仲量联行：科技企业拉动办公楼需求 零售空置率连续六个季度下跌

　　2018年第三季度深圳房地产市场回顾

　　2018年10月17日——传统金融行业、高科技企业以及专业服务业是深圳第三季度办公楼需求的主要驱动力。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“科技企业继续呈现活跃的扩张态势，得益于南山区的突出表现，全市办公楼空置率略有下降。此外，联合办公运营商继续积极拓展深圳市场。”优质零售物业方面，市郊人口基数庞大，消费潜力有待释放，加之基础设施和配套的逐步完善，吸引零售商纷纷在市郊布局。全市空置率连续六个季度下跌。

　　甲级办公楼

　　*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

　　高科技企业扩张需求显著。本季度甲级办公楼需求主要来自福田区和南山区质量较高和近期竣工的办公楼，满足传统金融行业、高科技企业以及以律师事务所为代表的专业服务业的扩充需求。仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出，大型高科技企业扩充势头比较活跃，扩充面积需求较大，如一家科技企业本季度在南山区租赁了15,000平方米。此外，内外资联合办公运营商继续积极拓展深圳市场，成为新的需求来源。

　　然而受相关政策影响，本季度P2P企业整顿导致的退租令福田区办公楼空置率稍微上扬，尤其是散售型物业的空置率受到影响。

　　南山区表现突出，全市空置率小幅下降。本季度仅有一个甲级办公楼项目竣工，为市场新增约4万平方米供应，项目位于南山科技园片区，于2017年被北京银行整体购买用作其区域性总部。

　　三季度甲级办公楼全市总体空置率环比下降0.3%，南山区办公楼吸纳表现尤为突出，得益于此片区科技类企业活跃的租赁需求。

　　租金微涨，投资市场保持活跃。本季度受P2P政策及外部宏观经济不确定因素增强的影响，福田区个别项目出现退租现象而导致空置率上升的同时，也影响了该区的租金升幅。虽然南山区本季度租金表现不俗, 但全市甲级办公楼租金仅环比上浮0.7%。全市核心地段的优质办公楼因受企业青睐，租金保持上涨态势，但其他多数项目租金基本持平，大部分业主仍对租金上涨持谨慎态度。

　　仲量联行华南区投资部总监卢盛指出，投资市场氛围持续活跃，机构投资者仍对深圳办公楼投资市场持乐观态度。本季度虽无大宗成交，但有自用型需求的企业持续积极接洽，且投资性需求开始升温。此外，由于住宅背景的开发商资金面仍然紧张，业主售楼意愿较以往积极。

　　市场展望

　　租金涨幅短期受供求关系不平衡影响。夏春毅表示，外围政治经济因素对制造业出口相关行业带来影响，为深圳办公楼需求带来不确定因素。另外，受P2P公司退租影响，很多业主对租户的挑选日趋严格谨慎，由以往的租金为优先考虑因素转向偏好优良的租户组合。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽预期深圳经济整体维持向好，高科技行业和传统金融行业作为需求主要动力不变、办公楼租赁整体需求仍处稳定，但需求增长难免受上述因素影响。再加上未来十二个月供应过大，故短期供求关系或不平衡的情况会出现，从而影响空置率和租金涨幅。

　　优质零售地产

　　*深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场

　　市郊新开业项目招商表现亮眼。深圳优质零售市场的租赁需求延续了上季度的回暖趋势。伴随着市郊基础设施和配套的逐步完善，零售商持续看好市郊优质零售市场，在龙岗区和龙华区新开业的两个项目均取得了较好的入驻率。再加上大众服饰和餐饮品牌扩张态势更为强劲，改善市区个别现有项目的空置率。

　　空置率连续六个季度下跌。新开业项目的进驻率较高，现有项目的良好吸纳支持整体空置率继续保持下降趋势。 除了市区的个别购物中心在主动调整，空置率略有上浮外，大部分购物中心维持了较低的空置水平。

　　业主降低租金预期，全市租金增长平缓。第三季度全市优质零售物业的租金仅有小幅增长，大部分商场租金与上季度持平。仲量联行深圳零售地产部总监许斌表示，尽管大众服饰和餐饮品牌的积极扩张填补了部分商场的空置，但未来的供应压力和整体宏观经济发展不确定因素的增加致使业主对于租金增长持保守态度。

　　投资市场方面，卢盛指出机构投资者对于深圳优质零售物业问询仍然活跃，尤其是位于发展成熟的市区商圈和市郊的核心商圈物业。但鉴于深圳可售资源有限，本季度尚未录得优质零售物业的大宗成交。

　　市场展望

　　消费增速减缓不利零售市场的回暖。在整体经济前景有所改善之前，零售商预计会采取相对保守的扩张策略，可能会对深圳优质零售市场的回暖带来一定的影响。具体来说，生活用品类和体验类等大众消费预计仍然坚挺，快时尚品牌拓展速度可能有所放缓，而国际一、二线品牌扩张将更为谨慎。

　　未来12个月，预计深圳优质零售新增供应将达50万平方米，从而推高空置率至3-4%。曾丽表示，在供应压力下，相较于租金增长，业主可能更倾向于引入优质品牌和改善业态组合，以更好地应对未来激烈的竞争。因此，我们预计短期内全市租金增长仍然温和。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。