美联：开发商持续推盘 深圳新房周网签量成倍上升

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　央行年内第四次降准 15日起降准1个百分点

　　国庆假期最后一天，中国人民银行发布降准消息。中国人民银行10月7日宣布，决定从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。这是今年以来的第四次降准。央行表示，降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利(MLF)。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。(来源：北京晨报)

　　美联评论：1月央行对部分商业银行实施普惠金融定向降准，4月和6月央行分别降准1个和0.5个百分点，本次央行再次降准1个百分点，这已是年内第四次降准，全年累计降准2.5个百分点。此次降准仍属于定向降准，与此前两次定向降准的目的一致，均是促进中小企业融资。

　　虽然其主要目的是优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力，但仍会对房地产行业带来一定的利好影响，在一定程度上能缓解资金层面压力。

　　深圳光明将出让2宗居住用地 挂牌起始价37.2亿

　　11月8日，光明将出让2宗二类居住用地，土地使用年限70年，总建筑面积约20万平方米，总挂牌起始价37.2亿元。

　　A621-0044地块位于光明区光明街道，土地面积2.41万平方米，建筑面积10.85万平方米，挂牌起始价20亿元，最高限制地价28.1亿元，人才住房初始配建面积为0.98万平方米。

　　A629-1328地块位于光明区马田街道，土地面积2.62万平方米，建筑面积9.24万平方米，挂牌起始价17.2亿元，最高限制地价24.1亿元。人才住房初始配建面积为0.81万平方米。

　　美联评论：步入四季度，深圳土地市场将迎来一轮供应小高潮，除了10月将出让8宗土地以外，另据市土地房产交易中心挂牌公告，截至10月10日，11月将出让2宗光明宅地及1宗盐田限自用的物流用地。

　　虽然光明2宗宅地对竞买申请人的主体资格要求比较宽松，仅需在国内注册的企业，独立或联合竞买许可，但是宗地的出让条件比较严格。

　　其一，均采用“单限双竞”的方式出让，即限成交地价、竞成交地价及竞人才住房面积，当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人;

　　其二，宗地建成的普通商品住房自取得套房不动产证之日起，3年内不得转让，且不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修;

　　其三，宗地建成的人才住房产权归市政府，竞得人建成后无偿移交;

　　其四，宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

　　光明作为深圳最新成立的行政区，近年内政策利好不断，而且深圳居住用地本就稀少，今年全市更以自持租赁用地出让居多，所以这两宗居住用地或将受到部分房企的关注。

　　宝安中心区将打造立体公共城市空间

　　作为全市17个重点区域和8个地下空间重点片区之一，宝安中心区开展地下空间规划有了新进展。整个宝安中心区包括滨海片区和碧海片区，地面建成度达80%，各类规划相对齐全，经过十几年的建设，总体的空间结构已基本稳定。对比现状与法定图则，目前宝安中心区规划路网总长约88公里，其中，已建成道路约70公里。

　　为高标准提升宝安中心区城市空间品质，构建高水准的地下空间系统，宝安区中心区办秉承立体城市理念对中心区地下空间提升规划。本次宝安中心区规划地下人行公共空间(含商业、文化设施)约50万㎡，地下车行道路及车库联络道约20万㎡。本次规划以立体功能布局、高效交通组织、公共空间活化、地下综合开发四大策略提升城市人居环境品质，打造功能复合、交通高效、空间一体、低碳开发的新一代城市中心区。

　　美联评论：宝安中心区定位为“十三五”规划重点区域之一，片区发展相对成熟，将与前海联动，建设成为深圳市城市双主中心之一前海中心的重要组成部分。规模化建设、人口高速增长带来了资源紧缺，本次宝安中心区对地下空间提升规划，以提高城市空间品质，增强交通衔接，缓解地面压力。据悉，宝安中心区已于近期编制完成规划和方案设计，将打造总长度约5公里的空中二层连廊，而本次地下空间规划显示，地下人行公共空间将达约50万㎡，地下车行道路及车库联络道约20万㎡。优秀的公共空间系统能扩容城市空间，提高交通运行能力，同时，通过植入商业、文化、景观、创意等元素，吸引人口聚集，从而发挥更多功能。

