深圳多处旧改推进艰难 相关部门表示正推进旧改立法

　　6月15日，一则公示引发城市更新业内关注。深圳市罗湖区金钻豪园城市更新单元一期项目实施主体确认的公示，拟确定为深圳新华城房地产有限公司。

　　据3月9日报道，2月28日罗湖区就公示了金钻豪园城市更新单元规划修改(草案)，计划将项目修改为两期开发。从目前情况来看，分期已通过，并进入确定实施主体阶段。截至6月21日，实施主体确认公示期满，记者联系罗湖区了解情况，一工作人员表示，目前正在统计意见，结果稍晚公布。

　　而有关城市更新实施推进艰难的讨论再度掀起，已签业主希望尽快回迁，专家则认为政府应积极做好裁判员。

　　最核心问题是拆迁

　　“哪怕最后剩一户，我们也拆不了”，面对签约率100%的硬性要求，某品牌开发商一城市更新项目负责人张先生认为，城市更新中最核心问题是拆迁，拆迁的背后就是赔偿，以及业主对开发商的信心。他表示，“现在真正能做出来销售的项目，大多产权单一。真正的城中村没几个，老旧住宅小区也没几个”。

　　“就算是一家人决定一件事的时候都可能不能统一意见，难道因为其中一位成员不同意就不做了吗?这成了多数服从少数，逻辑混乱了。”对于少数未签约业主导致项目停滞不前，业主代表王先生如是说。

　　旧改立法进度迟缓

　　实际上，为加快推进老旧住宅小区的改造工作，2015年8月《深圳经济特区城市更新条例》草案首次提出“搬迁安置补偿协议权利人95%以上签订协议的，项目实施主体可申请强制征收和售卖”，这让旧住宅区的改造似乎“曙光隐现”。然而，在2016年深圳市“两会”期间，有市人大代表再次建议明确拆赔比标准、确立“强制售卖”制度。对此，深圳市规土委回应，已报深圳市法制办审查。而直至今年1月，政府相关主管部门仍在工作报告中强调，要加快推动该条例的出台。

　　在深圳城市更新政策频出，以及强区放权等制度改革的今天，政府是否应该更多关注2010年就划入更新计划的8个老旧住宅小区呢?

　　现状

　　金钻豪园

　　很多业主经历了多次搬家

　　据了解，13年前，也就是2005年就有开发商进入金钻豪园筹备城市更新工作。此后，金钻豪园新闻不断，其间有开发商在项目中资金链断裂，共历经两任开发商，项目几近烂尾;有多栋楼体检测为“D级危楼”，以及近期的“行政征收”、分期开发等。

　　实际上，罗湖的金钻豪园是2009年《深圳市城市更新办法》颁布后，被列入2010年深圳城市更新单元首批计划的旧住宅小区改造项目之一，同时被列入计划的项目还有木头龙、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园和桥东片区，共计8个项目。

　　根据该小区一业主介绍，这些房子大多在上世纪80年代初建设。2012年11月前后旧改开始有大动作，开发商开始集中将房产证收走。此时旧改回迁补偿的标准，也从原来的1：1.15增加到1：1.2，过渡期内安置补偿从每月每平方米30元升到每平方米50元。

　　13年后，项目成功分期并即将实施主体。业主刘先生介绍，目前业主“流离失所”，很多业主经历了多次搬家，业主普遍盼望早日回迁。“现在住在哪的都有，项目不能实施小孩上学难，有的业主三代人共有一套房产，年轻人娶媳妇也成问题”。业主刘先生表示，自己都搬出去6年了，希望项目可以早日开工建设，未签约业主加快与开发商协商并签约，希望全体业主齐心协力共建新家园。

　　木头龙

　　开发商称已投12亿元 不堪重负

　　与此同时，同在罗湖区的木头龙近日也传出新消息，媒体6月1日称，“木头龙最后5户已谈妥，深圳最难旧改本月动工”。不过，随后这一则消息被删除。6月5日，深圳广电集团的“粤睇粤新闻”做了跟进报道，居民称“消息半真半假，剩的5户是实实在在剩的5户，但是上个星期签了一户，还有三户在谈，一户不谈，想要钱咯。你想他坚持到现在要什么，就是要钱啦”。而对于这户未签约的业主，居民们表示，他们(开发商)也是多次上门苦口婆心地做工作，但收效甚微。

　　木头龙亦是11年前即2007年，益田就进驻木头龙社区开展业主改造意愿征集工作。20 16年12月，益田发布消息，集体签约30户，此时仍有20余户未签。开发商表示已投入12亿元人民币。对此，开发商或已不堪重负，据知情人透露，“大概在两年前，益田也曾向政府申请转为棚改模式推进，不过，当时的棚改政策与现在还不太一样”。

