张平：面粉接近面包价 房企为啥爱做赔本买卖？

　　今年5月11日，南昌市西湖区水厂路以北、万店路以西DABJ2018009号地块，经过482轮、近4个小时的竞价，被南昌茂泰房地产开发有限公司竞得，楼面价高达每平方米11038.6元，溢价率高达112%。

　　令人疑惑的是，该地块所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为每平方米12500元。楼板价与政府限价只相差1400多元。

　　与此同时，当天另一块位于南昌市东湖区中大路以东、安山路以南DAAJ2018008号地块，其楼面价高达每平方米10756.3元，与每平方米14300元的政府限价也只有3500元左右的价差。

　　对此，业内人士表示，房企拍得的地价与政府限价如此接近，已是违反常理的现象。每平方米相差只有1400多元，连建筑安装成本都不够。未来肯定是买得越多，亏得越惨。

　　而专家们则表示，南昌茂泰房地产开发有限公司所竞得的这宗地块，新房至少要卖出每平方米1.6万元以上的价格才能保证不亏损，而这与政府限价相差约4000元。

　　通常而言，房地产项目开发成本构成大致为：拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%，自有利润约占10%。

　　其中，建安成本包括：房屋主体建筑每平方米造价为1300元，安装水电、消防等设施要200元，另外还有道路管网、小区绿化等费用，总共算下来每平米建安成本约为2500元。

　　但是，我们则认为“限房价，竞地价”调控模式是对开发企业资金实力的重要考验，建议地方政府在限房价的同时，也应合理设置竞地报价上限。

　　从目前情况看，土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。数据显示，今年1—4月，全国国有土地使用权出让收入约1.8万亿元，同比增长40.7%。

　　在实际操作中，每个公司在拍地前应该都会有基本的财务原则和投资收益的预期并进行内部的核算，而在测算下来有很大可能出现亏损的情况下拍地，显然房企肯定还会有其他方面的考虑。那么，开发商为何要在“赔本赚吆喝”的情况下疯狂拿地呢?

　　首先，一些大型开发商在经过去年业绩创下历史新高之后，土地存量已经所剩无几，急需要补充。

　　对于开发商来说，高价拿地或许无处可图，但是却可以布局未来，抢占市场，把其他房企挤出市场。等到少有人来恶性竞争了，以后这个地区的房地产市场蛋糕非我莫属了。

　　再者，虽然拿地成本高，地方政府又限制了房企出售新房的价格，但是房企完全可以通过捆绑车位、暗中加价、提高首付比例等方式，来规避政府的限价。

　　而对于地方政府来说，也明白开发商高价拿地，如果遇到限价，肯定是无利可图，为了土地财政保持稳定，对于开发商的打擦边球的行为，基本也是听之任之，只要新房价格被限制住了就行。

　　再次，部分上市房企只要能拿到地，就可以到资本市场去夸耀自己正在开发多少房产，而这作为一种炫耀资本，能获得投资者的青睐。于是上市房企便可在二级市场获得再融资。至于房价拿地是否会出现亏损，上市房企并不太关心，因为亏损算股民的，赚钱是自己的。

　　最后，政府限房价是限制毛坯房价格，但对于精装修房价的限制又宽松了许多。以上说的南昌市西湖区的这两块地，如果开发商只是建造成毛坯房，那肯定会亏损。

　　但如果房企在建完房子后，再把房子精装修一下，那就可以制定更高的房价。实际上，“限房价，竞地价”调控模式，房企最多就是少赚了点钱，在目前房价疯狂上涨的情况下，很少会出现亏损的现象。

　　从表面上看，房企在“限房价，竞地价”调控模式下无利可图，甚至会亏损。但是各家房企都有自己打算，有的为资本市场再融资，有的是要通过短期圈地运动来挤掉对手。也有的老想着通过其他途径变相涨价。更有房企意图走高端住宅路线，相应将房价调涨上去。但不管怎么说，房企的暴利黄金时代已经终结了。

（来源：金融界）