房地产行业遭遇寒冬 房企股票新年开阳领涨沪深两市

　　房地产行业寒风凛凛，但房地产股却在开年第一天领涨沪深两市。金地集团一度涨停，收盘价13.82元，涨9.42%，为当日地产板块中涨幅最大、成交额最多之个股。荣盛发展涨8.60%，居第二。泰禾集团、渝开发、阳光城、绿地控股、世联行、华侨城、万科、保利地产等股票，涨幅都在4%以上。市场分析人士指出，房地产板块上涨属于价值回归、估值修正，符合市场逻辑。

　　行业遭遇史上最严调控

　　2017年，房地产市场调控措施进一步加紧。在“房住不炒”方针指引下，北京、广州、杭州等60余个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次，楼市调控层层加码后进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。年底前所有市县已全部接入国家级信息平台，全面实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，继而在12月份通过财政部部长给开征“房地产税”吹风。

　　政策降温，加上提高房贷比例和利率、去库存、降杠杆、租售并举等措施，2017年下半年一线城市房价开始下跌。投资增速、销售增速放缓。到2017年12月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房价格重新回到“全面停涨”的区间。国内多数热点城市新建商品住宅价格已经低于去年同期的水平。

　　房地产行业的前冲惯性仍在。一些企业2017年的销售业绩仍高于2016年。权威机构最新发布的房企2017年销售金额排行榜显示，碧桂园全年销售金额达5500.1亿元，万科销售5239亿元，恒大紧随其后，达到5131.6亿元，均达到历史最高值。万科今年三季报显示，该公司净利润同比增长率仍高达34.23%。

　　房企找到了“旋转门”

　　知名财经评论员刘晓博周二下盘后发表评论认为，周二股市中房地产股上涨与银行股上涨交相辉映，反映了部分市场资金对房地产行业前景的独特理解。刘晓博认为，房地产行业目前有大利好。首先是国资背景的大地产商，比如保利、万科;其次是头脑灵活、市场占有率大的大地产商，比如碧桂园。他们都几乎在转瞬之间，具备了“租赁概念股”的概念和题材。在“大银行+大房企+长租”的模式下，租赁行业发生了神奇的“升华现象”。比如某大银行本来是贷款给开发商的，现在开发贷收紧了，但长租概念出来了。房企一次拿出几千套房子不卖了，由大银行旗下的租赁公司一次性拿下10年的租赁权，用贷款等方式跟房企交换。这样，房企一次性“套现”了巨额资金，房子还在自己手里;银行发放了贷款，换回了很多房子的10年的租赁权。然后银行去找租户，让租户长租，钱不够给你贷款。

　　刘晓博说，这就是“大银行+大房企+长租”的神奇之处。然而奇迹还没有结束，有了这些成绩，大银行可以满足央行的MPA考核，拿到更多超低利率的资金，并从政府那里拿到更多对租赁的减税。大房企完成了长租指标，可以在政府那里拿租赁住房用地，这些土地也有折扣，可以获取长期利润。

　　股票价值被低估

　　英大证券首席经济学家李大霄认为，市场对房地产行业误解很多。其实这个行业仍在成长。销售数据显示，2016年销售额历史创新高，而2017年更进一步增长。截至去年12月25日，统计数据显示，沪深两市共计21家上市房企披露2017年年报业绩预告，包括扭亏企业在内，17家房企业绩预喜，占比高达81%。而由于种种疑虑，市场普遍低估房地产行业的价值。目前该板块大涨是价值回归。

　　深圳新里程投资董事长赖戌播表示，沪深房地产板块指数已经连续下跌了三个月，估值偏低，利空出尽，属于超跌反弹。

　　中金公司研究员张宇认为，房地产板块正迎来持续性预期向上修复。市场前期对政策理解的偏差逐步修正。近期住建部工作会议为2018年楼市政策定调，其中580万套棚改计划、三四线持续去库存等说法明确解答了市场前期对政策端的疑惑和理解偏误，预计将有力提振板块情绪。销售端预期也将向上修正。一二线城市销售增速进一步反弹态势将于2018年延续，而三四线市场销售并无大幅下行风险。预计2018开年全国销售面积将仅出现5%左右的同比下跌，好于市场预期。而高频周报销量数据(60个重点城市)1月同比可实现5%的正增长，也将提振市场信心。

　　张宇说，龙头房企业绩将实现持续高增长。行业龙头如万科、保利股价仅对应10.2/8.5倍2018年市盈率，估值优势显著。当前板块的市盈率，较2017年平均市盈率折让19%，低于历史估值中枢。以上几个原因，决定了房地产板块已经进入合理投资区间。建议关注广泛布局一二线城市且估值具备吸引力的行业龙头，如保利、万科和荣盛发展。长期建议同时关注招商蛇口、华夏幸福和世联行。