樊纲：房地产改革喜欢“限价” 限什么都不要限价

　　博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为：“潮平风正：美好住居新航海”。

　　在本次会议中，中国经济体制改革研究会副会长樊纲发表了关于中国房地产形势的主题演讲。他认为，目前中国房地产制度喜欢“限价”，但其实限价是违背经济规律的，限什么都不能限价。

　　樊纲提到，中国现在是低收入理财国家，但是由于高储蓄转换成了高财富国家。一定意义上来说，现在不是货币多了，而是储蓄多了。

　　近10几年来，大城市的供给土地是严重短缺的，如果土地供给上来了，可能现在走势不会是这样。目前国家正在将大城市的土地供给打开，雄安新区、粤港澳大湾区、长三角都是增加了大城市的土地供给。从根本上来看，房地产市场的基本问题是“供给不足”，住房市场的主要需求并不是炒房需求，而很大部分是真实的住房需求。目前最大的一部分需求正在被忽视，即迁移性住房需求。此外，市场热议的投资性需求也不应该过分否定，因为这部分住房很大程度也在转移至租赁市场去满足人们真实的需求。

　　说到底，住房不能一味地“压需求”。但樊纲认为，短期压需求确实是一个短期的抑制手段，但供给侧才是改革的核心方向。第一，土地供给要以人口迁移为方向;第二，提高供给率;

　　此外，樊纲觉得，现在中国城市化只是初级阶段。农村人到县城，县城到地级市，地级市到大城市，小城市可能房屋住房自有率很高，但迁移后住房自有率却非常低。

　　以下附演讲全文：

　　樊纲:非常高兴再次来到博鳌·21世纪房地产论坛。今年是改革开放40周年，房地产改革20周年，很多纪念的日子。所以，有很多的话题。前些日子，社科院请我做40年改革开放回顾的讲座。30年前回国之后，写的第一篇比较有份量的学术文章，就是分析走后门的现象，这里不多说。递条子，批条子，寻租、倒挂等等事情。后来价格改革，买东西部需要走后门了，后来房子也改革了，不需要走后门了。最近，好象走后门的事情又回来了，买房子要批条子，这样的事情又来了。当时我就说，所谓的政府的这只手怎么发挥作用，限什么都可以，不能限价，否则这个事情就毁了。你限购限贷限买限卖和限离婚都是改变供求后面的参数，你限价就会导致短缺，走后门的现象又来了，经济学是有逻辑和规律的，有什么样的制度有什么样的结果。我这里特别的呼吁，限什么东西都有一定的道理，改变价格机制，市场化改革就要出问题了，这是前言，也发表一点感想，改革是有曲折的。我上次说了三个曲折，倒退又回去了。

　　今天讲两个问题，因为时间不多。针对业界似是而非的说法，最近又看到有业界人士发声，价格不取决于土地，不取决于城乡建设部的政策，就取决于央行的货币。我说，这个事，大家心里确实要好好的思考，跟货币有什么关系。一切东西都跟货币有关，因为货币是一般的等价物，跟所有的东西都有关系，特别是需求方起作用，对各种需求都起作用。但是我们要问一问，你说货币多了，我不说最近二、三年货币是少了，因为最近货币紧缩，这个月货币供给只有8%。最近几年货币多了，怎么没有到其他的商品价格上，因为货币是一般等价物。刚才聂梅生会长发表的数据GDP6.8%，CPI是1%—2%，同样的情况，价格没有到股市，前些天到了股市，又崩盘了，没有了。资金去了房地产市场，怎么没有到偏远的农村，怎么又到大城市了，基本的问题还是市场上的供求关系失衡导致的。再仔细想一想，货币怎么出来的，怎么影响价格和供求关系的。

　　首先，一个渠道是贷款多了，不管给谁贷款，给个贷、房贷或者是企业贷款，总是要贷款的。最近这些年，我们一直限贷。因此，价格上涨跟限贷以及货币是什么关系?再一个关系，我觉得大家需要关注的，钱怎么贷出去，怎么放出去，最后要赚回来，变成收入，变成人们的腰包，变成支付的手段。收入中国还不多，我们人均GDP是8000多美元，美国是将近6万美元，中国的储蓄多。2000年开始，我们进入了40%储蓄率的年代，连续20年其中有几年是50%的储蓄率，到现在降了，还有44%。大家仔细想一想，现在没有房贷很难买房，年轻人很难买房。一家三代人有储蓄，通过这样的高储蓄率，使得中国的财富率很高。我们是低收入国家，但是我们是高财富国家。大家都说财富去哪里理财，投到哪里，总要有回报，都说这个。一定意义来说，不是货币多了，而是储蓄多了。储蓄多了，人们就投资于房地产，针对政府的层面我会讲这个内容。从这个意义来说，不是货币多了，而是储蓄多了。这些年一直压货币，还要去杠杆，大家密切关注资金减少的问题。

　　房价高的问题，可以从需求的角度解释，但是反过来很多时候要从供给的角度考虑，这是供给侧的问题，因为供给不足导致价格上涨。一个市场是供求两方面的关系，业界人士一方面振振有辞，货币高，或者是地价高。反过来讲用经济理论解释不了房地产的问题，怎么解释不了，从需求方面解释不了，要从供求两侧解释。过去十几年来，对于大城市住房供给严重的短缺，后面会再讲的。如果现在一切的措施都跟上来的话，如果大城市供给的土地和房子都上来的话，我们的价格怎么走，还不知道，是否会崩盘也不知道。前阵子在发改委开会，跟业内人士探讨房地产长效机制的问题，当我们说到农村的宅基地能不能入市，能不能让城里人租宅基地的时候，业内的房地产人士马上说，如果让城市的人去农村买房，那么城市的房子就崩盘了，这是直接的反映，这样不一定的。这件是导致城市化率出问题，严厉打压大城市的发展，限制大城市的发展，鼓励小城镇发展，违背人的迁移规律和市场化规律的城镇化的便宜，正在逐步的被人重视，大城市的供地正在逐步的增加。

