深圳楼市小阳春成色如何？机构：随需求消化4月成交量将下降

　　全国多地的住宅成交量均有不同程度回暖，关于楼市回暖说法又多了起来。作为一线城市的深圳，楼市小阳春的成色到底如何?

　　这个小阳春有点不一样

　　“这个清明节假期，我们全部员工都没有放假，3月以后看房的人多了很多，客户接待量比前两月增加几乎超过100%，开单率也有所提高。”在罗湖区宝安南路从事中介的陈经理告诉记者，“但现在放盘量也逐渐多了起来，很多二手房客户还是担心房子不好卖，这跟过去的楼市小阳春有点不一样。”

　　陈经理的感觉也体现在统计数据之上。深圳市房地产信息平台公布的数据显示，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比增加141.44%。新建商品住宅成交均价为每平方米54005元，环比下降0.42%，同比下降0.33%。美联物业全国研究中心的数据显示，3月深圳新建商品住宅成交同比上升52.2%。二手住宅市场方面，全市共备案4551套，创近半年来单月成交量最高值，环比上升1.3倍，但较去年同比下降19.1%。

　　由于2月时值春节假期，所以一二手房成交数量环比暴增显得“有理”。目前，深圳一二手房成交与2018年月均7800套左右的成交相比，只是逐渐恢复到“正常水平”，二手房成交同比去年同期还是出现一定程度的跌幅，但新房成交量却同比大幅增长。

　　数据显示，今年3月深圳全市共有7个项目获得新增预售许可证，共4599套新房源获预售，较2月大幅增加8.1倍。“虽然二手房看房的人多了，但我们还是主推新房，因为开发商推盘力度加大，限价、税费等因素导致许多新房项目价格有优势，开发商给我们的提成点也高，给中介高提成的做法也在一定程度上反映出开发商回款的压力。”

　　在布吉上水径片区从事中介的胡经理说，“以前我们的签单量一二手房基本平分，3月我们近70%的业绩就来源于一手房佣金。”其实，给中介高提成的做法最近屡屡发生。在罗湖笋岗片区一处新商务公寓项目，记者看到多位中介打起街霸，甚至沿路“拦车”，就是为了推销公寓。也有置业者告诉记者，今年深圳预计有近40个新盘面世，很多人在等新盘。

　　易居企业集团CEO丁祖昱此前在业绩发布会上也表示，今年2月20日之后整个市场出现了一定的回暖。市场外部的干预因素，特别是行政调控方面也在发生一些变化，比如有些四线城市开始放松。对于深圳等一线城市而言，调控依然“紧绷”，但房贷利率上浮比例下调在业内人士看来是刺激成交回升的最重要因素。今年3月，深圳的银行更是两度下调首套房贷利率上浮比例，放款速度也在加快。目前，深圳多家银行的首套房贷利率较基准上浮5%，二套房贷利率上浮10%，成本下降促使购房者购房意愿进一步加强。

　　楼市调控的“最好结果”

　　“即便有大湾区的利好，房贷利率迅速从年初的上浮15%降至5%以及全国层面的环境好转，但3月深圳二手房成交量还是同比下跌，显示深圳楼市筑底更明显，小阳春成色不足。从二手房挂牌价调涨占比变化看，深圳与北京类似，远逊于上海、厦门等前期回调明显的城市。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，深圳二手房市场的调整时间短，真正调整开始于2018年8月，至今仅回调了几个月，相比京沪调整近2年来说调整时间较短。此外，深圳二手房市场前期回调幅度小，而且尽管今年交易量回升，但并未“放量”，同比还在下跌，而京沪二手房成交量已开始同比增长。

　　“就拿龙岗区乃至全深圳二手房成交量居前的丽湖花园来说，最近60平方米左右的两房卖出233万的价格，去年下半年也在230万左右，价格基本保持稳定。”胡经理说。有分析人士表示，房价没有随着市场成交量而同步上涨，无疑是最好的现象，也是楼市调控最希望出现的结果。多位中介也告诉记者，相比春节前深圳二手房市场确实好转了，但还谈不上热，体现在价格上就是稳定，大部分都没有明显变化。

　　深圳中原研究中心认为，3月楼市消息面继续延续了2月的利好，同时春节前后积累的客户入市，成交量放大，但3月新房价格下滑，二手房均价虽然小幅上升但后劲不足，随着需求的消化，4月成交量预计将小幅下降。

　　对于调控政策的走向，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期部分城市的楼市有所回暖，调研显示也基本上是刚需购房，所以从这个角度看政策不需要设置太高的门槛，后续调控的方向依然是松紧结合。

　　(原题为《深圳楼市小阳春成色到底如何》)

来源：证券时报