仲量联行：商业需求旺盛，甲级写字楼租金创新高

    深圳，2011年7月21日— 2011年二季度，深圳各行业扩充步伐加快，金融业和电子信息行业带动写字楼租赁需求，市场吸纳能力高。新竣工项目预租情况理想，整体空置率保持平稳，租金呈现强劲升势，达至历史高位。商铺市场方面，二季度空置率回落，新竣工项目预租情况理想。地铁全线开通，沿线商铺成黄金首选，成交活跃。本季供应量较少，租金和资本值均有升幅。

    甲级写字楼市场

    扩充步伐加快，租赁需求旺盛。深圳甲级写字楼租赁市场需求持续旺盛，二季度市场吸纳量达到9万平方米，较一季度增加了39%。上半年总吸纳量为15万平方米，同比增长68.5%。本季度的空置率从一季度的13%微跌至12.8%。银行、保险业和投资公司的扩充需求尤其突出，成为带动租赁市场的主要动力，录得的成交包括华商银行、金银泰投资担保公司和顺生投资有限公司。此外，通信设备、计算机及其他电子设备制造业迅速增长，也带动其对写字楼租赁的需求。例如，英飞凌科技公司和三星电子等。

    新项目预租率理想。今年5月，位于车公庙片区的绿景纪元大厦竣工，总建筑面积78,000平方米，为深圳甲级写字楼新增体量233万平方米。至六月为止，该项目已经有三成面积出租，确定进驻企业包括来自金融业、物流业以及电子行业。位于蔡屋围的京基100预计年底竣工，目前仍然在预租阶段，预租率约20%。

    租金升势强劲，达至历史高位。需求旺盛加上供应量有限促使本季租金升幅扩大。深圳甲级写字楼市场平均租金为150元/平方米/月，环比上涨6.4%，成交价处历史高位。位于福田中心区的嘉里建设广场一期、安联大厦和绿景纪元大厦分别录得250元、220元及180元/平方米/月的高额成交。2011年末有不少单一业权的项目竣工，大部分只接受半层或以上的大面积租赁需求。现有的部分写字楼，如东海国际中心和卓越世纪中心，均以整层出租为策略，以获取更高的租赁回报。

    升值期望大，成交高位运行。投资市场上，在住宅市场的限购政策促使下，部分个人投资者将资金移向写字楼市场。再加上分散业权项目供应较少，推高写字楼成交价。二季度甲级写字楼平均资本值达每平方米4.4万元（按建筑面积计算），环比急升8.7% 。福田中心区带动上涨趋势，该区域平均资本值增至每平方米4.7万元。其中，卓越时代广场更录得超过6万元/平方米的高位成交。

    下半年需求放缓，租金升幅收窄。国营企业对高租金承受能力较强，下半年扩张需求主要由国企带动，但整体需求有放缓迹象。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，“从上半年预租情况看，市场吸纳能力上升，增添业主对后市信心。”下半年将有多个大面积项目推出，其中包括京基100、嘉里建设二期、大中华国际金融中心，总面积约25万平方米。预计下半年新大厦预租情况继续保持活跃，有望缓解深圳甲级写字楼的庞大租赁需求。但是，鉴于租金已经积累较大升幅，租客需重新调整预算，导致需求有可能放缓。因此，租金升幅预期相对收窄。对于投资市场方面，夏春毅先生分析，“分散业权项目供应较少，新增项目只租不售，个人投资者从追求资本升值的短线回报转向长期持有，定位优质客源并获取高租金回报。另外，自用需求驱动的写字楼买卖活动继续在高位完成，但预计紧缩货币政策将压抑资本值升幅过快，升势将渐趋缓和。”