置业观点 | 市场回暖 趋势不变

　　近日，深圳多家银行首套房贷利率再度下降，交行首套上浮5%！

　　据最新数据显示：相比2018年12月，深圳约17家银行首套房贷利率均有下调，其中，花旗银行下调最低，至上浮4%，中国银行(3.890, -0.04, -1.02%)、工商银行(5.760, -0.09, -1.54%)、建设银行(7.200, -0.13, -1.77%)、交通银行(6.570, -0.12, -1.79%)、汇丰银行、渣打银行等6家银行首套房贷利率下跌至上浮5%。

　　首套房贷利率下降对楼市来讲，最大的影响是购房成本降低了，确实能给购房者带来实质性的利好。但这是否就意味着，市场开始回暖？

　　对于深圳这一波房贷利率的松动，有业内人士认为，房贷利率上半年或许会持续宽松，但下半年如何仍需看调控力度。而对于近期已有回暖迹象的深圳楼市而言，短期内房贷利率的下调的确会有一定的促进作用，但更多属于“锦上添花”，而非主因。

　　长期而言之，楼市走向的真正决定因素，主要还是在于市场需求作用下的大趋势。

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　　距离去年“7.31限售政策”已过去近8个月有余，而在今年开年抢房的楼盘中，却大多数是公寓的身影——华润瑞府、传祺景苑、佳兆业E立方……一手住宅的销售反而没有这么亮眼。

　　与其说这是作用于高佣下中介的功劳，不如立足根本从市场反响看市场大局趋势。我们先结合2018年的一手房成交数据看：

　　去年公寓成交top10的楼盘，在销售套数上也全面超越了住宅，金地龙城中央以成交1376套夺得销冠（2018年住宅销冠是一成中心，成交1245套）。据中原研究中心数据显示，2018年深圳楼市共成交18384套公寓，成交面积同比上涨9.03%，相较2016年将近涨了一倍。

数据来源：深圳市房地产信息网

　　公寓在去年如此严苛的政策下，市场热度依然不减，究其原因，还是强劲的购买力在支撑。人们手里的资金太需要出路了，一线城市的房产毋庸置疑是属于优质的投资标的。经历了几次股市的跌宕，最终从股市赚到的钱，还是会回流到房地产中（最近股票的涨幅又开始飚起来了，有业内人士预计，接下来会有一波从股市赚到一桶金的人杀入楼市）。对于深圳这座城市来说，还有其自身的独特性：

　　◈ 买住宅的购房资格太珍贵了，要满5年社保，很多人等不了，谁知道5年以后的房价是什么样呢？

　　◈ 限售5年，新供应土地上的公寓只租不售。那就意味着，5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少，同时，市面上一手公寓会绝迹。所以，只能说且买且珍惜；

　　◈ 深圳本来就是一座非常有活力一线城市，从GDP增速、人口净流入数量等指标来看，城市发展后劲十足，这对资本具备很强的虹吸效应（像华润瑞府就有很多外地壕购买）；

　　◈ 深圳总共1997万平方公里的土地面积，今后也不允许填海，土地作为不可再生资源相当稀缺，而建在好地段上的优质物业更是稀缺中的稀缺。

　　理论上来说，拥有一套深圳的房产，从长远来看，一定是具备强保值性且有投资价值的。但就目前政策来说，在限售未放松的形势下，购买公寓投资方向已经由之前的短期投机转变为长持投资。那么，对于投资标的的物业，必然是有更高的要求：

　　一看地段。不仅看现状，作为5年以上长周期，更要特别关注未来的区域规划；

　　二看区域产业。产业定位决定了未来这个片区的人群结构及数量；

　　三看交通。主要关注的是地铁及主干道路网。

　　四看价格。公寓这类偏投资的产品，一定要考虑投入产出比，入手价格有明显优势、入手时间段的贷款利率低，将来在出手时才能利润最大化。

　　对应这些投资要点，作为2018年深圳公寓销冠的金地龙城中央，又有着怎样的冠军因素呢？