Q房网：深圳8月二手房量涨价跌 价格同比涨幅收窄

　　一、月度市场综评

　　1、二手住宅量涨价跌，整体量值略高于7月，价格同比涨幅明显收窄;

　　2、新房关注热潮退散，价格继续碎步下调，均价已16个月不及去年同期;

　　3、租赁旺季租金波动性强，商品住宅租金80.60元/㎡，龙岗48.27元/㎡全市最低。

　　二、关键数据

　　1、8月二手住宅成交7208套，环比上涨3.10%，同比上涨25.75%。

　　2、8月二手住宅成交58.04万㎡，环比上涨3.04%，同比上涨17.09%。

　　3、8月二手住宅成交均价55639元/㎡，环比下跌3.52%，同比上涨4.74%。

　　4、8月新房住宅成交3688套，环比上涨6.56%，同比上涨85.89%。

　　5、8月新房住宅成交35.39万㎡，环比上涨3.41%，同比上涨76.00%。

　　6、8月新房住宅成交均价54089元/㎡，环比下跌0.01%，同比下跌0.54%。

　　7、8月新房住宅批售1346套，环比下跌68.43%，同比下跌84.60%。

　　8、8月新房住宅批售14.09万㎡，环比下跌55.25%，同比下跌84.68%。

　　9、8月租金80.60元/㎡，环比上涨2.47%，同比上涨9.36%。

　　三、详细干货版目录

　　1、二手住宅市场综述

　　2、新房住宅市场综述

　　3、二手新房住宅市场对比

　　4、新增预售项目

　　5、租赁市场分析

　　1、二手住宅市场综述

　　(1)成交量分析

　　2018年8月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市二手住宅共成交7208套，环比上涨3.10%，同比上涨25.75%;成交面积58.04万㎡，环比上涨3.04%，同比上涨17.09%;成交均价55639元/㎡，环比下跌3.52%，同比上涨4.74%，整体量涨价跌。

　　7月下旬，二手住宅网签量翻倍增长，为规避政策影响提前网签的数据在整个8月陆续有所体现。8月，二手住宅过户量再度拔高，量值达2016年104政策以来的峰值，日均过户313套。从日度数据考量，8月下旬起，日过户量已有明显回落，抢闸网签的影响已日趋减弱。从市场一线情况来看，即时成交降温，新增客户量和带看量略有下降，业主放盘意愿也有所减弱，市场整体氛围相对理性。另一方面，政策不断加码，管控精准严厉，带看数据下降幅度并不明显也反映需求没有消失，只是进入观望积累阶段，市场稳定的预期下成交的触发点延后。而需求蓄积的时间越长，都将带来下次释放时更大力量的爆发。

　　细分到深圳各个区域表现如下：在8月二手住宅成交中，龙岗区以1637套的成交总量继续位列全市首位，占全市成交总量的23%;其次是宝安区成交1492套，占全市成交总量的21%;再次是南山区成交1365套，占全市成交总量的19%;福田区成交1355套，占全市成交总量的19%;罗湖区成交1191套，占全市成交总量的17%;盐田区成交168套，占全市成交总量的2%。从环比情况看，六大行政区中除福田区环比下跌，其他五区环比上涨，涨幅在一成左右。

　　(2)成交价格分析

　　价格方面，8月均价在成交量减少情况下小幅下行，落入5.5万元/㎡区间。2018年以来，二手住宅月度均价环比波动幅度大多在5个百分点以内，同比涨幅由两位数降至个位数，明显收窄。从具体楼盘来看，如果不是特殊原因急售，业主主动降价的空间依然不大，心态和价格基本平稳。

　　从各区域成交均价来看，均价高度有所下降，三大梯队成员不变，其中第一梯队的福田区“8字头”，南山区“7字头”;第二梯队，宝安、罗湖“5字头”;第三梯队，盐田和龙岗“4字头”。环比方面，六大区域各有涨跌，其中南山龙岗两区环比下跌，南山区跌幅较大，超过二成;福田、宝安、罗湖和盐田四区环比上涨，福田区涨幅超过一成，其他区域涨幅微小，在1个百分点左右。

　　(3)成交结构分析

　　①成交面积段分析

　　从成交面积区间结构图看，8月份占比最大的面积段依然是50-90㎡户型，成交占比49.90%，较上月下降4.7个百分点;占比第二高为50㎡以下户型，成交占比26.04%，较7月增长1.36个百分点。从成交数据来看，50-90㎡刚需户型占比处于近半年以来的最低水平，90-144㎡改善性户型占比全面上升。

　　②成交单价段分析

　　从成交单价区间结构图看，8月成交占比最大区间为4-5万区间，占比30.02%，比7月份提升0.86个百分点;其次为6万以上单价区间，占比26.44%，下降4.50个百分点，也是当月占比唯一下降的单价段。8月份6万以上的高单价占比明显缩水，低单价段，尤其是2-3万部分占比提升。

