逆转，由此可能促使房地产价格出现较大调整，房地产市场可能改变多年来总体不断上涨的格局，房地产价格可能面临较大的调整压力，这将构成房地产市场的利空。

　　然而，开征房地产税并不必然导致房产持有成本的较快上升，房地产税不仅与房产的估值有关，而且与征收方式有关，更重要的还与房地产税的税率有关。如果房地产税率很低，那么房地产税的绝对值就可能很低，比如房地产税率设置为0.001%，那么这种影响就可能比较微弱。究竟未来房地产税是高还是低，这必须取决于房地产市场发展的目标。

　　从世界各国房地产经验来看，房地产价格较快上涨与持续下跌都不是房地产市场健康发展的表现，保持房地产价格稳定或者稳中慢升，可能成为房地产市场健康发展的重要内容。2007年美国次贷危机已经给我们重要的启示，即房地产市场价格持续较快上涨可能带来资产价格泡沫化，房价持续下降可能引发相关资产估值的大幅波动，最终可能导致相关金融市场的剧烈波动甚至危机。

　　保障房地产市场健康稳定发展，成为房地产相关制度建设的重要目标。从这个角度出发，开征房地产税就不是为了降低房价，而是着眼于促进房地产市场的健康发展。由于各地房地产形势并不相同，近年来房地产制度建设主要是遵循“因地施策、因城施策”的思路，而不是一刀切的办法，各地也出台了差异化的房地产政策，由此构成了当前房地产分化的基本格局。

　　房地产分化决定了各地房地产税将存在显著差异，有些房地产市场持续低迷的城市可能会推迟开征房地产税，而房价上涨较快的城市可能加快研究出台房地产税，有些地方房地产税率可能较低，有些地方房地产税率可能高一些。在房地产分化的背景下，按照“因地施策、因城施策”的办法出台房地产税，才有助于促进房地产健康发展。

　　在房地产税具体的开征模式上，还有一个重要的因素，那就是存量与增量的区别。如果想保障房地产市场稳定健康发展，那么房地产税采取增量征收的模式或将成为基本做法，这种方式有助于避免房地产税对存量房产构成较大影响，符合房地产健康发展的目标诉求。

　　综合来看，不管房地产税如何开征，也不管房地产税在哪里征收，目标都是为了促进房地产市场的健康发展，而不是着眼于促使房价出现剧烈的调整，从这个角度看，房地产税不仅不会造成房地产的利空，反而构成了房地产市场的利好，因而，房地产税的开征并不遥远，但也并不值得担心。