2018年,深圳房地产调控持续加码,3月28日出台“三价合一”,7月31日出台限售、限离等政策,与此同时,银行信贷紧缩、房贷利率上浮,令到市场观望加重、成交量低迷、价格局部下跌,二手房置业门槛、置业成本提高,深圳二手房成交整体呈现高开低走、局部波动态势。
在今年市场走势变化的大背景下,深圳首次置业群体发生哪些变化?在深圳贝壳研究院《731新政后首次置业分析》的研究报告中,从成交分布、成交结构、人物画像、热点楼盘等四大维度刻画出首次置业的群体特征。
一方面,自2016年以来楼市调控持续加码,房价预期下降,投资需求减弱,改善需求放缓,首置作为特刚需相对稳定,市场主导地位扩大。另一方面,“三价合一”与731调控升级,市场遇冷后,部分业主心理预期降低,主动降价出售,首次置业对价格比较敏感,遇到“笋盘”往往会选择上车置业。
哪个区最受欢迎?
龙岗最受青睐
区域分布方面,龙岗区凭借价格低与存量房多的优势,成为首次置业最青睐的区域,占到全市28.4%,宝安、福田、罗湖、南山相对均衡。
主要是首次置业资金有限,而原关外房价低于原关内各区,因而各区首次置业占比中,宝安、龙岗超过了七成;龙华在67.9%;盐田区比例高达82.4%,一方面盐田样本量少,另一方面相对中心区盐田片区房价偏低,地铁8号线在建的交通利好,也是吸引首次置业者的因素。
首次置业者青睐的十大片区(春风路、梅林、翻身、横岗、龙华中心、皇岗、南山中心、西乡、布吉、龙岗中心城),基本是各区中的价格洼地,比如福田的梅林、皇岗均价在5.8-6.0万/平,而整个福田区均价大概6.7万/平;南山中心均价6万/平左右,但南山区均价约在7.6万/平;西乡片区5.3万/平左右,宝安区均价5.7万/平左右。
总体来看,首次置业青睐的片区比全区价格低,除了西乡之外,九个片区平均成交总价都在普宅标准以内。
哪个户型卖得最好?
66平中小户型
首次置业者对价格十分敏感,更倾向于总价相对较低的中小户型。其中,成交面积主要在90平以内的两房或小三房居多,占比达到88.2%,高于整体的占比,而大户型成交相对较少。在各区平均成交面积方面,全市首次置业为66平,低于整体水平4平,罗湖、盐田、南山三个区平均面积不足60平。
首次置业者更倾向于2房户型,单间与3房比例小。两房的占到44.27%,单间和1房分别占到7.23%、18.02%,3房的占比仅次于2房,占比25.70%,3房占比最少,仅4.78%。
上车门槛多高?
平均总价358万
成交总价方面,首次置业平均总价358万,300万元内占45%。
分区来看,首次置业中,南山总价最高505万,其次是福田399万,随后依次是宝安356万,龙华350万,盐田349万,龙岗294万,罗湖288万。
成交单价方面,首次置业有47.8%在5万元/平以内,5-8万元/平也占到了47.4%,主要是区域之间价格的差异造成的。近三成的首次置业者在福田和南山,成交单价偏高。另外,首次置业者中有超过八成的成交总价在500万元以内,其中300-500万元占40.2%,300万内占45%,高于全部置业者中同总价区间占比。
多少岁买房?
平均年龄31.9岁
首次置业平均年龄31.9岁,集中在25-35岁。
从年龄分布看,首次置业年龄相比新政前有小幅的增加,主要原因市场不景气,虽然各类置业者都存在观望心理,不过年龄较大的首次置业者,因结婚、生子、孩子上学等原因推动,入市意愿更为迫切。
731政策后,首次置业者中,9.2%的人小于25岁,46.3%的人在25-30岁之间,27.8%的人在30-35岁之间,9.8%的人在35-40岁之间,6.9%的人超过40岁。
买房要看多久?
平均看房10次
据深圳贝壳研究院调查,8-10月首次置业者平均看房10次,比新政策前多1次;其中1次看房即成交的置业者比新政前减少3.1个百分点,看房10次以上才成交的比新政前增加2.4个百分点。
一方面,新政后房源增多,置业者选择增多,看房次数增多;另一方面,市场下行,首次置业也存在观望,需要更多看房与对比,才会入市。
8-10月首次置业者的平均成交周期为37.5天,比新政前增加了4.2天。从成交周期分布看,1天内成交置业者下降2.4%,90天以上成交置业者上涨2.1%。
贷款还是全款
94.9%的人贷款
从贷款比例看,受影响最大的是投资置业,贷款比例从84.7%下降至72.6%,首次、改善几乎无影响,主要是因为投资置业者运用杠杆较高,当前资金成本较高,政策后限售,投资置业月供压力较大,贷款减少。
月供方面,首次置业月供与过去相差不大,而投资置业在市场不景气的背景下,倾向于选择较低月供。