深圳新政满月成交量不降反升 调控下开发商依旧信心满满

　　新政满月，房地产市场虽然受到冲击，但成交数据并没有反映出明显的降温迹象。深圳市规土委数据显示，8月深圳新房平均售价为54089元/平方米，环比下降53元/平方米，成交量3688套，比上月增加了6.6%，创下了过去一年半以来单月成交纪录。

　　不过，业内人士对于接下来的深圳楼市走势却没有如此乐观，普遍认为市场将进入一个冷淡期。

　　一二手房价格倒挂有所转变

　　针对8月份成交量上升，美联物业全国研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者分析称：“8月一二手住宅的备案量都出现上升，是因为‘7·31’政策出台之后，之前的交易集中在8月进行备案造成的。8月市场的实际成交情况并不乐观，环比7月下跌20%~30%，观望气氛再次升温。从目前情况看，接下来的9~11月，备案量会出现下降，数据可反映出市场的不活跃。”

　　从今年二季度开始，深圳新房成交量出现回升，由4月的1934套增加到7月的3461套。此前因为“摇号”买房，一二手房价倒挂，使得深圳不少楼盘吸引了各类投资买家。

　　对于接下来新房的走势，何倩茹指出：“深圳的住宅市场以二手房交易为主导，这个局面很难改变，因此新房市场的成交量暂时没有办法超越二手房。目前新房市场受限价影响，月度变化比二手市场小，随着供应量增加，有望维持高位成交态势。”

　　事实上，目前一二手房价倒挂的现象已经有所转变，数据显示，目前深圳一手房均价54089元/平方米，环比轻微下滑0.1%。二手房均价52953元/平方米，两者相差无几。

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为：“新房价格较高，接下来政府对新房价格的管制不会停止。新政虽然会对二手房成交产生影响，但需求始终强劲，所以在下滑到一定区间后，二手房的成交量会维持在一个相对的高位。两相作用的结果，则是至少短期内，一二手房价格倒挂现象，依然有一定程度的存在。”

　　市场并未出现以价换量

　　值得注意的是，新政还是阻止了开发商入市的脚步。8月深圳仅3个项目取得了预售证。这一数字远远低于6月的11个项目和7月的9个项目。

　　据深圳中原研究中心统计，深圳楼市9月将有10个项目入市，其中南山区预计有3盘入市。对于“金九银十”成色，目前业内并不看好。

　　深圳中原研究中心相关负责人表示：“虽然深圳房价较为稳定，但是政府依然调控加码，有针对性地进行精细化调控，可见政府对于遏制房价上涨的决心。未来，房地产市场强监管将继续，政策上以查缺补漏为主，调控不会放松。在监管趋严、政策加码的背景下，成交量或继续保持低迷。

　　此次“7·31”新政中对于新房有了诸多限制，例如个人购买商品住房的(不含人才住房、安居商品房)自取得不动产权利证书起三年内禁止转让。在新房销售上也明确规定了对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”“线下公证选房”的模式开展相关销售工作。

　　但是记者却发现不少新房项目实际上受到的影响并不大，虽然有不少购房者在观望，但是自住客还是撑起了市场，不少人猜测的“以价换量”目前来看也并不容易出现。

　　“我们接待量还可以，毕竟是刚需盘，普通的购房需求还是比较旺盛的。说实话，‘7·31’新政对于我们来说并没有太大影响，推货节奏还是按原定计划进行，价格本身已经十分优惠了，‘以价换量’的情况应该不会出现。”深圳市龙岗区一个刚需盘的营销负责人直言。

　　何倩茹表示：“‘7·31’政策后，开发商的推盘步伐被打乱，目前仍处于观望状态。随着‘金九银十’销售旺季的到来，以及年度业绩考核压力的加大，开发商推盘的速度会恢复并加快。以价换量在深圳市场上比较难出现，因为整体供应不多，开发商没有必要这样做。”

　　戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端解释称，“未来市场如果需求受到抑制，开发商有货还是希望出货的，不过以价换量并不是一个整体现象。位于核心区的资产，很多开发商还是会选择持有，不会贱卖的。对于开发商来说，大部分是算过账的，持有高品质好地段的核心资产，主要是看好物业成长性，通过经营获得稳定的现金流。”

　　开发商依然看好深圳市场

　　对于经历了多次调控后的房企，面对多变的深圳市场也显得更为淡定。在8月刚结束的多场业绩会上，对于深圳楼市长期走势，各大开发商还是持续看好，并且下半年在深圳也将推出大货值的项目。

　　例如重仓深圳的深圳控股，今年上半年虽然仅完成了43.08亿元销售业绩，却宣布将全年销售目标从150亿元上调至200亿元。如此有信心也是因为其将在下半年在深圳推出总货值210亿元至220亿元不受限购政策影响的项目。

　　另外，上半年深圳项目为佳兆业贡献了37%销售业绩，目前佳兆业在深圳的旧改项目占地面积近1000万平方米，占总的旧改土地储备37%。深圳四大旧改项目下半年陆续进入供货期，总货值约440亿元。

　　开发商也加快了项目快周转，今年上半年佳兆业的销售虽然有增加，但是受调控影响增幅仅有一成，“希望从9月份开始，把经营、销售目标给补回来。”佳兆业董事会主席郭英成在业绩会上表示。

　　花样年手中握有7个深圳旧改项目，储备货值超过1000亿元，同样是加快旧改转化率及时进入市场，“深圳坪山项目最快会在年底进场施工，现在已经确权并且完成拆迁了，预计明年会推向市场。其余6个项目也会在未来三年推向市场。”花样年董事会主席潘军指出。

　　开发商看好深圳楼市的背后，是对深圳的经济面和前景持续看好。深圳控股管理层在业绩会上直言：“深圳虽然受调控政策影响，新房供应量减少，新房价格维持稳定，但购房需求依旧强劲。”

　　此外，深圳项目所能带来的高毛利率是开发商无法拒绝的重要原因。尽管比起2016年和2017年49.9%、46.4%的毛利率下降了不少，但是深圳控股今年上半年深圳项目平均毛利率仍能保持在35.5%。

　　深圳控股首席营运官朱国强表示：“今年下半年加推的产品大部分在明年结算，都集中在深圳，所在片区的价格即使在限价情况下，相信毛利率也会比较高。”

　　另一个受到深圳项目高毛利率影响的则是华润置地，毛利率为48.1%，较去年同期的35.0%有明显提升。

　　华润置地高级副总裁兼首席财务官余建表示：“深圳湾悦府和华润城三期的毛利率超过70%，带动了公司的结算毛利达到历史新高。虽然这样的高毛利率是不可持续的，但是全年毛利率超过40%是没有问题的。”

（来源：中国房地产网）

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