卓越地产悄然发力一线城市 上海欲复制CBD模式

　　在国内一些开发商开始转战二三线城市之际，卓越地产正在悄然发力一线城市。

　　2011年新年前两天，卓越地产在上海首次以招拍挂形式拿地。目前，卓越地产在京、沪、穗、深四个一线城市均有项目在开发，而近期卓越在上海以及青岛所拿下的项目，均与其在大本营深圳布局产品类似：商业住宅综合体与CBD项目。

　　离开了顺风顺水的大本营深圳，卓越地产是否能够成功复制其深圳模式？

　　上海复制CBD模式

　　去年12月29日，卓越地产以5.51亿元竞得上海市奉贤区南桥新城望园路东侧、金海路西侧、环城南路北侧区域商住办混合用地，面积为12.2万平方米。

　　资料显示，该地块位于上海市政府近年来重点打造的新城市中心南城新城，为含办公、商业、居住等多功能为一体的商务新区。地块竞拍底价为5.48亿，按规划用途该地块为商业、住宅用地，住宅部分小于总面积的35%。

　　这是卓越地产第一次在上海土地市场上竞拍拿地，也是该公司在上海的第一个商业住宅综合体项目。

　　此前在2009年8月，卓越地产收购了上海德天置业有限公司100%的股权，同时整体收购了该公司在上海一个名为“圣安德鲁斯庄园”的别墅项目。

　　事实上，卓越地产的强项在于商业地产，目前为深圳中心区商务开发规模最大的地产商，而从最早的住宅项目起家后，近些年卓越也一直在从住宅物业调整到商业物业上面来。

　　2004年，卓越就在深圳打造CBD商务楼的建设，相继投资开发卓越大厦、卓越时代广场、卓越·世纪中心、怡景中心城等9栋商务楼宇，总建筑面积近100万平方米。据公开资料显示，卓越地产目前在深圳的待开发商务项目总建筑面积近150万平方米。

　　2009年，卓越地产旗下两个深圳写字楼项目合计售出42.47亿，成为华南最大的商业物业供应商。去年，卓越地产总裁李晓平曾向媒体透露，卓越在商业地产的收入已经达到了40%-50%，持有型物业面积占所建商业物业面积15%，今后会增加这一比例，至少达到20%。

　　“在商业地产方面，卓越的选择是一、二线城市的核心区域。”卓越地产相关人士向时代周报记者表示，在CBD的开发中，卓越已经有了成熟的商业模式，不管是市场还是地方政府都比较接受。另外一个竞争优势是卓越对战略的选择，跟新进入企业比，卓越已经具备了较丰富的商务运营经验。

　　该人士表示，卓越将把深圳CBD的成功开发经验、开发模式和优质的商业合作伙伴带到上海，会克服包括资金、配套、招商等各方面的难度，在接下来的三年多时间里积极进行开发和运营，而如果条件许可，卓越会在上海以CBD商务开发和中高档住宅的双引擎运营模式运营。

　　上市悬念

　　除了上海奉贤区的项目，卓越地产去年10月，在青岛也拿下一个总投资额为30亿元的CBD商业地产项目。

　　该项目位于青岛四方区，据卓越地产相关人士介绍，他们计划在其中打造卓越城市广场以及卓越酒店等项目，而发展布局与深圳非常类似。此前，卓越在青岛便有项目，青岛同样也是其全国布局的一枚重要棋子。

　　目前，卓越已成立了深圳、上海、武汉、长沙、重庆、青岛、广州、东莞、杭州等多家子公司，今年卓越将会把发展重心放在何处？

　　卓越地产相关人士告诉时代周报记者，在战略布局上，卓越的策略是“3+4+X”，即锁定珠三角、长三角、环渤海区域三大经济圈，重点发展一线城市和有潜力的二线城市。目前，四个一线城市卓越均有项目在开发。

　　该人士介绍，在新城市的选择上，除了经济发达、发展潜力大这些传统标准，卓越还要看其聚集力，这个城市的经济总量不一定很强，但聚集力一定要比较强大。

　　此外，外界仍然关注卓越地产的上市动向。2007年，卓越地产在港交所申请上市，由摩根士丹利和瑞银协助，计划筹资17亿元。为了冲关，卓越地产在2007年做了大量的准备工作，一方面推出了全国发展战略，另一方面增加土地储备。

　　但事与愿违，2008年正值经济低迷，恒大地产成为首家上市搁浅的内地地产企业，随后，星河湾、龙湖地产以及卓越地产等纷纷调整上市时间表。直到2009年，卓越地产再度启动香港上市计划。

　　不过，由于路演时国际认购情况不太好，卓越地产宣布“暂缓上市”。2009年11月5日，同时赴港的恒大地产正式在港交所挂牌上市，但卓越却将上市计划延后。近期，市场再度传言，卓越地产将转道国内A股市场上市，直到目前，卓越上市仍然是一个悬念。

　　“我们一直在香港联交所挂着，想上市随时都可以。”卓越地产相关人士向时代周报记者表示，目前上市并不是很合适，因为在香港上市，受国内的政策影响很大，现在环境不好，容易被低估。

　　不过，该人士也提到，卓越地产也考虑在内地上市，因为内地的投资者对卓越是了解的，低估的可能性相对小一些。从目前来看，证监会已经暂停房地产企业在A股上市，另一方面调控政策未有任何松动，卓越地产何时上市仍然是一个悬念。