　　第一块大的是雄安新区，第二块大的是粤港澳大湾区，第三块大的是长江三角洲城市群。城市群是什么意思，通过高速铁路，将周边的小城镇联系起来，让周边小城镇的住房成为大城镇住房的组成部分，相当于给大城镇多了一块供应土地。城乡建设部宣布对大城镇用地增加，限制小城镇人口流出的增加。集体用地可以入市，农村宅基地的租赁关系可以用租的办法入市。这些政策和新的举措，还需要三至五年时间才能充分的显示作用，对住房供求关系的改变，会导致什么样的结果，反而是需要密切关注的，现在仔细关注了货币，就会误判。包括租赁住房，刚才聂梅生会长讲的非常好。一大块租赁住房是政府的，低租形式，就是公租房，对市场产生怎么样的影响，我没有结论，我没有专门的分析。经济学的基本逻辑从供求两个方面分析问题的，我觉得需要密切关注2—5年后市场的变化。租售两个方面的发展，他们之间的关系也是供求关系，售房的供求关系和租房的供求关系是复杂的关系，租售比差别很大对于两个市场都会有很大的影响，这里不进一步的分析了。对于在座业内人士大家值得讨论，供给侧发生了变化。

　　第二，针对政府的政策，针对下一阶段的调整，讲一点看法，也是围绕长效机制发展的基础。

　　讲什么呢?政府要认识到，现在房地产市场的基本问题在于供给侧，供给不足。“十九大”文件中说的这句话，人民追求美好生活的需求，以供给不充分不均衡之间的矛盾，因此要分析需求，是不是炒房的需求，我认为住房是合理的消费和居住的需求。

　　1、刚性需求，人口增长，家庭迭代，占的比例不是很大。2、改善性的需求，人的储蓄，财富增长，因此要买房和住好的房子。聂梅生会长分析了美国的情况，这些年赚钱后，最大的消费还是买房。刚毕业的时候租房子，有了孩子买房子，有了两个孩子，买大房子。等到退休的时候，一辈子的钱拿去周游世界去了，然后再租房子，不断的换房子，构成了需求增长的主要部分，这是改善性需求。3、最重要的是现在被否认的需求，迁移性需求。动不动就说，住房市场的需求没有了，为什么没有了，因为住房自有率比较高，农村是100%，小城镇70%—80%，大城市也达到了70%—80%，相比发达国家都很高了，为什么还有这么高的需求，因为中国的城镇化还处在初级阶段。我不认为城镇化到了中级阶段，55%的人在城市，大量的人口还在迁移，怎么迁移?农村的到县城，县城到地级市，地级市到省会，省会到大城市，年轻的毕业生到大城市集聚。他们的家里都有房子，但是需要新的房子，因为人们在迁移。现在限购就是限迁移的需求，迁移是人们追求美好生活重要的组成部分，在城镇化的阶段。4、投资性的需求，如果租的话，房子也是用来住的。租赁市场一个是机构大比例的买房。国外租房的公司，将个人买的房子拿去集中起来进行出租。要有人投资和有人买，才可以租赁。这一部分的需求，如果是买了房子，也可以出租的话。也属于住的需求，不要一概否定投资性需求。5、为了增资投机性的需求，买了不出租，只是为了升值。因为预期未来房价还要大涨，不惜出租和费劲，就等着房价上涨。原因也在于，住房市场对未来增长的预期太高了，为什么预期太高了，因为有需求，没有供给。有这么多的需求限制，没有仔细认真的考虑如何增加供给。现在住房市场，就目前来讲仍然是最大的矛盾。供给侧不充分，不均衡与美好生活需求之间的矛盾，不能去天天去否认需求，不能天天打压需求，而不是想供求两个方面解决问题。

　　结果导致天天限这个限那个，我个人说，我同意短期的调控手段，是需要做一些限制，这是着重的优势。大家都看到其他国家的住房怎么好，不要忘记其他国家的市场都经历过大崩盘。美国2008年的崩盘不说了，1988年后，1990年代初期日本的崩盘，就是因为房地产过热相当长的时间，政府没有手段抑制住，最后调利率起了作用，最后砸了下来，日本房地产价格下跌了60%。不要说有房地产公司，有一个建筑工程队都要被拖垮和倒闭破产。香港的情况就不说了，不要忘记市场真正波动起来是怎样的。中国有点特殊，中国的宏观经济学有两个特殊的身份。一个特殊的身份的行为主体是地方政府，一个特殊的手段是行政手段。限购限贷都是属于行政手段，暂时将它压下来，但这不是长期的办法，这不是长效机制，这是扭曲经济，扭曲供求关系，所以尽快的用长效机制将它替下来。说到长效机制，大家又提到需求机制就是房产税，我认为要搞的，自动调节需求方面起到作用，仍然要在供给侧进行长效机制的改革，改革的内容很多，比如说租售并举，多渠道保障，我提两个内容。

　　一、土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给，人口迁徙出去多的地方，就要减少供给。

　　二、提高容积率。中国人就是多，可居住的面积是世界的1/3，我们命中注定住拥挤的房子，如果要大的房子，就去澳大利亚和加拿大，买看不见人的房子。中国就要提高容积率，我们说了很多年，讨论长效机制，不能只讨论需求侧的长效机制，也要看供给侧的长效机制，租售比例关系才可以达到均衡的水平，我就讲这些，个人之见，仅供参考，谢谢。

（来源：金融界）