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盘和林:抵扣个税就涨房租?须降低房租征税率

深圳房地产网-房掌柜 2019-01-10 09:54:36来源:房掌柜 整理
[摘要]2019年才过了一周,不少人为了个人所得税专项附加扣除忙里忙外,但同时,一篇与“个税租金抵扣”有关的文章,却给了欢庆人群当头一棒。

  2019年才过了一周,不少人为了个人所得税专项附加扣除忙里忙外,但同时,一篇与“个税租金抵扣”有关的文章,却给了欢庆人群当头一棒。

  1月4日,一篇题为《房东跟租客说:你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》在网上疯传开来,文章讲到:突然接到房东打来的电话,被告知“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”其中房东算了一笔账:你拿我的信息去申报个税抵扣,过不了几天税务部门就会通知我去“开发票”,单房产税一项就需要交纳360元(全额租金3000元乘12%),这还没算增值税和附加税等!你申请住房租金专项附加扣除能省100元,我至少要垫进去500元。

  虽然这篇文章中关于税费的计算有些夸张,但还是挑起了不少房东内心的忧虑。按照国家税务总局发布实施的《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》,纳税人在填报个税专项附加扣除信息中的住房租金信息时,必须填写出租方(即房东)的信息。房东是自然人的,系统要求填写房东的姓名和身份证号码。要知道,从我国目前的房屋租赁市场来看,房屋租赁备案比重不足1%,也就是说,大批量的房屋租赁属于私下交易。从前个人对个人的租赁行为避免了房东缴纳税款,而如今,专项扣除申请却把一切暴露于征管部门眼下。

  由于网上各种谣传使得新年伊始,租户不仅没有享受到福利,更有甚者还被房东赶出了租房。今日(7日),税务部门客服表示目前没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。以求稳住房东的心,避免租房市场的异常波动。

  不过,即使税务部门声明目前不会因为专项扣除信息追征房租税费,但租房的信息征管还是要进行的,北京12366纳税服务平台的客服人员介绍,填报申报资料以租房合同为准,看房屋出租方是个人还是单位。若是和房东签的合同,房东的姓名及纳税人识别号(即其身份证号)是必填项,填不了则无法享受专项附加扣除中的住房租金这一项。如果房东担心因此要交税而拒不提供信息,没有强制办法,只能与房东协商。可见,信息的征管是作为专项扣除的硬性规定,从这个方面来看,即使是税务部门公开表示不会追征也很难打消房东的疑虑。

  因此,笔者认为,目前的问题其实不是个“是否”的问题,而是“如何”的问题,当然,税务部门的声明一定程度上反应了这个事情的敏感性,其暗含的意思是,“之前的税可以不去追究,但你们的信息我们已经掌握了,之后需要依法纳税!”但从房东的角度考虑,他们自然是不愿上缴房租税的,毕竟这笔税费经历了从无到有的过程。更进一步来看,随着专项附加扣除申请成为信息征管的一大渠道,房东或许会开始与房客共谋偷税,更加扭曲原本的税收征管体系。

  虽然房东不愿缴纳,但还是要仔细计算一下这个数值,出租房屋所得要缴纳的税种包括个人所得税、增值税、印花税、房产税和城建税等,合计约为16%,但实际上,北上广等地出租房屋的综合税率优惠大概在5%,但一年所要缴纳的税金还是很大一笔钱。从个税抵扣来看,这实际上与房客所减免的税费基本等同,甚至多于减免的税费。

  为此,解决房东缴税的问题其实就在于改变房东租房的成本收益天平,即关键在于降低房租征税率。

  简单地说就是降低对房租的征税。从现实来看,房租征税也存在前段时间社保缴费类似问题,即名义税负很高,但实际征税率很低。不过,随着个税申报等,这意味着房租的实际税负增加,因此应该尽快降低名义税负。否则会冲减此次个税为民众减负的初衷。这才是问题的关键所在。

  无论是租房还是购房,都不仅仅是一个简单的税收问题,而是涉及到每个公民的基本民生大事。即便房租金抵扣不会成为向房东征税的依据,但这只是权宜之计,最终还是会执行的,而执行的话必然会推高房租,进而影响房价,这也是不符合房地产调控的。

  窃以为,考虑到当前我国房地产市场的发展,大可以以此为契机,利用租房市场和购房市场的交互作用,使其相互补充,相互制约。其实,租房市场兴起源于两方面原因,一是一人多房现象的普遍,二是住房价格的快速上涨。因此,通过征收空置税的方式可以增大一人多房的持房成本,减少投机囤房现象;另一方面,通过调节房产税和房租税的征税结构,即降低房租征税,用利益驱动房东主动缴纳房租税。

  因此,下一步我们静待税务部门的政策部署,不过,今天的声明也一定程度上起到了安抚房东的作用,但房东也应该意识到缴税是公民应尽的义务,而之后租房市场也将越来越完善。

(作者系知名经济学者、应用经济学博士后 盘和林)

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责任编辑:刘语涵

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