掌柜实探：光明新区房价五年涨135% 公明4字头光明直逼5字头

　　以前提起光明，最先想到的是乳鸽、农场和晨光牛奶。如今，这三个代名词逐渐被“高铁地铁、中山大学和超级旧改”取代。

晨光乳业——光明新区明星企业

　　距离福田市中心约30公里、位于深圳西北部的光明新区房地产开发起步相对较晚，一度处于“被遗忘的角落”，2012年后才陆陆续续出现一些大楼盘。

　　近几年光明新区正在落实产业、交通、医疗、教育等基建配套，房价随之快速上涨。从整体涨幅来看，5年时间光明房价从1.4万/平方米涨到3.3万/平方米，涨幅约135%，其中2016年涨了近80%。

　　光明新区与前海、宝中、龙华并列为四大潜力区

　　位于深圳西北部的光明新区，被列入中部发展轴，与龙华中心一同承接福田外溢高端功能，发展高铁经济。此外，光明还是深圳地铁快线最密集的地区：光明高铁站19分钟到福田站、6号线预计2020年建成通车、13号线预计2021年建成通车、18号线预计2022年开建。

　　据政府十三五规划，光明新区将围绕建设“现代化国际化绿色新城”总体目标，着力打造区域性教育医疗和创新高地、高技术产业基地、绿色生态新城，将光明新区建设成深圳市新时期重要的城市副中心和区域发展极。

　　光明新城综合体、长圳车辆段综合体、宝利来酒店、大外环高速、轨道6号线、新区文化艺术中心、光明书城、深圳市中医院光明新区分院、深圳市第十高级中学、光明新区外国语学校、万丈坡地块保障房等配套是近期重点加快推进的项目。

地铁6号线高架

　　光明新区坐拥深圳规模最大的114平方公里集中开发土地，2015年启动城市更新项目，拆除重建类城市更新项目47个，涉及总拆除用地面积约439公顷。目前已有万科、招商蛇口、卓越、京基、佳兆业、中粮、绿地、勤诚达等多家房企通过旧改进驻光明。

　　在业内看来，光明新区与前海、宝中、龙华并列为四大潜力区。

　　楼盘集中在南光高速以东、龙光高速以西，靠交通主干道

　　近日，小编前往光明新区踩盘，试图了解光明新区楼市现状。打开房掌柜APP，在新房栏目选择光明新区，系统调出13个楼盘资料。

　　仔细看，很容易发现光明新区楼盘的分布特点，集中在南光高速东侧、龙光高速西侧，靠交通主干道。

　　松白路是光明新区一条重要的交通干道，从南到北依次串联起松茂御城、峰荟创智特区、深业信宏城、益田假日府邸、宏发天汇城、中粮云景国际六个楼盘。

　　除了塘尾村旧改项目松茂御城，这几个楼盘聚集在公明广场一带，公明是光明新区的老城区，公明天虹、佳华商场、盛妆百货、民联购物广场是当地人日常购物的打卡地。此外还有农贸市场、小商超，美中不足的是业态比较单一。

　　在建的6号线在公明设有公明广场站点，地铁6号起于深圳科学馆，经深圳北站、贯穿光明新区，止于松岗，线路全长49.7公里，设站26座，一、二期预计2020年同时开通试运营，届时从光明到福田将多了一种快捷便利的出行选择。

　　上述六个楼盘中，深业信宏城工地还未启动施工，松茂御城营销中心未开放，一期楼栋基本建成，预计2018年下半年入市，首批推约82-89平方米3房住宅，毛坯交付。

　　其余四个楼盘住宅产品已售完，目前在售的是公寓产品。

　　奥园峯荟在售建面约40-142平方米公寓，均价约2.6万/平方米。益田假日府邸在售建面约48-80平方米公寓，均价3.7万/平方米。宏发天汇城建面约60-70平方米公寓预计2018年年初开放，价格未定。中粮云景国际在售建面约56-75平方米公寓，均价约2.3万/平方米。

　　这几个楼盘都带有商业配套，小到几千平方米，大到几万平方米。

　　销售人员告诉小编，一般公明本地人更倾向于公明的楼盘。宏发天汇城曾连续几周占深圳楼盘成交量TOP10榜首。

　　光明大道是光明新区的一条横向主干道，串起光明的光明1号、龙光玖龙薹、光明中心城三个楼盘。

　　相较公明，这里像是一张待描绘的白纸，目前生活配套欠缺，但规划配套比公明“高大上”。

　　与公明的楼盘不同的是，这三个楼盘目前主推住宅产品。

　　除了靠近光明市政配套的利外，这三个楼盘还紧挨着在建的6号线。

　　除了6号线，沿观光路走向还有一条规划中的13号线，13号线连接深圳南山深圳湾片区与光明公明片区，由东滨西站到上屋北站，一共设站18座，预计2021年通车。

　　光明片区配套高大上，新房二手房均价接近五字头

　　小编踩盘感觉最友好的片区是光明新区区政府附近，这一带环境清爽，没有农民房和厂房，开发改造成本低，环境完胜松岗、石岩等片区。

　　光明市政配套中心大约2公里范围内有6号线长圳站、观光站、光明中心站三个站点，每个站点附近各有一个新盘。

　　光明1号：位于长圳站和观光站间，有少量89平2房毛坯现房

　　光明1号介于地铁6号线长圳站和观光站之间。

光明1号效果图

　　项目占地面积约4.71万平方米，建筑面积约18.87万平方米。体量不到龙光玖龙薹一半。

　　对外宣传资料显示，项目自带12班双语国际幼儿园，规划1600平方米集中商业配套、12000余平方米商业街，周边有日佳商场、南方商场、阳光百货等，物业为五大行之一的仲量联行。

