国内房企开年再掀新一轮密集“融资潮” 规模超千亿元

   　自去年11月份以来，中国房地产企业的新一波密集“融资潮”已持续3个月。2019年开年以来，几乎每天都有房企公布新的融资计划。

　　1月18日，碧桂园控股有限公司发布公告称，公司发行5.5亿美元优先票据，2022年到期，利率为7.125%，以及发行额外4.5亿美元优先票据，2024年到期，利率为8%。碧桂园称，拟将票据发行所得款项主要用于现有境外债项的再融资。

　　同日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司公告称，成功发行15亿元超短期融资券，发行期限120天。

　　禹洲地产股份有限公司16日发布公告称，公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据，利率8.625%。16日，正荣地产集团有限公司发布公告称，额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据。

　　15日，中国奥园集团股份有限公司发布公告称，公司将发行本金为5亿美元票据，年利率8.5%。奥园拟将所得款项用于再融资该集团境外债务及一般运营资金。

　　此外，富力地产、华夏幸福、世茂、力高地产、金科股份、电建地产、融创中国、新城发展控股等多家房企也“扎堆”在1月份发布中期票据、公司债等融资计划。其中不乏创新的融资模式，如阳光城集团股份有限公司11日称，拟以购房应收款为基础资产进行融资，总额不超过20亿元。

　　据中原地产研究中心统计，1月份以来，各大房企公布的融资计划已超过40笔，合计融资额度逾1000亿元，其中有企业完成近百亿元的大额融资。

　　诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷在接受中新社记者采访时表示，从1月份房企公布的融资计划来看，主要的融资手段是发行各类债券。

　　为何近月来房企融资潮不断?陈雷表示，2018年底很多企业债券到期，偿还压力大，因此近期房企融资力度加大，并非监管放松。不少企业在融资计划中也说明，所得款项将用于“借新债还旧债”。

　　2018年开始中国房企陆续进入偿债高峰期。去年下半年以来，房企销售放缓，叠加金融监管加强因素，陈雷预计，2019年房企现金流会更加紧张。

　　陈雷表示，一般而言，房企首选的仍是境内融资，因为海外融资难度较大，海外机构对于内房评级普遍偏低，因此利率较高。不过，去年以来，国内融资环境收紧，不少企业迫于资金压力，寻求境外融资。

　　与此前相比，房企融资成本有所下降。中原地产首席分析师张大伟指出，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低，再次出现了企业债利率不到4%的情形，龙头房企发债利率基本在4%—5%左右。

　　克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，2018年房企多月融资额均处低位，特别是境外债权融资被限以后，下半年房企融资额逐月减少，10月达到最低值，单月融资额仅为571亿元。但到去年11月份，下降趋势出现转变，11月份房企融资额达到1044亿元，环比大幅增长83%，接近上半年月均水平，12月融资额也涨至1061亿元。

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　　不足1个月时间，数十家房企抛出了70多个融资方案，总计金额超过1635亿元，这种融资密度和规模在业内并不常见。据中原地产研究中心统计数据显示，这一单月融资规模是近一年以来的新高。

　　有业内分析师表示，不少房企将2019年判定为“调整年”，可能是楼市回暖前难熬的一年。因为市场调整期之外，房地产企业此前发布的公司债将集中在这一年进入还债期，目前能借到钱的房企，几乎都是优先拿新债去还旧债，剩下的则会充当一般运营资金。

　　开年密集发债

　　1月3日，中国奥园按票面价增发2.75亿美元2021年到期7.95%优先票据，率先打开2019年亚洲美元债券市场;1月15日，再次按票面价成功发行5亿美元2022年到期8.5%优先票据。两笔融资拟将所得款项用于公司现有境外债务再融资及一般运营资金。

　　1月初，当代置业公告称，公司发行一笔2020年到期的1.5亿美元优先票据，票面利率高达15.5%。

　　1月25日，远洋集团宣布成功发行总额为5亿美元3.25年期境外高级美元债券，票面利率为5.25%。公告称，此次募集所得款项将主要用于偿还现有债务。远洋集团表示，5.25%的票面利率，实现了自去年12月份以来中资非金融企业境外债券的最低发行成本;充分表达出国际资本市场和投资者对远洋集团信用水平和发展能力的高度认可。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年，大部分企业都在关注经营风险，对资金的渴求非常强烈。不过，去年12月份以来，房企融资难度相对有所降低，再次出现了资金成本在5%上下的现象，包括有些大房企发行大规模企业债也获得批准。整体看，房企看准窗口期，多数都抛出了融资预案。

　　国金证券研究所分析师周岳表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。另有业内人士称，2019年将延续这一情况。

　　张大伟也指出，开发商现在更关注资金安全，为了应对马上到来的还债高峰期，部分房企甚至不惜进行短期融资和高息海外债融资。市场上已经出现因债务逾期造成经营风险的上市企业，甚至股价一路下跌。目前来看，能借到钱的房企都是拥有较好资信的企业。

　　中小房企生存压力大

　　目前来看，想在资本市场获得融资，企业的资信异常重要。从1月份房企的融资动作来看，尽管有些房企顺利拿到资金，但也有部分房企的融资案被中止或者被终止。比如，1月18日，深交所公告显示，华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元;俊发集团7.9亿元资产支持证券、花样年非公开发行50亿元住房租赁专项公司债券、雅居乐集团80亿元非公开发行公司债券等多个发债申请被上交所终止。

　　上述业内分析师表示，对于一家上市房企来说，若多频次密集发债，且财务盘面负债率过高，评级机构则会下调评级，这意味房企将更难在资本市场获得资金，尤其对中小开发商来说，这将是致命打击。

　　在记者与某房企一次沟通中获悉，提升杠杆率运营，对房企来说就是“饮鸩止渴”，不提升杠杆率可能导致资金链断裂，借到更多债也不意味着能找到更好的转型方向或者商业模式，若踩不准调控节奏，战略布局错位，依然有很大的经营风险。

　　鉴于此，该人士认为，尤其对2016年前后拿高价地的中小房企来说，2019年的生存将变得更为艰难，若某个高价地项目无法快速周转，将可能直接导致开发商必须割肉转让才能生存。届时，这些中小房企一旦出现债务违约迹象，不但股价大跌，市值大幅缩水，也会沦为大型房企规模战的被收购对象，甚至会被踢出这个市场，导致行业收并购案频发。

　　当2019年进入还债高峰期时，市场上将产生大量收并购机会，有资金储备的房企将能够购得性价比高的土地或者项目。

　　此外，即使是那些资产负债率超过80%红线的大型房企，一样会面临资金困境，金融机构对其财务安全值也将预警，这些企业要想拿到融资，付出的资金成本将进一步提升，对未来利润和资金链安全都将产生重要影响。

　　(房掌柜整理自中国新闻网、证券日报)