深圳首次置业群体特征：平均31.9岁买房 偏好66平2房户型

　　2018年，深圳房地产调控持续加码，3月28日出台“三价合一”，7月31日出台限售、限离等政策，与此同时，银行信贷紧缩、房贷利率上浮，令到市场观望加重、成交量低迷、价格局部下跌，二手房置业门槛、置业成本提高，深圳二手房成交整体呈现高开低走、局部波动态势。

　　在今年市场走势变化的大背景下，深圳首次置业群体发生哪些变化?在深圳贝壳研究院《731新政后首次置业分析》的研究报告中，从成交分布、成交结构、人物画像、热点楼盘等四大维度刻画出首次置业的群体特征。

一方面，自2016年以来楼市调控持续加码，房价预期下降，投资需求减弱，改善需求放缓，首置作为特刚需相对稳定，市场主导地位扩大。另一方面，“三价合一”与731调控升级，市场遇冷后，部分业主心理预期降低，主动降价出售，首次置业对价格比较敏感，遇到“笋盘”往往会选择上车置业。

　　哪个区最受欢迎?

　　龙岗最受青睐

　　区域分布方面，龙岗区凭借价格低与存量房多的优势，成为首次置业最青睐的区域，占到全市28.4%，宝安、福田、罗湖、南山相对均衡。

　　主要是首次置业资金有限，而原关外房价低于原关内各区，因而各区首次置业占比中，宝安、龙岗超过了七成;龙华在67.9%;盐田区比例高达82.4%，一方面盐田样本量少，另一方面相对中心区盐田片区房价偏低，地铁8号线在建的交通利好，也是吸引首次置业者的因素。

　　首次置业者青睐的十大片区(春风路、梅林、翻身、横岗、龙华中心、皇岗、南山中心、西乡、布吉、龙岗中心城)，基本是各区中的价格洼地，比如福田的梅林、皇岗均价在5.8-6.0万/平，而整个福田区均价大概6.7万/平;南山中心均价6万/平左右，但南山区均价约在7.6万/平;西乡片区5.3万/平左右，宝安区均价5.7万/平左右。

　　总体来看，首次置业青睐的片区比全区价格低，除了西乡之外，九个片区平均成交总价都在普宅标准以内。

　　哪个户型卖得最好?

　　66平中小户型

　　首次置业者对价格十分敏感，更倾向于总价相对较低的中小户型。其中，成交面积主要在90平以内的两房或小三房居多，占比达到88.2%，高于整体的占比，而大户型成交相对较少。在各区平均成交面积方面，全市首次置业为66平，低于整体水平4平，罗湖、盐田、南山三个区平均面积不足60平。

　　首次置业者更倾向于2房户型，单间与3房比例小。两房的占到44.27%，单间和1房分别占到7.23%、18.02%，3房的占比仅次于2房，占比25.70%，3房占比最少，仅4.78%。

　　上车门槛多高?

　　平均总价358万

　　成交总价方面，首次置业平均总价358万，300万元内占45%。

分区来看，首次置业中，南山总价最高505万，其次是福田399万，随后依次是宝安356万，龙华350万，盐田349万，龙岗294万，罗湖288万。

　　成交单价方面，首次置业有47.8%在5万元/平以内，5-8万元/平也占到了47.4%，主要是区域之间价格的差异造成的。近三成的首次置业者在福田和南山，成交单价偏高。另外，首次置业者中有超过八成的成交总价在500万元以内，其中300-500万元占40.2%，300万内占45%，高于全部置业者中同总价区间占比。

　　多少岁买房?

　　平均年龄31.9岁

　　首次置业平均年龄31.9岁，集中在25-35岁。

　　从年龄分布看，首次置业年龄相比新政前有小幅的增加，主要原因市场不景气，虽然各类置业者都存在观望心理，不过年龄较大的首次置业者，因结婚、生子、孩子上学等原因推动，入市意愿更为迫切。

　　731政策后，首次置业者中，9.2%的人小于25岁，46.3%的人在25-30岁之间，27.8%的人在30-35岁之间，9.8%的人在35-40岁之间，6.9%的人超过40岁。

　　买房要看多久?

　　平均看房10次

　　据深圳贝壳研究院调查，8-10月首次置业者平均看房10次，比新政策前多1次;其中1次看房即成交的置业者比新政前减少3.1个百分点，看房10次以上才成交的比新政前增加2.4个百分点。

　　一方面，新政后房源增多，置业者选择增多，看房次数增多;另一方面，市场下行，首次置业也存在观望，需要更多看房与对比，才会入市。

　　8-10月首次置业者的平均成交周期为37.5天，比新政前增加了4.2天。从成交周期分布看，1天内成交置业者下降2.4%，90天以上成交置业者上涨2.1%。

　　贷款还是全款

　　94.9%的人贷款

　　从贷款比例看，受影响最大的是投资置业，贷款比例从84.7%下降至72.6%，首次、改善几乎无影响，主要是因为投资置业者运用杠杆较高，当前资金成本较高，政策后限售，投资置业月供压力较大，贷款减少。

　　月供方面，首次置业月供与过去相差不大，而投资置业在市场不景气的背景下，倾向于选择较低月供。