　　小编了解到，项目目前还剩少量89平方米2房的毛坯现房，均价4.5万/平方米，预计今年年底交房。

　　89平方米2房户型不太方正，外形有点像钥匙，仅有的一个卫生间在主卧内。

　　另外，光明1号离龙光高速比较近，可能会有噪音影响。

　　龙光玖龙薹：紧挨光明市政配套，接驳观光站

　　龙光玖龙薹北区写字楼离观光站不到二十米，销售人员告诉小编，后续项目商业将会接驳到地铁站。小编现场看到，观光站站点正在紧锣密鼓地施工中。

6号线观光站

　　观光站还有一条规划中的地铁13号线，预计2021年通车，连接光明高铁站，从光明城站坐高铁19分钟到福田站。

　　有双地铁、高铁加持，龙光玖龙薹地理位置比较有优势。

　　龙光在2016年6月8日140.6亿拿下龙光玖龙薹所在地块，楼面价27623元/平方米，从拿地到动工到推盘，动作比较迅速。

　　龙光玖龙薹占地约15万平方米，总体量50.9万平方米，小编在从光明大道饶到观光路大概走了十多分钟才到营销中心门口。

　　从外观来看，项目楼体差不多建到三十层了，有4栋脱了绿网，配建的市政公园已初具规模。

配建的市政公园

　　项目分为南北两区，北区是写字楼、公寓、酒店、10万平方米的Shopping Mall，南区是11栋纯住宅。南北区由配建的5万平方米的市政公园相隔，公园内有一条河流。

　　销售人员告诉房掌柜，项目与光明新区管委会一街之隔，对面是规划中的光明新文化艺术中心，占地3.78万平方米，政府投资17亿建演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能区。

　　项目目前在售102-105平方米4房，小编特意看了102平方米4房样板房，客厅、三个房间均朝南，两个洗手间和书房朝北，厨房带一个小生活阳台，整体格局方正，空间布局合理又不局促。

　　样板房所在户型正对着园林，从阳台往下看能看见小河，视野非常开阔。

　　销售人员告诉小编，龙光玖龙薹均价4.8万/平方米，102平方米4房总价最低489.6万。(除了贵，没毛病)

　　项目南边是莱宝高科和宝利来花园酒店。

莱宝高科

　　龙光玖龙薹西南方向有深房传麒山、光明大第两个次新房。

　　从龙光玖龙薹出来后，小编沿着观光路往南走十五分钟就到了深房传麒山， 2012年开盘，总建面约28万平方米，有住宅和别墅两种产品。

　　小编转了一圈，小区内有华润万家、苏宁易购、钱大妈，可以满足日常购物需求。

　　深房传麒山的对面是光明大第，2015年开盘，有住宅和别墅，小区内有购物商场，可以满足日常生活所需。

　　另外，光明大第是离光明城高铁站最近的一个大楼盘，小编用高德地图搜索，光明大第距高铁站光明城站1.7公里，车程10分钟内。

　　两个楼盘目前住宅二手房挂牌价大概是4.8万/平方米，别墅6万/平方米往上。

　　光明中心城：靠光明中心城站，预计2018年入市

　　靠近光明中心城站的是东周旧改项目光明中心城。

光明中心城

　　项目位于光明大街与光明大道交汇处，占地面积约3.9万平方米，总建面约30万平方米，容积率6.23，规划有住宅、商业、商务办公产品。

　　商业配套面积约4.3万平方米，包括集中Shopping Mall、街区商业，以及约1.3万平方米的地下商业，将引进影院、KTV、品牌餐饮、服饰多种业态。

　　项目营销中心已开放，项目原计划2016年年底开盘，后一直延期，预计2018年入市，主推85-125平方米3-4房。目前户型信息尚未公布。

　　【综合点评】

　　作为深圳最具潜力的四大区域之一，光明新区的产业、交通、医疗、教育配套正在一一兑现中，未来发展可期。

　　总体来看，光明新区目前在售或即将推售的楼盘基本都是旧改项目，周边厂房农民房比较多，环境有些杂乱。

　　公明老城区商业配套相对齐全，不过多为小型商超，品质不是特别高。光片区明相对公明老城区，厂房农民房比较少，现有商业配套不太完善，不过在建楼盘规划有大体量的商业配套，龙光玖龙薹商业mall体量10万平方米。

　　光明新区楼盘均价在2-4万/平方米间，公明楼盘住宅已售完，目前在售公寓，均价2-3万/平方米，光明楼盘在售住宅产品，均价4.7-4.8万/平方米，接近五字头。