深圳房地产研究中心主任王锋：税收制度不足是导致调控过度行政化的主因

　　在一年一度的深圳公众楼市论坛上，深圳市房地产研究中心主任王锋做了长达一个小时的《2019深圳楼市趋势与调控新思维》主题演讲。

　　“从全国来看，房地产市场的根本性的问题还是很突出的，之所以出现‘十年发展、九年调控’现象，是因为中国房地产市场的制度基本上从香港学来的，香港是抄英国的，尤其是香港的土地出让制度。土地招拍挂制度只有一个结果——地王，带来的结果就是房价上涨，大家一看房价上涨，就炒房。最后导致房地产市场出现失控状态。当然，香港做的比较好一点，还有50%的保障房，我们现在很多城市根本就达不到这个比例的保障房，保障不了。”谈到当下房地产市场存在的问题时，王锋这样总结。

　　当前，深圳房地产市场存在四大问题：1、住房制度的缺陷是导致房价上涨的根本因素;2、土地制度的缺陷是推动房价上涨的重要因素;3、房地产金融监管制度的缺失是推升房价的重要因素;4、房地产税收制度的不足是导致调控手段过度行政化的重要因素。

　　未来房地产调控如何解决这些问题?“长效机制”如何建立?对于这些问题，王锋给出了自己的思考与建议。

　　要明确住房发展目标

　　有一个长期的供房供地计划

　　对于未来5年或者更长期，我们要有一个明确的住房供应、土地供应的计划。

　　他举例说明，2014-2015年，南京等几个城市楼市不好，很多土地流拍，于是干脆把一年土地供应计划全砍掉了，没想到第二年房子热卖，但没地可供，短期内房子盖不起来，房地产市场炒的很厉害。

　　从长效机制来讲，是要有明确的计划的。深圳提出2018—2035年总体战略规划，到2035年建180万套房，给自己一个明确目标，不管将来市场冷不冷、热不热，土地流拍不流拍，短期看已不重要，只要把长期供房供地供应计划做好，就能保证长期稳定发展。

　　完善住房供应体系

　　拿出更多土地建人才保障性住房

　　过去住房一直是往市场化方向推的，1998年国务院出台住房市场化、商品化文件，几乎所有房子都可以到市场卖，没有什么保障房，导致房价上涨之后低收入家庭住房问题难以解决。深圳认识到这个问题，去年就出台了保障房占60%的政策。今后全国高房价城市也一定会这样，要拿出更多土地建人才保障性住房，这是今后很重要的特点。

　　租金也不能乱定价

　　长租公寓价格要备案

　　培育发展租赁市场，深圳2019年制定一些法规规章，并加强多渠道供应。王锋建议，再拿几块只租不售的土地拍卖，或者建立住房租金指导价格制度，租金也不能乱定价，政府给出不同房屋、不同片区的指导租金定价，承租人和出租方可以讨论。

　　此外，对长租公寓运营企业，必须进行备案制度，跟开发企业一样要备案，不能乱来。

　　另外会对租赁业加大支持，向这些企业发放经营性贷款;支持保险资金参与，还有REITS，目前国家已经选了一些项目。

　　完善土地供应制度

　　一定要改掉地王

　　现在土地出让政策是价高者得，只有招拍挂一条路是不对的。以后住宅用地，不能仅仅用一个简单的招拍挂，即使是招拍挂，也得附加更多的条件，比如地价限制、房价限制，增加更多的人才房、保障房，不能单以地价高低作为惟一指标。

　　他甚至提议，如果土地是只租不售的，是用来“房住不炒”的，是用来解决老百姓惟一住房的，凭什么你要去招拍挂?协议出让也可以。

　　现在农村集体土地都可以入市了，价格很便宜，但前提条件必须是做出租房。最近上海搞了好几单农村集体土地，楼面地价只有4000元，性质是出租的。

　　此外，王锋还认为，土地拍卖保证金可能要达到100%。要完善土地供应制度，包括优先满足居住用地、提高对土地自有资金的要求。比如深圳“深八条”很严格，在全国是少数提出土地拍卖保证金要达到50%以上，可能今后这一比例还会提高到100%。

