中原：深圳8月市场观望浓厚 供给减少一二手价格下滑

　　新房市场

　　供给量继续下滑

　　截至8月30日，8月深圳全市新房住宅批售约14.09万㎡，推售约17.69万㎡。从批售面积来看，8月新房住宅批售面积处于一个较为正常的水平，但是8月仅两个住宅项目获得预售证，说明开发商入市意愿较弱。

　　新房住宅量增价减

　　截至8月30日，8月深圳全市一手住宅的成交均价为54090元/平，环比下降0.10%，即下降52元/平。8月新房住宅的成交套数为3603套，环比增加4.10%。成交面积方面，本月成交34.56万平，环比上升1.00%，月成交量较上月稳中有升。

　　分区域来看，截至8月30日，全市成交均价最高的区域为南山，成交均价为93615元/平。全市成交面积最大的区域为宝安，成交面积为15.6万平。

　　截至8月30日，受天健公馆项目影响，8月福田成交面积环比上升794.4%至1.22万平;宝安成交面积环比上升9.7%至15.6万平。其他区域成交面积均有所下滑，其中罗湖成交面积环比下滑50.4%。(注：盐田无成交记录)

　　截至8月30日，从8月各区价格变动来看，龙岗成交均价环比上升2.3%至34865元/平，罗湖成交均价环比上升0.6%至73348元/平。全市各区的均价除了龙岗和罗湖之外，其余区域都有所下滑，其中南山降幅最大，南山成交均价环比下调7.1%至93615元/平。(注：盐田无成交记录)

　　截至8月29日，8月深圳全市成交前十楼盘，龙光玖龙台以227套的成交量夺冠。排名第二和第三的分别是宝安区的博林君瑞和龙岗区的京基御景中央。

　　二手住宅

　　二手住宅成交量预计小幅上升

　　截至30日，8月二手住宅成交量6874套，较7月前30天小幅上升2.4%，预计8月整月成交量破七千套，将继续创今年新高。中原领先指数报891.9，环比小幅下滑0.14%，受新政影响，二手均价近七个月来第一次出现下滑。

　　全市二手住宅均价小幅下滑

　　截至30日，8月全市二手住宅均价为52953万/㎡，环比下滑0.14%。全市二手住宅成交均价上涨幅度最大的区域为龙华，8月龙华成交均价环比上涨1.4%至50197元/平。南山成交均价继续上涨，环比上升1.0%至84999元/平，成交均价全市最高。另外福田和宝安成交均价也略有上涨。而盐田二手均价下滑较为明显，下滑1.9%;罗湖和龙岗成交均价也分别下滑0.6%和0.4%。

　　从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比45%，下跌房源占比55%，下跌房源占比增加。整体来看，价格变化幅度在-5%~0%的房源占比最多，达到30%。

　　租赁市场

　　租金水平连续八个月上涨

　　根据深圳中原研究中心监测显示，租金方面8月全市住宅租金71.8元/平·月，上调0.93%，今年前八个月都保持上涨趋势。政府也意识到租金上涨过快问题，出台政策遏制租金非理性上涨，并且计划推出稳租金商品房，严格控制租金涨幅，禁止租金贷，租金问题将成为政府着力解决的又一大民生问题。当然，在市场总体环境下，政策发力产生效果尚需要时间，政策也需完善，租金上涨仍有空间。

　　福田、南山租金领涨

　　福田租金水平继续位居全市第一，为109.0元/平;南山紧随其后，达到107.1元/平。从各区租金变化幅度来看来看，仅盐田和龙华区租金下滑，其他各区租金皆有上调。其中，福田、南山上调幅度最大，皆为1.8%;盐田下滑最明显，下滑幅度达1.7%。

　　中原研判

　　房地产市场调控加速，政策加码，各地调控政策层出不穷，政府对房地产市场调控不放松，坚决遏制房价上涨，抑制投机炒房，保证房地产市场健康稳定。深圳7月底新政，市场反应迅速，观望情绪骤升，规土委备案成交量虽然继续攀升，但是来访量下滑显著，实际市场的成交量明显下滑，一二手价格皆出现下调，特别是二手价格，为7个月以来首次下降，政策的影响力较大。但是深圳市场潜力仍大，下跌空间有限，价格有望继续保持稳定，在小范围内波动。租金非理性上涨成为八月的一大热点，深圳也出台多项措施抑制房租过快上涨，减少哄抬租金、租金贷等行为行为，有利于稳定市场，但是短期内难以改变租金上涨趋势。

　　虽然深圳市场房价较为稳定，但是政府依然调控加码，有针对性的进行精细化调控，查漏补缺，可见政府对于遏制房价上涨的决心。未来，房地产市场强监管将继续，政策上查漏补缺为主，调控不会放松。金九银十即将到来，但是监管趋严、政策加码的背景下，成交量或继续保持低迷。

　　附：2018年9月潜在入市项目