李宇嘉：楼市的高位 就这样硬撑着！

　　1

　　先天基因不足，“降价未遂”

　　“降价未遂”，又一次出现，这次是一个叫恩施的湖北四线城市。笔者没去过这个城市，但对这个城市有点熟，笔者博士生导师的老家就在这个地方。记得在十几年前，导师说起他的老家，有2点我记忆非常深刻，一是穷得叮当响，起了个吓人的地名(恩施市咸丰县)

　　二是80年代初，上大学放暑假，导师夫妇二人各回各家。导师从武汉到咸丰，全程520.9公里;导师的太太从武汉到广西北海，全程1175公里。导师先出发，导师的太太一天后才出发。结果，导师的太太已经到家了，导师还在回家的路上。这就是恩施，这个土家族自治州!

　　拜老友严跃进同志所赐，获得国盛证券提供的一份报告——湖北各市州常住人口(万人，左图)和经济情况(右图)。恩施是2017年湖北常住人口减少的2个城市中的一个(另一个是荆门)，也是GDP最小、增长最慢的城市。看来，上面讲的“地理决定论”，还是很有说服力的。

　　图：湖北各市州常住人口和经济增长情况

　　2

　　几种降价方式，“要不得”

　　“降价未遂”，起因是《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》这个文件。该文件由恩施州房地产协会下发，对于恩施市房价断崖式下降问题，进行引导和修正，方式就是不允许降价卖房。当然，这是以自律号召的方式，提醒那些降价卖房的企业，降价的必须自查。

　　即便是行业协会发的，但估计没有谁会不相信这份文件的权威性。毕竟，房协官方性质的成分很大。价格由市场决定，由主管部门直接去赤裸裸地下命令，似乎不太合适，房协充当这个角色最好，进可攻、退可守。文件内容很多，但主要是告诉企业，不要出现以下几种下调房价的方式。

　　总结了一下，三种方式降价“要不得”：一是“高价备案，低价开盘”，备案价每平米下降800-1200元后开盘销售;二是分期预售和销售，前后价格形成反差巨大，降价幅度在300-500元平米;三是部分开发商整体价格与去年同期相比大幅下降，降价幅度同比下降200-500元每平米。

　　如果按照恩施房协提供的数据，2018年恩施住宅成交均价为5022元/平米，上述几种方式降价的幅度在5%-20%，是被禁止的。按理说，降价10%太平常了，去年深圳二手房降价在10%的就有很多。即便“小阳春”还在延续热度，但现在广深很多二手房的议价空间仍有5%-10%。

　　3

　　基本面之一：前期卖了很多地

　　但对恩施来说，这是不可承受之重。同样出自恩施房协的报告，2018年恩施供应可谓“井喷”，开发、新开工、预售、施工(左图)增幅在30%-80%，但销售(右图)只增长不到10%。批售、施工面积分别达到销售面积的1.5倍，意味着库存在蹭蹭地往上窜。

　　另外，我们也找到了恩施2018年的供地面积。据新浪乐居恩施站统计，2018年恩施市出让土地75宗，成交地块58宗，成交面积141.68万方，成交金额25.3亿元，全年土地成交量及成交金额双双创下近年来新高，比2015-2017年三年平均值增加了50%。

　　4

　　基本面之二：前期房价上涨太快

　　2017年，恩施市棚改货币化率超过50%，2018年更接近100%。这就不奇怪了，为何供应的各项指标都在蹭蹭地上窜，因为棚改货币化带动需求和价格爆棚，供应迎来开挂的机会。近几年，恩施供地明显增长，特别是2018年，供地增长66%，地价相比2015-2016年增长了50%以上。

　　有棚改和返乡置业加持，类似恩施这样的三四线城市，房价自然上涨。2017年，恩施新房价格同比上涨超过10%，2018年在2017年的基础上，又大幅上涨23.59%。不难理解，2018年销售增速不到10%，供应增加了54%，库存明显攀升，而房价却以更快的速度上涨。

　　因为，短期内的需求太集中，100%的货币化安置下，拿钱买房的太多了，对房价推动的效应太过明显。问题是，作为棚改大省的湖北，受棚改降速、货币化退出的影响也最大。一旦棚改退潮，类似恩施这样人口减少、经济增长较差的城市，面临的问题必然是市场反转。

　　5

　　价格为何不能跌?

　　易居研究院近日发布的《5月全国40城新建商品住宅成交报告》中，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长35%，18个二线城市同比下降3%，18个三四线城市的交易同比下降29%。而且，三四线城市库存已经连续上涨6个月。未来，随着棚改降速，库存还会继续攀升。

　　库存攀升还只是小事，关键是一旦房价下跌，2017-2018年拿了那么多高价地的开发商，岂不是被放在火上烤吗?而这些开发商，是为恩施当地的房地产市场、城市面貌、地方财政、基建投资，做出巨大贡献的恩人。试想，国内大多数三四线城市，预算收入是拿来发工资的，只有土地财政才能做建设投入。

　　6

　　降价，不能承受之重

　　2019年，楼市调控的基调就是“稳地价、稳房价、稳预期”，防止大起大落。类似大湾区楼市，就要防止大涨;类似恩施、菏泽等三四线城市，要防止大跌。房价跌，牵扯的问题还不仅仅是当期市场下行，更关键的是，房价涨了，各种成本才能填不上，而背后一揽子隐性的负担，包括拆迁、基建、配套、就业，甚至维稳等等，过去和现在，一直在指望着靠楼市上行来买单和存活。2019年也不例外，甚至大家还打算2019年续写辉煌，谁也没有考虑过房价下跌该如何办。

（来源：李宇嘉地产笔记）