【美联】上周深圳新房供应爆发 超8000套新房源拿预售

　　一. 上周新闻热点

　　[市场关注]

　　深圳盐田棚改新政：改造意愿双85%可申请

　　11月16日，深圳盐田区发布了起草的棚改实施细则并公开征求意见。细则中对于申报门槛、申请方式、适用范围等做出了详细解释。

　　据悉，盐田区规定棚改主要采取拆旧建新的方式，由区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。包括业主申请和街道办事处及中英街管理局依职权申请两种方式。申请棚户区改造的旧住宅区，应同时符合包括房屋使用年限在20年以上，或鉴定危房等级为D级的住宅区;存在住房质量、消防、地质灾害等安全隐患;用地面积不少于五千平方米三个条件。

　　初步改造意愿征集达到85%以上，且所拥有建筑面积占总建筑面积的比例达到85%以上的可提交棚户区改造申请报告，意愿征集工作启动六个月内，达“双95%”以上的可申请纳入区棚户区改造年度计划。(来源：观点地产网)

　　美联评论：16日盐田区发布棚户区改造实施细则意见稿，重点如下：

　　适用范围：实际功能以居住为主导的老旧住宅区。具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚改政策实施拆除重建的，可纳入。

　　项目申报条件：房屋使用年限20年以上，或不足20年，但按照相关标准鉴定危房等级为D级;存在安全隐患等;用地面积原则上不少于5000㎡。

　　初步意愿征集：满足有改造意愿权利主体的人数达到主体总人数的85%以上，且所拥有建筑面积占总建筑面积的比例达到85%以上的，可提交申请报告。

　　双95原则：意愿征集期间，有改造意愿权利主体的人数需达到权利主体总人数的比例及所拥有建筑面积占总建筑面积的比例均达到95%以上的，可申请纳入棚改年度计划;补偿协议签约期届满，已签约权利主体的人数达到权利主体总人数的比例及所拥有建筑面积占总建筑面积的比例均达到95%时，可继续。

　　目前，已有罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗等多区跟进深圳市棚改工作新规，发布实施细则，其中罗湖于本月12日正式印发实施办法，并进行一定内容调整，主要意在降低门槛、缩短期限，推动棚户区改造进程。各区细则求同存异，本次盐田区设置阶梯递增式退出机制，有利于避免公共资源的浪费;对于用地面积要求则较低，高于5000㎡即可考虑申报。

　　地铁8号线二期将于12月底开工、2022年通车

　　据悉，深圳地铁8号线二期工程将于2018年12月底正式开工，总工期48个月。预计2022年10月初试运行，同年12月底试运营。

　　10月30日，地铁8号线工程二、三期工程在深圳市住建局发布招标信息。地铁8号线重点为解决莲塘片区及盐田区主要区域的通勤交通，连接盐田和莲塘，沿途经过大小梅沙、东部华侨城等旅游景点，由2号线东延线莲塘站站后接出。(来源：咚咚地产)

　　美联评论：地铁8号线建设工程分为三期：一期西连2号线三期工程(新秀至莲塘)的莲塘站，途经沙头角、盐田港等地，终点设于盐田路站，预计明年底即可投入试运营，届时从莲塘、沙头角、盐田港等地可便捷到达市中心;二期工程将从一期终点延伸至梅沙，有助于缓解节假日的出行需求;三期则将继续东进，将溪涌区域纳入规划。

　　目前，莲塘片区的租金在罗湖区属于“洼地”，而盐田区的整体租金更低于全市平均水平，然而，因其地理位置较远和地下交通缺乏的因素，租赁表现显得平淡。2号线三期和8号线工程首次将盐田区纳入全市地下轨道交通网，实现和中心区的高效互通，有望给区域市场带来良性影响。

　　深圳前海深港基金小镇开园

　　11月22日，深圳前海深港基金小镇(简称“基金小镇”)举行开园仪式，瑞银前海财富管理有限公司、东亚联丰投资管理(深圳)有限公司等首批12家机构正式入驻园区。

　　前海深港基金小镇位于前海桂湾金融核心片区—鲤鱼门地铁上盖物业区内，毗邻港澳，背靠深圳、香港两大金融中心，于2016年10月正式对外发布。基金小镇目前总建筑面积约8.2万平方米，由28栋生态商墅组成，由前海管理局全资国有平台深圳市前海金融控股有限公司与深圳市地铁集团有限公司以合资公司形式共同建设运营。(来源：观点地产网)

