“最高明的地方还在于政府没有沿用限价政策。”徐枫指出,若再过度使用限价手段,会容易导致灰色的交易链条产生。
至此,问题其实又回到了对租房交易链条进行管控上,徐枫认为,目前深圳租房市场的租金价格并不透明,这也是最大的症结所在,“若能做到整个市场的租金价格机制透明,数据公开,交易自然就会慢慢趋向理性”。
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合一城市更新集团执行总裁、深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊:“建议放宽城市更新项目立项条件”
由于土地资源匮乏,存量资产开发的重要性日渐凸显,这在深圳市场表现得尤为明显,今年上半年深圳房地产市场供应中,来自城市更新项目的比例甚至已经达到46%。
为加大存量土地的盘活力度,深圳市城市更新“十三五”规划还订立了城市更新供地30公里的目标,推动城市更新的发展,吸引大批开发商抢滩,但由于部分机制尚未完善,目前城市更新项目的推进始终较为缓慢。
对此,合一城市更新集团执行总裁、深圳城市更新企业协会创始副会长赵磊指出,目前深圳城市更新供地主要有拆除重建类和综合整治类两种模式。但前者存在市场参与动力不足,盈利空间相对较少的问题。
后者则主要面临拆迁难的问题,难以确认实施主体无法出地,尚未立项的项目则苦于面临立项难,尤其是土地合法权属比例达不到政策要求。例如城市更新项目100%签约确认实施主体才能拆迁的规定,虽保障了业主的权益,却也增加了项目推进的难度,导致开发商进退两难。
“期待出台签约率过95%强制征收的法规。”对此,赵磊建议加大政策支持力度,出台解决立项难、拆迁难的政策,放宽立项条件,尽快出台类似“新三规”这样可以提高合法权属土地比例的政策;从市场层面,则呼吁市场主体合作共赢,提升专业能力。
此外,赵磊指出,深圳城市更新市场完善的政策体系和市场经济配套吸引大量外来开发商进入,项目越来越活跃,但市场可能存在的政策、审批、拆迁等风险也容易让开发商“水土不服”。
赵磊就此提出三点建议,一是深圳政策执行要求越来越严格,近年来政策层出不穷,需及时关注政策变化;二是与政府部门保持顺畅沟通,同时根据周边市场制定合理拆赔标准,实现多方共赢;三是对项目合理估值,对市场价格、拆迁难度等细致调研,控制投资风险,避免对项目规划指标和经济收益盲目乐观。
赵磊谈道,今年4月到8月份,深圳针对城市更新出台一系列政策,包括集体资产监管、计划申报规定、规划编制规定、用地审批规定等,主要在于将原来城市更新实践过程中存在的一些问题进行修正,另外深圳强区放权后,相关职能机构权责调整,变为市级统筹和区级决策,新出台的城市更新政策也需与新的形势相匹配。“这些政策的修订将促使城市更新各个环节更加规范完善,但市场会有一段调整期,相信会进一步推动城市更新市场的健康发展。”
(来源:南方都市报)
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