　　鹤塘小区

　　2014年就余下3户没有签约

　　2016年6月才实现100%签约

　　“拆不动、赔不起、玩不转”，早已是深圳老旧住宅小区改造要面对的三大难题。以同属8个更新计划的鹤塘小区为例，小区总户数仅184户，早在2014年就余下3户没有签约，然而，直到2016年6月才实现100%签约正式动工。在实际审批中，据深圳市房地产研究中心主任王锋此前透露，20 13年以来也没有再批准成片的旧住宅区改造，深圳的旧住宅小区改造仅保留了11个试点项目。

　　声音

　　已签约业主代表：

　　“只要能回迁，这都是小事”

　　“我们个人有什么办法，我们个人不可能动手去把它(楼房)拆掉。”王先生是上述8个老旧住宅小区的其中一名业主。因对房屋布局不满意，在2010年得知小区将要城市更新，他第一时间与开发商签了拆补协议。然而这一签8年时间过去了，至今仍未能如愿。

　　“未签约业主漫天要价，再加上政府始终支持力度不够”，对此长达8年的等待，王先生认为，一方面是未签业主可能只有一套房，希望依靠这套房来改善未来生活;另一方面，政府存在“纵容”行为，只要未签约业主“闹事”，就要维护业主情绪。开发商在其中非常无力。

　　他建议，政府应该主动介入，因为政府身份不同，效果也会不一样。而对于更新办法中要求的100%签约率，他认为不合理，“就算是一家人决定一件事的时侯都可能不能统一意见，难道因为其中一位成员不同意就不做了吗?这成了多数服从少数，逻辑混乱了。”这是少数人阻碍了多数人的愿意，政府应该介入解决，他认为签约率95%更合理，起码能保证大部份人的利益。

　　如今，与王先生同一小区的大多业主在外租房，开发商补偿租金太少还要自己补贴。“只要能回迁，这都是小事”，因为小区有70%的业主在60岁以上，过去的8年里，已有五六位相继离世。对于近期木头龙、金钻豪园等陆续有动工的消息传出，王先生认为政府力量功不可没。所以，王先生呼吁，政府要去支持开发商的工作，争取项目尽快动工。

　　开发商代表：

　　“哪怕剩一户，我们也拆不了”

　　“我们项目分期有天然优势”。在聊到项目进度时，某品牌开发商一城市更新项目负责人张先生很苦恼，其所在项目从2010年就被政府列入城市更新改造计划，如今8年时间过去了，项目卡壳在少数未签业主身上。

　　“我们很耐心地做疏导工作，和业主的关系也处理得很好，经常一起商量，但是效果就是不理想”，张先生表示，未签约业主的主要顾虑在于对于开发商没信心，觉得开发商得不到政府的支持，难以搞定最后几户的签约工作。

　　对于近期木头龙、金钻豪园持续传出的好消息，张先生很羡慕，认为这两个项目实现突破，离不开区政府强有力的支持。所以张先生希望政府能加大关注力度，推动项目实施。“我们在项目上投入几十亿基本上百亿了，已签业主的租金也在调整，项目支出越来越大”。

　　“在实施主体确认之前，我们开发商没有任何权利。随便一个业主随意投诉一下就得停下来。而那些签了拆迁补偿协议的房子空置了，开发商好像也没有很具体的处置权力，新的政策又对房屋的拆除工作做了不同的规定和要求，使得开发商举步维艰。现在的问题是如果拆掉了，其他业主会到政府投诉。”

　　“哪怕最后剩一户，我们也拆不了”。张先生认为城市更新中最核心问题是拆迁。“现在真正能做出来销售的项目，大多产权单一。真正的城中村没几个，老旧住宅小区也没几个”。

　　出路

　　“拆不动、赔不起、玩不转”究竟怎么破

　　合一城市更新运营管理有限公司董事总经理　罗宇：

　　城市更新拆迁　政府应积极做好裁判员

　　虽然大部分项目推进困难是由于少数业主未签约，但我认为少数人的权利也是合法的权利，业主将房子价值与市场挂钩，也无可厚非。

　　就目前存在的问题来看，政策因素是主要诱因之一。因为政府不会过多的干预老旧住宅小区中的城市更新，这么多年以来，政府缺乏出台一套搬迁补偿安置标准，以及拆迁中争端的解决机制。这两个是比较大的问题。而在棚户区改造中，政府已经出台比较清晰的政策：搬迁补偿方案很清晰，征购面积也有明确标准;当出现争端，或拆迁面积达到某个比例时，剩余部分可采取强制征收。我认为这并不是在棚户区中可以实行，而在老旧住宅小区中就无法实施的问题。

　　在城市更新项目实施中，最大的问题就是拆迁难，难就难在于没有拆赔标准，而是由市场自由地谈，谈到什么时候呢?如果达不到10 0 %，强制征收能不能走呢?目前没有任何说法。政府认为城市更新是简单的市场，但我认为政府还要在其中起到一个裁判员的作用。

　　近来罗湖区有出台相关的政策，通过一些方式解决更新中的问题。比如将项目分期，先将达标部分区块确认实施主体，先开工。这是一个比较好的做法，但还是治标不治本，因为还是没有解决没有裁判员的核心问题。

