金九银十深圳楼市盘点：网红盘也不好卖 楼市“凉凉”?

“金九银十”是传统楼市销售旺季。过去“金九银十”前后，楼市新盘扎堆上市，购房者购买欲望也比平时更强烈。然而，自2016年以来，深圳“金九银十”渐渐失去了往日的光鲜，今年愈发显得平淡。

　　除了成色不足，“金九银十”期间市场的种种表现也让人愈发难以琢磨。本期盘点，小编通过梳理“金九银十”深圳楼市关键词，试图呈现复杂市场的多面场景，希望对你理解楼市“冰山一角”有所参考。

楼市“凉凉”

　　新政后投资客退场，尽管刚性需求和改善性需求仍较大，但当前国内外经济形势严峻，大部分刚需还在观望中。卖不动，去化低，是深圳很多新房项目共同的痛。

　　9月，深圳共有6个新房项目入市，整体去化率约44%，而深业东岭、勤诚达前海世界、心海城、颐安都会中央开盘去化均不到三成。

　　公寓项目扎堆推出的罗湖，终于迎来了一个纯住宅新盘实地剑兰郡，该项目带智能家居系统装修，均价在7.5万/平，周边二手小区的均价在4万-6万/平。

　　根据深圳中原地产的统计数据，国庆入市的实地剑兰郡开盘当天仅卖出15套，去化率仅4.7%。开盘半个月以来，实地剑兰郡又陆续卖出一些房源，营销中心的销控表显示，219套房源有大概140套贴上“已售”标签，还剩下70多套。

　　10月12日，华侨城香山美墅五期再次“出击”，推售836套125-176平三至四房住宅，整体均价约8.28万/平，501个购房者参与摇号，按照深圳中原地产的开盘数据，开盘当天销售约300套，去化率约35%。而去年四期514套住宅，均价约8.3万/平，开盘售罄。

　　福田网红盘深业中城，开盘当天推出的751套公寓，备案均价11.2万/平，274套办公产品均价7.5万/平，约500批客户认筹，开盘当天成交117套，整体去化率约11%，表现一般。

　　一位业内人士告诉房掌柜，位置好、定价合理的项目还是卖得不错，去化不好的项目或多或少都有些硬伤，比如地段好、配套成熟，但定价太高，购房者就会犹豫观望。

　　打折促销

自2015年以来，深圳楼市再次进入快速上升通道，排队买房、开盘售罄的现象时有发生，行情好，开发商不愁卖，不打折很常见，即便优惠也是在认筹、开盘节点才有99折，力度并不大。2016年104政策出台后，购房资格门槛抬高，排队买房的现象有所减少，但打折促销的项目仍不多见。

　　进入到2018年下半年，市场仍处在高压调控中，淡市项目销售压力大，为加快销售回款，一些项目开始推出打折促销优惠，小心试探市场，但终难挡秋意凉。

　　国庆期间，坪山的泰富华悦都会最后60套房源清盘，部分房源均价不到3万/平，一套74平2房，总价最低的将近214万，指定房源还有总价再减5万的优惠。

　　坪山另一个楼盘心海城也打出9折优惠，9套房源最低单价也在2.9万/平。财富城也拿出8套房源促销，一套90多平的3房，统一降价10.5万，降幅3%。

　　不仅是坪山，龙岗也有不少楼盘打“特价”牌，如恒大城市之光、传麒尚林、远洋新天地二期、麓园云玺等等。

　　从市场反映来看，力度不到的打折促销效果并不明显，据中原地产研究中心数据显示，今年国庆7天，深圳新房成交226套，而去年则成交了445套，今年成交套数下降49%。如果没有打折优惠，这个成交数据可能更不尽如人意。

　　华润城润府

　　距离深圳731新政落地已过去近两个月，“网红盘”华润城三期又迎来了新一轮推盘。9月17日，华润城润府三期取得预售许可证，其中住宅共555套，公寓共676套。

　　华润城润府三期上一次推盘的盛况，仍历历在目，调控之后，加推后的华润城仍备受市场关注。在调控重压之下，这一次参与认筹的人数有所下降，但最终仍有4006人参与555套住宅的摇号，也就是7人抢1套房。与731新政前推出741套住宅、6776人认筹、9.1的中签率相比，热度已有所降低。

　　华润城润府三期住宅开盘4小时全部售罄，公寓还在销售中，已经启动中介转介。

　　纵观深圳今年以来受到追捧的新盘，定价合理是热销的逻辑。比如5月开盘的招商双玺均价13万/平，相比周边约低了1万/平;万科蛇口公馆的均价是8.7万/平，也与周边一手房存在价差。

