美联：9月楼市政策走向不变 租赁市场乱象治理是重点

　　从我们监测的重点城市备案数据来看，8月房地产市场成交现好转趋势，除个别城市外，各城市住宅成交量同环比均呈现不同程度上涨，环比涨幅偏小、同比涨幅较大。北京一手表现较明显，同环比涨幅均居首位，主要由于自7月份起，便迎来了多个共有产权房项目的入市，该类产品供应量大、价格水平偏低、申购者较多，导致去化率高，助力成交量上涨;二手网签环比止跌走高，再次回到1.5万以上。

　　价格方面，整体来看上涨仍是主旋律，但明显可以看到，一线城市中北京、上海、深圳三城市房价得到了明显的控制，其中北京最为明显，虽新房价格是由于低价位共有产权房的批量入市导致价格走低明显;但房源供应相对稳定的二手市场，其房价同比呈现9.5%的跌幅，居各城市之首。此外，深圳新房价格一年以来基本保持稳定，二手房价同比涨幅也仅在5%左右，涨幅明显走低。(详见图1、2)

　　9月份进入“金九”销售黄金月，预计发展商推盘量将增加，相应的购房优惠力度会有所加大，对于新房市场或迎来一波冲量，成交量有望进一步走高，相应的二手市场热度或被分散，成交存走低的风险。

　　从8月份全国层面出台政策来看，限购、限贷、限售的出台市场已基本饱和，根据6月底七部委关于下半年的工作重点是“治理楼市乱象”以及近期爆出的租金水平同比大幅上涨的趋势，8月份政策出台的主要方向已集中在“规范市场行为”及“租赁市场租金水平的管控”上。其中，关于楼市乱象治理最主要的内容则是对房企及中介机构的约谈，集中在商品房定价管理、销售行为监管、乱收费等违法违规行为的整治;关于租赁市场则主要在于杜绝恶性抢占房源以免抬高租金，和提醒消费者警惕租房陷阱，以免陷入租房贷等两个方面的额内容。(详见表3)

　　9月份预计政策走向不变，租赁市场乱象的治理仍将是重点，预计有更多的城市跟进。

　　而就政策出台情况来看，7月份显得依旧火热，全国层面共计发布调控政策十余次，一线城市均有覆盖，从调控内容来看主要有以下6个方面：

　　1) 限制企业购房，抑制炒房行为等，代表城市：廊坊大厂县、上海、福州、深圳、湖南省;

　　2) 规范自持商品房管理，强化后续租赁监管，代表城市：南京、杭州、天津;

　　3) 治理市场乱象，规范市场行为，代表城市：广州、湖北;

　　4) 人才住房新政，代表城市：北京、沈阳;

　　5) 税收调整，代表城市：重庆;

　　6) 不动产登记查询系统启动，代表城市：上海

　　从调控内容可以看到，抑制房地产市场投资投机性行为、稳定房价以保障房地产市场平稳健康发展，仍是调控的最首要目标。目前国内城市主要的调控方向已不再是限购、限贷、限售等常规政策，而转向限制企业购买商品住房、加强不动产抵押监管、实行公开摇号等，其中上海、深圳继6月份第一批城市发布限制企业买房后，成为跟进此政策的一线城市，而其涉及面及调控力度有过之不及之势。

　　此外，2018年作为租赁市场大力发展的一年，以及住建部发文确定下班年工作重点是治理楼市乱象后，对于加强企业自持商品房管理及规范市场行为的政策也陆陆续续迎来不少城市的回应。预计后续政策跟进的重点也将继续在这两个点上延伸。