　　深圳将进一步推进粤港澳大湾区交通深度一体化，实现与湾区各城市100%轨道交通直达。记者从10月11日举办的第八届公交都市发展论坛上获悉，深圳将致力构建港深莞惠“1小时通勤圈”、深莞惠河汕“3+2”经济圈“2小时交通圈”。(来源：南方都市报)

　　美联评论：经济发展、交通先行，交通便捷度一直是推动地区经济社会发展的重要条件之一。深圳近年来交通建设不断完善，目前已经开通运营的地铁线路达8条。未来深圳在改善本市区域内的交通建设同时，还将继续拉近与周边城市的交通联系，努力打造港深莞惠“1小时通勤圈”、深莞惠河汕“3+2”经济圈“2小时交通圈”，进一步推动粤港澳大湾区的交通建设。

　　二. 土地市场

　　上周(10.8-10.14)全市共出让2宗商业用地，全部位于宝安新安片区。其中1宗商地(A001-0206)建成后的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不得超过10年。该宗土地为“731新政”后首宗出让的含商务公寓用地的地块，有利于加强商务公寓的运营管理，促进长租公寓市场的发展。

　　此外，由于竞买申请人准入门槛相对较高，要求竞买申请人(含其子公司)需持有至少两家由全国旅游星级饭店评定委员会评定的五星级酒店物业51%以上产权，并持有两年以上(含两年)，所以2宗商地均只有华侨城一家企业申请。(详见表1)

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　上周(10.8-10.14)全市共有4个项目获得预售许可证。其一为坪山的凤凰公馆，共348套住宅备案，备案均价约为3.06万元/㎡，已于10月14日开盘;其二为南山蛇口片区的太子湾商务广场，共192套房源备案，但暂未在市规土委公布具体备案信息，其中办公产品备案均价约为9.35万元/㎡;其三为盐田沙头角片区的佳兆业山海城家园(一期)，共737套住宅备案，主力户型为71-121㎡住宅，备案均价约为5.4万元/㎡;其四为福田香蜜湖片区的深业中城，10月13日已开启诚意登记49-310㎡商务公寓(751套房源可售)，但详细信息暂未在市规土委公布。(详见表2)

　　[楼讯]

　　近期开发商推盘速度加快，上周(10.8-10.14)全市共有5个项目入市。(详见表3)　

　　[住宅全市成交]

　　国庆假期过后，全市一手住宅的周网签量成倍增加。上周(10.8-10.14)全市共网签499套一手住宅，环比增加120.8%;总成交面积约为4.83万㎡。此外，全市一手住宅的成交均价环比下跌1.6%，至53,754元/㎡。(详见图5)

　　分区域来看，全市各区成交量全部上升。其中宝安和龙岗两区成交量在200套以上，宝安成交225套，位居全市首位，环比增加116.3%;龙岗成交204套，环比增加124.2%。此外，南山成交42套，环比增加1倍;盐田成交13套;罗湖成交10套，环比增加11.1%;福田成交5套。(详见图6)

　　[商业全市成交]

　　上周(10.8-10.14)全市一手商业量价齐涨，共成交321套，面积为20,889.4㎡，环比增加5.3倍;成交均价为38,258元/㎡，环比上涨9.1%。(详见图7)

　　[办公楼全市成交]

　　上周(10.8-10.14)全市共成交87套一手办公物业，面积为5,578.98㎡，环比大幅增加15.5倍;成交均价为44,417元/㎡，环比下跌3.1%。(详见图9)

　　分区域来看，上周南山和盐田仍无成交。全市成交主力为宝安和龙岗两区，其中宝安成交2,789.82㎡，环比增加28.1倍;龙岗成交2,169.73㎡，环比增加8倍。(详见图10)

　　四.三级市场

　　[全市成交]

　　上周(10.8-10.14)全市共备案805套二手住宅，总面积约为6.64万㎡。(详见图11)