调控之下商业地产渐升温 李嘉诚玩“套现游戏”

　　正如陈启宗所言，现在内地的市场比香港更好些。在两次打包香港物业REITs上市之后，李嘉诚亦打起了内地项目的主意。

　　不过与前两次不同的是，这一次打包的资产仅一个项目——北京东方广场。如若成功，这个REITs将成为香港首只人民币IPO。

　　消息指，该信托基金拟初步筹资约100亿元人民币，市值最多330亿元人民币。

　　此番交易并不小，且又为首个人民币IPO，为了吸引更多的投资，李嘉诚赋予了该REITs更多的中国概念。

　　“中国式”卖点

　　看上去，东方广场确实是一笔不错的资产。据了解，东方广场自2001年开张以来，至今出租率已达九成多，并一直有很长的轮候名单。

　　此外，东方广场项目租金更位列北京物业榜首，租金范围介于550-2400元/平方米/月，更曾被公认为中国最成功的购物中心之一。

　　最重要的一点是，东方广场并未有背负庞大的债务。

　　或正因如此，经过市场试水以后，市场对长实原定的3.5厘的息率并不买账。市场传言，长实有意把息率提高至4厘，此外，首两年派息比率拟100%派发，第三年亦派90%。

　　而长实提息的前提还是预期东方广场续租后租金上调带来的收益增加。

　　据了解，目前东方广场不少铺位、写字楼的租期，将于2012年届满，长实届时或将籍近年内地楼市炽热的环境，向租户要求加租，增加资产现金流。

　　香港泓福证券研究部主管邓声兴对此表示，一般续租都会有租金上的调整，平均有20%的增长，大家会觉得未来的收入会上升，因此最后大部分的租金都会分派出去，有利于持有人即投资者的收益。

　　尽管时下国内的住宅市场正饱受调控的冲击，但这似乎对商业地产并未形成太大的压力。而目前商业地产的日渐升温，无疑增加了投资者对目前国内的商业地产的信心。

　　基于此，商业物业的租金亦借势不断攀升。数据显示，1月北京商业地产市场近500个租售活跃项目写字楼、商铺中，租售报价最高环比涨幅达87.5%。

　　北京在租商铺项目当中，项目报价涨幅最高达87.5%，在售商铺项目中，项目报价最高涨幅为7.69%。