　　对于少数的权益，导致大部分人权益无法保障的问题，应该交由独立的第三方机构来处理，比如法院或仲裁机构。这需要找一个裁判，得出一个合理的结果。城市更新中涉及的问题很多，不是单纯的经济问题。目前来看，香港“强制售卖”的做法比较成熟，也值得深圳借鉴。

　　在香港，如果开发商想改造某小区，就先收购这个小区的房屋。当达到一定数量后，剩余部分可以向法院申请“强制售卖”，要求这部分业主将房产卖给开发商。法院会做出裁决：一是应该不应该卖给开发商;二是如何定价。这样就有裁判员了，而在深圳，由市场主导的模式下，裁判员缺位了。

　　建纬(深圳)律师事务所主任　贺倩明：

　　“拆迁”难题需要市场和政府协同配合

　　实际上，深圳从实施旧改政策以来，始终坚持市场化主导的方向。不过，“拆迁难”的问题一直是旧改项目推进的“拦路虎”，大部分项目都因为极少数业主拒绝签署搬迁补偿协议而难以推进，这已严重影响城市发展规划和产业发展规划，开发商亦怨声载道。

　　深圳市主管部门一直试图寻求“拆迁难”的解决方案，已实施多年的《深圳城市更新办法》及其实施细则其实早规定了当超过90%的权利人签署了同意改造的协议后，对剩余10%的部分，项目实施主体可以申请政府组织实施。不过，该条规定过于原则和抽象，目前并没有见到成功的案例。

　　而当95%的权利人均同意实施旧改，但由于少数5%的权利人与项目实施主体无法就补偿事宜达成一致而导致项目停滞，在这种情况下，95%的权利人利益是否受损，如果受损，其是否有救济途径?

　　旧改虽然是由市场主体参与，却与公共利益密不可分，至少有以下几种情况与公共利益有关：一是改造区域存在安全隐患，有的甚至存在消防和建筑安全问题;二是改造区域需要配建保障性住房、医院、公益文体设施;三是改造区域存在政府主导的特殊产业发展用地的需要。因此，旧改不仅涉及商业利益，也涉及公共利益。当“公利”与“私利”密不可分时，应该如何平衡和取舍?

　　“拆旧建新”方式的旧改并不是简单的剥夺原权利人的产权，而是采取现金补偿或新房调换的方式变更其权利形态，而变更权利形态的对价是完全按照市场价格来商定的。从这个意义上来说，当多数人按市场条件达成合意，少数人却提出了超越正常市场预期的条件而导致项目陷入僵局时，这种僵局不仅使得多数人可期待的利益难以实现，也使得旧改中的公共利益无法实现。那么，政府进行有限度的干预是必要的，这种干预与传统意义的行政强制拆迁存在本质的区别。

　　要解决旧改中“拆迁”的难题，需要市场和政府协同配合，市场主体应该遵循市场规律和商业逻辑，充分尊重市场价格机制的前提下平等协商，不能漫天要价，也不能恃强凌弱。

　　云集团董事长　耿延良：

　　少数业主不签约是滥用权利

　　我认为一是老旧住宅区改造要求签约100%的政策本身就有问题，实现的可能性基本为零，即使是政府的棚改项目，也不可能达到业主全部签约。

　　少数业主为了自己的利益最大化，造成了小区改造停滞不前，我认为这是滥用权力的行为，从全世界来看，关于建筑物的改造、维修等都由大多数业主来决定，这是普遍的规则。而又因为建筑物有作为不动产的并联性，导致了少数业主必须服从大多数业主的意愿，包括物权法也是这样规定的，超过三分之二的业主同意就可以作小区改造。

　　所以，从法律上讲，必须加快深圳市城市更新条例的制定，建议学习香港的做法，如“强制售卖”、强制收购，为老旧住宅区、棚改提速，解决少数业主不签约造成项目停滞不前的难题。把我所知，深圳人大已将城市更新条例列入立法计划两年了，但目前进展仍不理想，我们呼吁政府能够尽快推动立法。

　　从另一个层面来看，虽然开发商项目开发的是商业项目，但是因为项目带有公共配套，也是基于重大公共利益的需要。所以，对于少数业主拒不签约，实行强制征收，在司法程序上是行得通的，关键看如何执行。从业内来看，其他城市也有应用国有土地补偿来解决拆迁难的问题，深圳应该学习。

　　而正是因为深圳土地资源稀缺，加上老旧住宅小区拆迁难的问题，所以政府推出了棚改模式。但是政府针对开发商已经进驻的项目做棚改，也是有压力的。因为开发商已经做了前期投入，这需要一个良好的退出机制;另外城市更新实施困难的项目，政府进入做棚改也会遇到拆迁难的问题。

　　所以，我建议，对于停滞不前的项目，政府应该适当介入，为业主、政府、开发商三方搭建对话平台，并指导业主的补偿机制，让项目得以持续。之所以这样做，是因为大多城市更新项目为老旧住宅小区，有一定的安全隐患;另一方面，更新项目也为深圳带来更多的公共配套。

（来源：南方都市报/冯少文）