　　完善房地产金融制度

　　严禁向第三套及以上住房贷款

　　管住资金也是房地产调控的重要一环，保证首套房首付不低于30%，严禁向第三套及以上贷款。

　　对于各种资金流到房地产市场，我们必须要明晰，银行真正要管住这个事，不能老靠房地产主管部门，房地产主管部门的措施只能是限价、限购，金融监管制度如果能把资金管住，房地产市场就不会出现加杠杆炒房的现象。

　　“认房又认贷”政策不会取消

　　制定差别化的金融制度

　　王锋表示，“认房又认贷”政策不仅不会取消，还要制定差别化的金融制度。各个城市现在都不一样，深圳对于首套房是3成，二套房达到7成。多数热点城市基本上二套房首付在5成、6成水平。对于二套房首付，长期看不大会像2014年人民银行放松房地产贷款的标准，还完房贷不管多少套房都按照首套房贷款。另外，严禁向第三套购房家庭放贷。

　　严管房企高负债经营

　　开发企业不得违规融资、高负债经营

　　目前房地产开发企业高负债经营的现象很严重，很多企业的负债率超过80%。

　　针对此现象，王锋建议，对于开发企业的融资和资金进行全过程的管理，开发企业不得违规融资、高负债经营，今后银行将对这种高负债的企业会加强监管。从国家长远方向来看，高负债经营不符合保证金融稳定、保障房地产市场稳定的趋势的。

　　不允许房产中介开金融机构

　　为购房者加杠杆

　　严禁金融机构、中介机构为购房者加杠杆，这在2016年楼市过热时是普遍现象，很多中介机构自己都有小的金融机构，去给购房者筹集资金。从未来政策来看，再这样是不允许的，是会治理这种现象的。

　　严控购房者挪用消费贷款炒房

　　对购房人严格审查，对偿债收入比例、挪用消费贷款用于炒房的现象，银行都会加以监管。

　　发挥财税政策的调控作用

　　购买多套房契税可能高达10%

　　用契税调节房价，购买多套房契税可能高达10%。现在住房契税是3%，普通商品住房可能优惠到1.5%，今后如果买多套房，或者对境外买家、炒家，有可能借鉴加拿大、香港的经验，把这个上限提高到10%，真正用税收手段代替行政手段调控。

　　发挥房产税长期调解作用

　　房产税不是作为一个短期调控，从长期来看，它能够起到调解不同收入家庭的作用，作为二次分配来抑制过度的富裕群体，同时保护低收入群体。

　　房产税管不住房价

　　契税才能

　　王锋认为，税收制度不足是导致调控过度行政化的主要原因。

　　在国外，从来没有看到用限购、限售、限价手段去管理房地产市场。顶多就是加税，最近华人到加拿大炒房炒的太厉害了，加拿大政府气坏了，向外国人征收15%交易税。香港更厉害，用的是双辣招，买方征15%，卖方也征15%，这是用增税抑制投机的做法。

　　但在中国，税收没有发挥这一作用。深圳房价从2015年年初的2.5万、3万到4万、4.5万、5万、6万，但契税仍是3%，增值税1.5%，税收没有变动，抑制房价只能采取限购、限价。从中国的房地产市场调控来看，我们在税收制度方面建立调节机制才是长效机制。税核心要解决什么问题?首先是差别化的税收制度。现在差别化的税收，契税是房地产市场买卖最主要的，税率浮动是3%—5%，很低。加拿大、香港都可以从3%浮动到15%。

　　很多人说房产税(对房价)管用，其实房产税根本不是管这个的。在国外，地方政府依靠房产税发工资、给孩子建学校，并不是用来抑制房价的。但房产税可以调剂贫富差距，并不是对短期炒房起作用的。就是说，富人买房面积越大、套数越多，累计交的房产税就越高，所以很多富人不愿意买那么多房。