　　美联评论：前海深港基金小镇作为我国自贸区内第一个基金小镇，是前海标志性的产业项目。有利于促进前海金融产业的发展，及深圳金融和科技创新发展，同时进一步加强深港金融的交流与合作。

　　11月20日上午，随着粤港澳大湾区重要过江通道——虎门二桥最后一片节段箱梁成功架设，全长12.89公里的主线全面贯通。虎门二桥预计2019年5月通车，届时从东莞到广州番禺比现在缩短30分钟车程，将有效缓解虎门大桥的通行压力。(来源：南方日报)

　　美联评论：虎门二桥作为连接珠江两岸的重要过江通道，通车运营后不仅将缓解虎门大桥的通行压力，缩短东莞到广州番禺之间的交通时间，而且有利于推进粤港澳大湾区的交通建设。

　　二. 土地市场

　　上周(11.19-11.25)全市成功出让3宗土地，包括2宗宝安中心区的商业用地及1宗福田梅林片区的商办用地。不过龙华观澜片区的1宗商业用地因无企业竞拍而流拍。(详见表1)

　　三.二级市场

　　[新增预售]

　　上周(11.19-11.25)全市新房供应量爆发，共9个项目拿11次预售许可证，总计8029套新房源备案，备案面积达84.82万㎡。值得注意的是，所有新增预售项目全部包含住宅产品，共7615套住宅备案，占所有新增房源套数的95%。

　　从住宅备案量的区域分布来看，原关内地区除了福田万科香蜜府备案397套住宅以外，其余全部来自宝安、龙岗和龙华三区。尤其宝安因沙井片区的万科星城和卓越中寰、福永片区的华强城市花园(推广名为华强城)以及西乡片区的领航城领誉华府，总备案量高达5351套。(详见表2)

　　[楼讯]

　　上周(11.19-11.25)全市共有5个新房项目入市。(详见表3)　　

　　上周(11.19-11.25)全市共网签512套一手住宅，环比增加45.5%;总成交面积约为5.04万㎡。全市一手住宅的成交均价约为54396元/㎡，环比微涨0.05%。(详见图5)

　　分区域来看，上周仅盐田成交量下降57.1%，至6套。其余区域成交量全部环比上升，其中龙岗重回200套以上，成交240套，环比增加51.9%;宝安成交153套，位居全市第二位，环比增加44.3%。此外，原关内地区的成交量仍在100套以下。南山成交85套，环比增加46.6%;福田成交16套，环比增加128.6%;罗湖成交12套，环比增加33.3%。(详见图6)

　　[商业全市成交]

　　上周(11.19-11.25)全市共网签299套一手商业，总面积为19806.79㎡，环比下降54.9%;成交均价为63165元/㎡，环比上涨13.5%。(详见图7)

　　分区域来看，盐田仍无成交。宝安成交量独增，共成交3254.65㎡，环比增加22.2%。此外，罗湖以8890.19㎡的成交量位居全市首位，但环比下降51.8%;龙岗成交3992.52㎡，仅次于罗湖，环比下降74.1%;南山成交3300.86㎡，位居全市第三位，环比下降52.0%。(详见图8)

　　[办公楼全市成交]

　　上周(11.19-11.25)全市一手办公量价齐跌，共成交150套，总面积为9999.5㎡，环比下降36.4%;成交均价因成交结构的差异性，环比下跌26.5%，至47674元/㎡。(详见图9)

　　分区域来看，上周仅龙岗、南山和宝安三区有成交，且成交量全部环比下降。其中龙岗以6147.15㎡的成交量高居全市榜首，但环比下降14.2%。(详见图10)

　　四.三级市场

　　[全市成交]

　　上周(11.19-11.25)全市共备案945套二手住宅，环比下降6.3%;总成交面积约为8万㎡。(详见图11)

　　分区域来看，宝安和盐田成交量双双上升，其中宝安成交201套，环比增加2.0%;盐田成交29套，环比增加20.8%。其余区域成交量全部环比下降，不过龙岗仍以210套的成交量稳居全市首位，环比下降16.0%。(详见图12)