8成房企利润爆发式上涨 行业分化加剧

　　在调控重压下，标杆房企的销售业绩依然爆发，利润上涨的企业达到了80%以上。截止到日前，已经有超过30家上市房企发布了2018年上半年的利润及业绩预告。

　　7月31日，新城发展控股有限公司发布正面盈利预告，预期截至2018年6月30日止六个月，该集团归属于公司权益持有人的合并净利润将较2017年6月30日止六个月增长至少200%;7月31日，蓝光发展发布的2018年半年度业绩预增公告显示，经公司财务部门初步测算，预计公司2018 年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为 5.5亿元到 6.5亿元，同比增加约 94%至129%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 5.3亿元到 6.3亿元，同比增加约 96%至 133%。

　　不过，值得注意的是，由于房地产采取预售制度，销售收入反映到报表上具有一定滞后性，当前利润上涨更多反映的是前期市场销售情况。实际上，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，2018年对于房企来说将是压力较大的一年，2016年后不少房企选择激进拿地，但在2018年国家严格调控不放松、房价上涨动力偏弱的背景下，企业的净利润率将受到直接影响。同时，高企的融资成本或将给很多房企带来借款利息等财务费用明显增长，同样会影响到房企净利润水平。

　　“好日子是要警惕的。”易居研究院研究总监严跃进认为。

　　利润上涨主因

　　可以预见的是，房企利润上涨将是今年频发的中报中的一大亮点。

　　新城控股副总裁欧阳捷说到，经公司财务部门初步测算，预计公司2018年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为19.39亿元到25.39亿元，同比增加70%到120%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为15.09亿元到20.29亿元，同比增加55%到105%。

　　不过，欧阳捷也指出，本期净利润增长的主要原因是今年上半年公司房地产项目结算金额有较大幅度的增长，同时投资性房地产的公允价值变动收益较2017年上半年有所增长，这主要反映了2015-2016年的项目结算情况，与当前的市场调控关系不大。

　　亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东分析，2018年中报利润上涨主要就是结转的原因。“因为房地产采用的是预售制度，卖房的时候开发商记预收账款，而不是营业收入，通常要等大概一年半以后物业交房才能算营业收入，才能计入利润。所以，利润来源于前期销售，也就意味着现在的情况只能代表一年多甚至两年之前业绩状况。”

　　“现在没有房企卖现房，都是通过期房结转，现在交付的都是至少一年半到两年之前销售的房子(即2016年末2017年初的时候销售的房子)，那时候房价已经涨起来了，但是用地是2015年底拿的地，而2015年的地价还没有涨到这个地步，这样算来低地价高房价，利润自然就是高的。”张化东表示。

　　严跃进认为，房企利润普遍上涨一个很重要的因素是，部分低地价的三四线城市近年来出现房价暴涨，甚至会翻倍上涨，这对于盈利来说有很大的支撑作用。所以从这个角度看，当前部分房企赶上了这一波楼市周期，自然也赚到了很多利润。

　　整体而言，中报预告反映了行业整体趋势。调控政策孕育了高周转的房企运营模式，高周转意味着规模化经营，销售规模的扩大无疑会带来利润的增长。值得关注的是，市场分化正在加剧，市场集中度正在不断提高。资源丰厚的龙头企业可以滚雪球式地增长，吸附更多利润。

　　警惕好日子

　　房企业绩大涨会令不少人出现一种时间和感官上的错觉，即调控高压之下房价业绩仍大涨。实际上，正是由于通常市场过热政府才会调控，反映到数据上就是先好后坏，而调控的反应具有滞后性。换言之，很多房企的业绩增长实际上是在调控前或调控初期实现的，而结算的时候可能是深度调控。因此，房企当前业绩表现仍然非常不错。

　　那么，房企的好业绩还会持续吗?

　　欧阳捷认为，可以预见的是，明年房企的利润情况不会差。“从理论上说，2016-2017年房企拿了一些高价地，政府也开始限价，房企利润空间被压缩了，利润率下降似乎是显而易见的。但是，这仅仅是反映部分一二线城市特别是东部沿海地区一二线城市的特征，并不是所有二线城市特别是中西部二线城市的特征，更不是三四线城市的特征。如果房企固守在东部一二线城市，利润率的明显下降就很难避免。在2017年，很多中西部二线城市和三四线城市房价上涨明显，有的上涨50%以上甚至更多，进军中西部二线城市、下沉三四线城市的房企可以获得比较好的项目，房价地价差相对较大，明年利润率依然不会差。”

　　不过，他认为房企业绩增速分化明显，利润率水平分化也将趋于扩大。“2018年，一些三四线城市地价上涨过快，但房价已到高位，利润空间有限，房企拿地趋于谨慎，更多转向地价相对较低的城市，未来需要关注销售业绩，如果销售业绩好，利润仍有空间。如果销售不理想，利润下降的可能性会比较大。至于后年，主要反映的是2017年至2018年的结算项目，利润水平还有待观察下半年的销售情况。”

　　张化东分析，未来房企利润率会逐步收窄。这一方面是因为政策调控，另一方面是因为地价的上涨，但是利润总额变动不定，如果销售增长幅度快于利润率的降幅或者地价下跌的话，利润总额还是会增长的。

　　“类似的好日子是要警惕的，应该说机会还有，关键要看哪些城市值得投资。总体上说，下半年资金面收紧，部分棚改红利减少，这都要求地产商稍微小心一点，这样才能防范经营中的风险出现。”严跃进认为。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，做大依然的当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧。从2018年楼市下半年的趋势看，30个大城市将开启楼市调控严打模式，但对于房企而言，2018年继续刷新历史销售纪录基本接近定局。此外，楼市调控将对三四线城市造成极大压力，中小企业销售压力无疑将加大。从企业之间的销售数据看，有10家企业销售业绩涨幅超过50%，8家企业涨幅在40%-50%之间。整体市场分化的趋势在2018年下半年有望更加明显。