　　③成交总价段分析

　　从成交总价区间结构图看，8月市场份额最大的部分仍为200-300万总价产品，占比24.85%，较上月下降0.09个百分点。其次是300-400万总价产品，占比23.66%，较7月下降0.89个百分点。从8月来看，也呈现出高总价段占比下降，中低总价段占比扩张的趋势。

　　2、新房住宅市场综述

　　2018年8月，Q房网数据研究中心监控显示：深圳全市新房住宅共成交3688套，环比上涨6.56%，同比上涨85.89%;成交面积35.39万㎡，环比上涨3.41%，同比上涨76.00%;成交均价54089元/㎡，环比下跌0.10%，同比下跌0.54%，整体量涨价稳。

　　8月，新房数据同样受提前备案的影响，成交量在7月的高度上再上一台阶，日均成交119套;月末，日度成交数据已呈回落态势。值得关注的是，新房热潮虽逐渐退散，但由于其对比二手房税费方面有优势，带看相对二手活跃。8月，深圳主力项目包括华润城、龙光玖龙台、博林君瑞、京基御景中央等，排名TOP10中的高价项目有海上世界双玺。

　　价格方面，仅7月微幅上涨后，8月重回2016年10月份开始的碎步下跌态势，本月均价下跌53元/㎡，高度稳定在5.4万元/㎡区间水平。与2016年10月份刚开始回落的55611元/㎡相比，累计下跌3%;与下跌前(2016年9月)的相对高位61600元/㎡相比，累计下跌12%。从2017年5月份开始，新房均价同比十六连降，即新房价格已经连续十六个月不及去年同期水平。

　　细分到深圳各个区域表现如下：在8月新房住宅成交中，宝安区为成交第一区，全区共成交1643套，占全市成交总量的45%，主力成交项目包括龙光玖龙台、博林君瑞、山海上城Ⅱ天赋、金亨利都荟首府等。其次是龙岗区，共成交1595套，占全市成交总量的43%，主力成交项目包括京基御景中央、深城投中心公馆、又一城、里城玺樾山等。南山区成交328套，占全市成交总量的9%，位列第三，主力成交项目为华润城、海上世界双玺、万科蛇口公馆等。福田区成交100套，罗湖区成交22套，盐田保持零成交。从环比变化来看，对比7月，宝安、福田两区有不同程度增长，其中福田区由6套增至100套;龙岗、南山和罗湖三区下跌，罗湖区基数小，跌幅较为明显。

　　从各个区域的价格情况看，福田区月度内成交天健公馆94套、安峦公馆套6套，均价以略微优势 “9字头”领先新房价格榜首;其次，南山区月度均价落入“9字头”; 罗湖区“7字头”;宝安区 “5字头”;龙岗区近“4字头”。与7月相比，罗湖和龙岗两区均价环比略微上涨，福田、南山和宝安三区均价环比小幅下跌，涨跌幅均不大，在10个百分点以内。

　　3、二手新房住宅市场对比

　　2018年8月，Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅共成交10896套，环比增长4.25%，同比增长41.21%;成交面积93.42万㎡，环比增长3.18%，同比增长34.09%，新房二手住宅成交套数比为0.51。近两个月新房、二手房变化步调近似，连续两个月增长，近11000套的成交水平为2016年325政策以来的最高，且8月份涨幅都在个位数内，整体一二手套数比例与上个月相当。

　　4、新增预售项目

　　2018年8月，Q房网数据研究中心监控显示：全市有罗湖水贝珠宝总部大厦、盐田半山悦海花园、龙岗地远洋新天地水岸花园3个项目获批，其中批售住宅类产品1346套，环比下跌68.43%，同比下跌84.60%;总面积14.09万㎡，环比下跌55.25%，同比下跌84.68%。盐田时隔两年再有住宅项目获批，有望打破14个月新房0成交。从批售总量对比看，8月3项目1346套，7月9项目4263套，市场供应偏谨慎，对即将来临的金九银十，交易的促成需要供需双方更多的诚意及更积极的态度。

　　5、租赁市场分析

　　根据Q房网云房源大数据统计，8月份全市商品住宅租金为80.60元/㎡，环比上涨2.47%，同比上涨9.36%。从月度数据来看，租金波动性较强，尤其是每年的春节后和毕业季会是两个明显的租赁旺季。从年度维度看，2004年至今，全市商品住宅租金除了2008年出现小幅下跌之外，其余年份持续上涨。十几年来，深圳年度租金涨幅平均在10%左右，涨幅高位为2015年的16%，涨幅低位为2017年的0.4%。就今年的价格走势而言，租金和房价涨幅基本保持了平衡。

　　从各区域月度租金价格来看，南山区8月租金112.87元/㎡·月，排名第一;其次为福田区，110.56元/㎡·月;再次为罗湖区，106.43元/㎡·月;租金最低依然为龙岗区，48.27元/㎡·月。从环比变化来看，8月份区域租金水平除宝安区下跌外，其他区域均有上涨，其中盐田区受成交结构影响，涨幅较为明显。