深圳731新政满月记：楼盘访客量减少成交惨淡 首付分期重现江湖

　　刚过去的8月，雨水不断，秋意凉凉。距深圳731新政出台已有一个月，市场表现与天气倒是有几分惊人的相似——凉凉。

　　深圳规土委网显示，截止至8月31日，深圳仅有3个项目取得预售批示，分别为位于龙岗中心城的远洋新天地、盐田的半山悦海花园以及罗湖的水贝珠宝总部大厦，仅两个为住宅项目。相较过去7月及6月分别有9个、11个项目获得预售证，呈逐月递减趋势。从批售项目数量可看出新政来袭开发商持观望的心态，入市意愿较弱。

　　新房: 成交均价54089元/平，环比下降53元

　　新房成交方面，全市新房住宅成交3688套，环比上升6.6%，达年内峰值，不过这主要是由于网签滞后顺延的，实际上新政后市场明显降温。价格方面，全市新房住宅成交均价54089元/平，环比下跌0.10%，环比下降53元。

　　从各区成交来看，宝安、龙岗、坪山是成交主力。宝安成交952套，占全市成交25.8%，主力楼盘光明龙光玖龙台成交240套、博林君瑞成交215套;福田主要是天健公馆集中网签，拉动成交上涨至100套。

　　各面积段占比保持稳定，小幅波动。90平以内成交稳定在65%左右，主力楼盘是坪山亚迪三村、宝安博林君瑞、宝安康达尔山海上园、宝安满京华云著。

　　单价方面，5万元以内占比近两月稳定在63%左右;6-8万元占比17.1%，减少2.1个百分点;其余区间相对稳定。总价方面，400-500万元占比增加3.1个百分点，主力楼盘是光明龙光玖龙台、光明勤诚达正大城;700-1000万成交占比减少2.6个百分点，主要是高端物业网签进入尾声;其他各区间均保持稳定。

　　二手房：业主报价有所松动，议价空间扩大

　　市场态势对业主心理预期产生了一定影响，部分业主选择了“以租代售”，转向租赁市场;另有部分业主小幅下调报价，而出货兑现的投资客也有所增长，整体放盘价出现下跌，市场议价空间扩大，对于刚需客而言是个好的信号。

　　8月，美联物业深圳蓝筹住宅价格(二手房价格)回落至55649元/平，环比降幅0.8%。分区来看，罗湖区部分相对旧的学区房、价格洼地区域、办公区周边房源的成交价都出现一定松动，以莲塘、人民南等片区的监测盘变动较为明显。

　　其中，翠竹片区一些带有名校学位的旧房源的价格在连涨后出现回落;在需求推动下近月价格走势较为坚挺的莲塘，监测盘的价格同样出现止涨转向的态势;人民南、地王区域房源的成交价也出现下降。

　　福田方面，新洲、上下沙等南部片区的监测盘价格多出现了小幅下跌，而农科片区高端盘的价格表现相对稳定。

　　南山区在后海、蛇口等高端住宅区的助力下，区域价格走势在各区中最为坚挺。宝安区整体价格平稳，前期价格持续走高的大盘出现了少量笋盘，而同时，一些带有优质学位、价格较低的旧房源，在需求推动下小幅补涨。龙岗方面，布吉和龙城价格略有下跌，而坂田片区监测盘的成交价相对稳定。

　　市场：开发商出招促销，商务公寓首付分期

　　“731”新政后，新房市场热度骤然下降，另外8月受暴雨天气影响，各楼盘访客量大幅减少，前三周访客指数持续下降至41.22，第四周有两项目入市，访客指数有所回升，最后一周又无一项目入市，访客指数再度下滑。

　　房掌柜踩盘发现，不少房企面临巨大的回款压力，一些楼盘使出促销招数，公寓项目更是打出首付分期付款的口号，首付分期重现江湖。

　　龙岗爱联恒大城市之光打出了首期款6万起的广告，主推4.5米层高，户型建面约35-91平商办产品。全款2年内分5期付清，首期款最低只要6万;如果申请商业贷款，则按首付按5成算。

　　号称“全深圳唯一公寓产品超低首付30%起”的融创智汇大厦，在售户型面积约46-59平，3.9米层高单价4.2万/平，4.5米层高单价4.8万/平，50年产权办公产品，需要以公司名义购买。7天内付20%，首付余款年底付清。

　　龙岗坂田的佳兆业城市广场公寓也推出了首付款分期业务，47平朝花园户型总价208万，朝商业户型总价204万。以47平总价208万算，不管是一次性付款还是按揭付款，第一次房款最低只要交21万，余款2020年8月15日结清。

　　业内：该不该买房，看首付和扛月供能力

　　对于购房者来说，是应该继续观望还是尽快下手?市场变幻莫测，一些购房者表示看不清今年房地产走势，一方面，担心高位接盘砸在手里，另一方面，担心没有抄底而错过最后一班车。纠结之中，难以抉择。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹分析，起码要到9月甚至10月，才能看到成交量下滑、备案量下滑。价格方面，由于限购限售政策，开发商入市积极性不佳，未来一手房价格走势仍会保持微跌态势，而二手房价格则较为反复。在刚需需求支撑的情况下出现了政策限制，购房者需考虑首付比及税费等成本变化。预计未来一段时间，市场仍以刚需购房者为主，判断该不该入市，要看是否具备足够的首付以及能负担月供。

　　美联物业深圳区福田北B区总经理孙佳彦注意到，二手房访问量出现微跌，但公寓类、商业类反而有所增加。一些楼龄相对较老的房子，尤其是大面积的，这一类相对价钱比较好谈;小户型的即便楼龄老，如果对口好的学校，价格基本没有太大松动。