　　活下去

　　万科2018秋季例会，本是企业的内部会议，没想到却在行业内掀起巨大波澜。原因是会场大屏幕上的三个红底白色大字：活下去。

　　有网友和媒体评论，房地产企业巨头万科的例会标语让同行看了瑟瑟发抖。

　　实际上，这并不是万科第一次发出“活下去”的呐喊。

　　在万科南方区域9月月度例会上，万科董事会主席郁亮曾提出，房地产行业的转折点已经到来，在社会迎来全方位转折的背景下，所有行业无一幸免。在此关键节点上，万科把“活下去”作为基本要求，也是最终目标，回款目标的达成因此变得非常重要。郁亮甚至表示，三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开，公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

　　郁亮在发言中强调，“6300亿的回款目标，是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　恒大8.9折优惠

　　国庆黄金周，往年异常热闹的售楼处，今年却门庭冷清，可谓凉凉。

　　这并不意外，反而在预料之中。为了能够在淡市中抢占先机，一些楼盘开始主动降价让利。恒大率先启动大规模降价，8月31日恒大恒房通推送了一个宣传海报，针对中秋、国庆双节，开展了8.9折大优惠，分期付款，首期5%，还有特价房折上折等活动，优惠力度为近几年所罕见。

　　除了官方渠道宣传之外，恒大还通过各种渠道鼓励老业主或者其他人介绍新客户，一旦购房成功，就可以获得不菲的收益。在房地产受到持续调控的情况下，未来情况不明朗，加上企业的融资困难、贷款困难，充足的现金流对企业稳健发展显得更为重要。

　　1年内开工，4年内竣工

　　10月17日，深圳市规划和国土资源委员会印发执行的《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》中要求，今后5年内，深圳市主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，4年内竣工。

　　办法规定，主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设，自划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起4年内竣工;主体功能为非住房类建设项目的开工、竣工期限根据建筑高度和建筑规模来确定。非住房类建设项目地下室超过或等于3层的，其开工日期可以在相关规定基础上再延长6个月，竣工期限相应顺延。

　　恒大抵押香港中国恒大中心

　　10月22日，资本市场传出消息称，恒大将抵押香港“中国恒大中心”整栋物业，融资15亿美元用于用于偿还海外债务和派息。

　　据了解，今年年中，中国恒大召开股东大会宣布派息计划，8月20日董事会已决议建议分派2016年及2017年度股息1.287港元，相当于1.13元人民币。按己发行股本推算，是次派息总额达167亿元。截至2018年中期，中国恒大一年内到期有息负债为2985亿元，加上所需派息资金，如此算下来，的确是一笔不小的现金支出。

　　资料显示，此次恒大用于抵押的大楼位于香港金钟、湾仔和会展中心之间的核心区域，邻近金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾。物业占地2138.8平，总楼面面积3.21万平，另有地下车位55个，楼高94.85米，总计26层。该大楼此前曾名“美国万通大厦”，恒大收购以后改名“中国恒大中心”，恒大因此也成为中国内地唯一一家在香港拥有整栋独立写字楼的民营企业。

　　深圳人才安居集团东莞拿地

　　10月23日，深圳市人才安居集团仅经过2轮竞价，成交楼面价14655.67元/平，夺得塘厦3.9万平商住地，首进东莞市场。

　　若剔除无偿配建人才房和幼儿园面积，该地块可售最大建筑面积仅为114123.303平，成交可售楼面价高达16511元/平，超过塘厦2007年拍出的地王(万科棠樾)，创造塘厦地价新纪录。

　　在十三五期间(2016-2020年)，深圳市人才安居集团要为深圳市筹集人才安居住房18.1万套。截至2017年底，落实了4.5万套，不到25%，缺口75%。也就是说，在接下来3年时间里，安居集团每年需要落实安居房4.5万套，而深圳本土土地资源有限，在临深片区寻找“飞地”，或许是深圳落实安居房的一大策略。

　　深汕特别合作区中心区总规出炉

　　10月26日，深圳“10+1”区——深汕特别合作区中心区(以下简称“深汕特别区”)概念城市设计国际咨询活动完美收官。加拿大USI城市规划设计有限公司+加拿大杰恒建筑设计有限公司(JET)+深圳寿恒建筑设计事务所有限公司(联合体)，携《共生绿都》主题方案获胜。经过4个多月全球海选、多轮竞赛后，深圳第“10+1”区核心资源区域开发及管控思路基本敲定。

　　深汕特别区总面积为468.3平方公里，版图面积相当于目前深圳总面积的四分之一。据悉，此次全球征集的中心区概念城市设计区域，位于特别新城中部，东南西北分别与科教研发区和未来产业区、新型海港商贸区和滨海生态旅游区、先进制造集聚区、康养度假区紧密衔接。深汕高速、深汕大道、深东大道、望鹏大道等城市高快速路及主干道在片区内穿越，同时，广汕高铁、深汕高铁在片区内设置深汕站，具备极佳交通优势。

　　在新城“两轴一带一谷、一中心四组团”总体空间规划布局中，50平方公里的中心区占据至关重要的功能主导地位。同时，也是深汕特别区实践创新发展、彰显区域价值、促进可持续生长的战略高地。