戴德梁行：外资投资回归 海外资金瞄准中国市场

　　香港, 2018年10月 29日——根据戴德梁行研究部最新发布的《大中华区资本市场快讯》报告显示，今年前三季度来自境外投资者需求显著增长，在一线城市表现尤为明显(图1)，尽管过去12个月中国内地商业地产整体投资金额呈下滑趋势(图2)。

　　图1 国内一线城市境内与境外投资额占比

　　图2中国内地商业地产投资季度总额

　　在香港，由于政府对城市更新的推动，本季度工业物业投资明显增加，尤其是工厦。台北的投资本季度也由写字楼和工业写字楼交易为主导，主要集中在具有稳定收益或再开发潜力的城市核心区域的旧改物业。

　　戴德梁行大中华区资本市场部主管及环球董事李志荣称：“鉴于市场核心/核心增益型资产类别的收益率普遍走低，促使投资者不断寻求一线城市的增值型投资机会，例如收购表现不佳的资产以进行升级改造，包括改造零售物业并适当转换为办公用途(尤其是联合办公形式)、和将乙级写字楼改造成长租公寓等。此外，城市交通设施的不断发展 , 推动大量资金涌向位于一线城市非核心区域以及周边的强二线城市的物业资产。”

　　戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示：“基于目前观察到较为活跃的投资意向，预计在未来12个月内中国商业地产交易量将有所回升。另外，鉴于当前信贷紧缩的情况，预计写字楼新增供应量或有所放缓。同时租赁需求保持强劲，降低了中国的整体空置率，其中二线城市尤为明显，我们预计此趋势将持续至2019年。与此同时，由于内资开发商将继续将资金集中于强现金流项目如可散售的住宅开发项目以增强资金流动性，这将有利于那些能够获得融资并拥有一定资产管理能力的投资者，使其市场竞争力及议价力得到提升。”

　　戴德梁行大中华区资本市场研究及预测主管陈妍斐提到：“粤港澳大湾区、一带一路和城市更新等一系列政府举措预计将持续推动国内商业地产的发展。另外，中国强劲的第三产业增长也将继续支持内资企业对甲级写字楼的需求，继而带动投资需求。同时，新零售的模式以及商改办等举动也将促使今年零售物业投资得到回升。”

　　报告中针对近期市场的相关热点话题提出了相关看法：

　　高铁时代，物业投资机遇增多：随着广深港高铁于9月23日通车，三地间“1小时经济圈”正式成型。我们预测高铁沿线物业将进一步增值，其中广州南站、深圳福田以及香港西九龙片区尤其值得关注。广深港三地各增加一个大型综合交通枢纽，且高铁效应将辐射全市，投资机会增多。

　　大湾区投资亮点：香港与深圳均有证券交易所，金融优势显著; 香港和澳门则拥有特殊的法律体系以及较成熟的经济体系; 同时深圳与广州拥有创新产业集群的先发优势。综合判断，深圳、香港、广州、澳门将成为未来粤港澳大湾区建设的核心;佛山、珠海、东莞、中山将成为规模中等的区域核心城市;惠州、肇庆、江门将成为有特色产业的大中城市。

　　改建项目的资产管理：越来越多的中国投资者正在积极的寻找具有重建或翻新潜力的增值型投资机会。上海锦沧文华大酒店就是范例之一。该项目工程复杂，程涉及相当多的设计和改造工作及诸多政府批准，并需要扩大楼层面积使用率以确保其对写字楼租户的吸引力。对于此类改建，投资者必须密切关注当地写字楼租赁需求潜力、需要的吸纳周期、以及剩余的土地及楼宇可使用年限，仔细考虑成本及收益比率。

　　报告同时也分析了中国各大城市与地区整体商业地产投资趋势：

　　北京：2018年上半年北京大宗交易市场表现平平，但在三季度迎来大幅回升。本季度，尽管投资者总体上仍保持较为谨慎的态度，但交易额较去年同期上涨13% ，达119亿元人民币。互联网及科技类企业成为市场的主力买家，交易额占比达30%。其中，电商巨头京东拿下翠宫饭店，计划改为写字楼。

　　上海：在三季度，上海资本市场相对平稳，共录得17宗交易，总交易额为180.9亿元人民币，较上季度环比下降12.2%，但较去年同期小幅上涨6.1%。外资投资额占总交易额的比重从2017年平均的18.1%持续走高，在今年前三季度达到了平均36%，更是在三季度攀升至66.5%，达到2016年以来的最高水平。外资投资包括被博枫资本分别以13.84亿元和5.56亿元收入囊中的金桥太茂广场和嘉定太茂广场。

　　广州：2018年前三季度，广州大宗物业投资市场成交金额录得120.2亿元，较去年同期上涨9.8%，其中本季度全市总成交金额为41.4亿元，较去年同期上涨89.1%。写字楼依然是最受欢迎的资产类型，占本季度大宗交易总额的44.9%，包括某政府机构以约12亿元的价格购入位于科学城的绿地中央广场A2栋物业。

　　深圳：前三季度，深圳大宗物业交易总成交额达到106.57亿元，成交金额较去年同期减少一半，单3季度的大宗物业成交额达为39.31亿元，也较去年下滑近5成。不过受到来自粤港澳大湾区的政策利好，外资机构对深圳的投资兴趣持续上升，如本季度来自香港的某基金公司收购位于福田区的国际商会中心的4个整层。

　　香港：尽管中美贸易的紧张局势不断升级，但工厦市场的投资活动在第三季度依然强劲，使总投资金额达到67.1亿港元，比五年历史季度平均值高约89%。不断减少的库存以及政府的工厦活化计划使投资者对全幢工厦继续保持兴趣。

　　台湾：本季台湾商用不动产投资市场有所冷却，自上季交易额315亿新台币下滑至仅96.1亿，且数笔指标大案将于第四季开标，使第三季交投沉寂。台北市中心区办公大楼供给有限，屋龄老旧但区位优质之办公大楼，兼具稳定收益及都更潜力，吸引投资人目光。

　　此外，来自戴德梁行各领域的专家：叶国平，大中华区资本市场总裁;江冰河，粤港澳大湾区业务发展总经理;以及张大维，大中华区资产管理部主管 分别在报告中提出了独到的市场见解。